Auf den Sportanlagen Kleinholz westlich des bestehenden Tribünengebäudes soll basierend auf dem «Masterplan Sportstätten Kleinholz» ein Neubau von Sportlergarderoben im Minergiestandard errichtet werden. Mit dem Garderobenneubau kann das Defizit der Garderoben mit entsprechenden Duschen und Toiletten in den Kleinholzanlagen behoben werden.
Das Neubauprojekt überzeugt durch seine äusserst kompakte Bauweise und ist ausgerichtet auf einen wirksamen und langjährigen Substanzerhalt sowie auf eine optimale Funktionalität.
Der Stadtrat beantragt für diesen Neubau einen Kredit von Fr. 2'600'000 (inkl. bereits bewilligte Kredite).
Sehr geehrte Frau Präsidentin
Sehr geehrte Damen und Herren
Der Stadtrat unterbreitet Ihnen folgende Erwägungen und Anträge:
1. Ausgangslage
An seiner Sitzung vom 12. Mai 2005 hat das Gemeindeparlament mit 27 : 11 Stimmen vom Bericht «Sportstättenplanung Olten» und vom Entscheid des Stadtrates für die Beibehaltung des Sportanlagenstandorts Kleinholz Kenntnis genommen. Am 29. September 2005 hat das Gemeindeparlament der Gründung der Sportpark Olten AG per 1. Oktober 2005 zugestimmt, für welche die Einwohnergemeinde Olten ein Aktienkapital von 2 Mio. Franken zeichnete, wodurch weitere Investitionen der Einwohnergemeinde selber wegfallen.
Die erwarteten Kosten für die übrigen im Rahmen der Sportstättenplanung aufgezeigten notwendigen Sanierungen (u. a. Arealerschliessung, Parkierung, Erweiterung Garderoben für Rasensportarten und Leichtathletik, Rasenfelder) wurden in den Investitions- und Finanzplan und die nachfolgenden Budgets aufgenommen. Im Jahr 2006 wurde bereits ein neues Kunstrasenfeld erstellt, dank dem anschliessend die Sanierung der übrigen Rasenfelder angepackt werden kann.
Gemäss den Grundsätzen des Handbuchs Rechnungswesen der solothurnischen Gemeinden (Band 2, Ausgabe 1996) muss für das vorliegende Projekt «Neubau Garderoben» eine separate Vorlage ausgearbeitet und beschlossen werden.
Bereits bei den Vorarbeiten für dieses Kunstrasenfeld durch die Direktion Bildung und Sport und die Baudirektion in Zusammenarbeit mit der Wolf Hunziker AG hat sich indessen herausgestellt, dass auf Grund der engen Abhängigkeiten zwischen den verschienenen Modulen wichtige Randbedingungen für die weiteren Module geschaffen werden. So hing schon die exakte Platzierung des Kunstrasenfeldes beispielsweise vom Platzbedarf am geplanten neuen Hauptzugang der Eissportanlagen (aus heutiger Sicht auf der Rückseite) ab. Aus diesem Grund wurde die ursprüngliche Projektorganisation der Sportstättenplanung unter der Leitung von Markus Dietler reaktiviert und vom Stadtrat am 13. März 2006 mit der Ausarbeitung eines Masterplans beauftragt, der eine Präzisierung der wesentlichen Erschliessungs- und Infrastrukturelemente der Sportanlagen als Grundvoraussetzung für eine geordnete schrittweise Entwicklung beinhaltet.
Mit Beschluss vom 23. April 2007 hat der Stadtrat von Olten den Masterplan Sportstätten Kleinholz zur Kenntnis genommen. Dieser Masterplan zeigt basierend auf dem Standort Kleinholz Konzepte zur Arealentwicklung, zum Verkehr und zur Umsetzung in mehreren Etappen auf. Für jede vorgesehene Massnahme liegt zudem ein Massnahmenblatt mit Ziel, Anforderungen, Anlagedaten, Zuständigkeit, Umsetzung und Kostenschätzung vor.
Als erste Massnahme, nach der bereits erfolgten Erstellung des neuen Kunstrasens, sollen gemäss dem Masterplan arealzentral neue Garderoben (9 Einheiten) mit entsprechenden Duschen und Toiletten erstellt werden.
Die bestehenden Garderoben, welche zusammen mit der Tribünenanlage im Jahre 1964 erstellt worden sind, genügen in der Dimensionierung und der Anzahl nicht mehr. Das Defizit in den Kleinholzanlagen beläuft sich gemäss den einschlägigen Empfehlungen des Bundesamtes für Sport BASPO auf 8 – 10 Garderoben.
2. Projekterläuterungen
Für die Architekturleistungen wurde unter der Federführung des Hochbauamts eine Honorarsubmission in Einladungsverfahren unter 5 Architekturbüros durchgeführt. Als Sieger dieser Submission ging das Architekturbüro Grünig Architekten AG, Olten, hervor.
Situation
Das geplante Garderobengebäude liegt zentral an der Ost-West-Achse mit Haupthausrichtung Süden. Es ist eingeschossig organisiert und verfügt über 9 Garderobenmodule und Technikraum.
Luftaufnahme mit Standortangabe für Neubau Garderobengebäude (roter Kreis)
Garderoben
Jedes Garderobenmodul verfügt über einen Umkleideraum mit Toilette sowie einen Duschenbereich mit 6 Duschplätzen (1 Duschenplatz für 4 Personen). Die Garderobenräume, Gäste- und Behinderten WC’s sowie der Technikraum werden über eine vorgelagerte Bewegungszone erschlossen.
Option Erweiterung
Bei der Planung des Garderobengebäudes wurde ein statisches Konzept gewählt, dass eine optionale Erweiterung für ein darüber liegendes Geschoss ermöglicht. Dabei könnte im Obergeschoss die gleiche Organisation der Räume realisiert werden.
Materialisierung
Die Materialisierung des Neubaus nimmt Bezug auf das bestehende Tribünengebäude, welches in Sichtbeton durch die Architekten W. Hagmann und H. Zaugg im Jahre 1964 erstellt wurde. Das Gebäude präsentiert sich demnach in homogenem Sichtbetonkleid mit grosszügigen Fassadeöffnungen in Richtung Haupterschliessung und Spielfelder. Die Dachfläche wird extensiv begrünt und mit Solarkollektoren bestückt.
3. Energetische Aspekte
Bei einem reinen Garderobengebäude (ohne Halle) sind die zu erfüllenden Minergie-Anforderungen für Sportbauten relativ streng. Das ganze Gebäude wird in einem sehr guten Dämmstandard mit 3-fach Isoliergläsern und Dämmstärken um 20cm erstellt. Ein besonderes Augenmerk wurde auf eine wärmebrückenarme Konstruktion gelegt.
Während man den Heizenergiebedarf für die Raumwärme recht gut abschätzen kann, ist der Warmwasserbedarf nur äusserst schwierig zu bestimmen. Untersuchungen haben gezeigt, dass der Bedarf unterschiedlicher Benutzergruppen stark differiert. Die Auslegung des Warmwasserbedarfs basiert auf Durchschnittswerten. Es kommen zeitgesteuerte Duscharmaturen zum Einsatz, damit der Bedarf optimiert werden kann.
Um den Minergiestandard einhalten zu können, muss mindestens 20% der Energie fürs Warmwasser durch erneuerbare Energien gedeckt werden. Hier macht eine thermische Solaranlage durchaus Sinn. Damit die vorgesehene um 40 m2 grosse Sonnenkollektoranlage optimal ausgenutzt werden kann, kommen sämtliche während der Heizperiode anfallenden Überschüsse der Raumwärme zugute. In den Sommermonaten können über 50% des Energiebedarfs solar gedeckt werden. Im Jahresdurchschnitt sind es knapp 30% des gesamten Wärmebedarfs für Warmwasser und Raumwärme.
Eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung ist für die Einhaltung des Minergie-Standards Pflicht, sie ist aber auch aus bauphysikalischer und bauhygienischer Sicht durchaus sinnvoll. Um die Laufzeit der Lüftung zu optimieren, wird die Lüftung durch Bewegungsmelder gesteuert.
Die selben Bewegungsmelder steuern ebenfalls die gemäss SIA 380/4 ausgelegte Beleuchtung. Diese Anforderungen kann nur durch Leuchten mit effizienter Technik und gutem Leuchtenwirkungsgrad erreicht werden.
Folgende Grafik zeigt eine Gegenüberstellung des gemäss Minergie ausgelegten Projektes mit einem konventionellen Neubau. Der Energiebedarf ist dank der verbesserten Wärmedämmung, der Wärmerückgewinnung und dem solaren Gewinn lediglich halb so gross.
(50'000 kWh entsprechen ca. 5'130 l Heizöl)
4. Finanzielle Auswirkungen
4.1 Einmalige Kosten: Kostenvoranschlag (nach Baukostenplan)
Die Kostenermittlung erfolgte mehrheitlich auf Grund von Unternehmer-Richtofferten. Die Kosten für die Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallationen sind durch spezialisierte Ingenieure ermittelt worden.
Beim nachfolgenden Kostenvoranschlag sind sämtliche bereits bewilligten Kredite im Gesamtbetrage von Fr. 90'000.00 integriert, er enthält keine Landkosten und keine Bauzinsen.
Kostenvoranschlag
(inkl. MwSt / Preisstand 01.04.2007 Zürcher Baukostenindex 106.2 Punkte / Basis 01.04.2005).
BKP Bezeichnung Betrag
11 Vorarbeiten, Rodungen 10'000
20 Baugrubenaushub 50'000
21 Rohbau 1 570'000
22 Rohbau 2 150'000
23 Elektroanlagen 120'000
24 Heizungs- und Lüftungsanlagen 250'000
25 Sanitäranlagen 450'000
27 Ausbau 1 300'000
28 Ausbau 2 230'000
29 Honorare 270'000
3 Betriebseinrichtungen 50'000
4 Umgebung 90'000
5 Baunebenkosten, Versicherungen 60'000
Total Franken 2'600'000
4.2 zu bewilligender Kredit
Kostenvoranschlag Fr. 2'600'000.00
./. bereits bewilligter Kredit (Budget 2006) Fr. -30'000.00
./. bereits bewilligter Kredit (Stadtrat vom 21. Mai 2007) Fr. -60'000.00
Zu bewilligender Gesamtkredit zu Lasten Konto-Nr. 340.501.09 Fr. 2'510'000.00
Die Mehrkosten von Fr. 800'000.00 für das Jahr 2008 gegenüber dem Investitionsplan sind insbesondere durch den Einbau öffentlicher WC-Anlagen (inkl. Behinderten WC), Minergiestandard und Bauteuerung bedingt. Diese Mehrkosten können aber im Jahre 2008 kompensiert werden (Sanierung Rasenfelder etc.).
4.3 Folgekosten
a) Abschreibung und Verzinsung
Die Kapitalkosten für Abschreibungen und Verzinsungen betragen nach der Annuitätsmethode für eine Investition von Fr. 2.6 Mio. und einer Nutzungsdauer von 25 Jahren rund Fr. 168'000.00.
b) Folgekosten für Unterhalt und Reparaturen
Für die Instandhaltung und Instandsetzung müssen über längere Frist jährlich ca. 1.5 % des Gebäudeversicherungswertes von ca. Fr. 2'250'000.00 gerechnet werden, was somit einen Aufwand von Fr. 34'000.00 ausmacht. Während der ersten 20 Jahre müssen auf Grund der Erfahrungen lediglich ca. 0.3 % bis 1 % des Gebäudeversicherungswertes für Unterhaltsarbeiten, für Serviceabonnements, usw. aufgewendet werden, was somit jährlich ca. Fr. 7'500.00 ausmachen dürfte.
5. Organisation / Zuständigkeiten / Termine
Die Baudirektion ist als Baufachorgan für die Ausführung des Neubaus Garderoben zuständig und vertritt in dieser Eigenschaft die Einwohnergemeinde Olten.
Die Projektleitung für die Realisierungsphase obliegt dem Hochbauamt. Die von der Ausführung des Neubauvorhabens direkt betroffene Direktion Bildung und Sport ist zur Mitwirkung zwingend beizuziehen.
Die Vergabe von Aufträgen erfolgt durch die Baudirektion. Vorbehalten bleibt die Kompetenz des Stadtrates gemäss Art. 17 Geschäftsordnung des Stadtrats (Aufträge mit einer Kostenfolge von mehr als Fr. 200'000.00).
Die Realisierung des Bauvorhabens ist ab Mai 2008 geplant. Es muss mit einer Bauzeit von ca. 8 – 10 Monaten gerechnet werden.
6. Schlussbemerkungen
Mit dem vorgeschlagenen Garderobenneubau werden für die Sportlerinnen und Sportler zweckmässige Einrichtungen geschaffen, die einen zeitgemässen Sportbetrieb auf den Anlagen Kleinholz sichern. Damit kann das Defizit der Garderoben in der Sportanlage Kleinholz behoben werden.
Das Neubauprojekt überzeugt durch eine äusserst kompakte Bauweise und der Minergiestandard stellt ein wichtiges energiepolitisches Signal dar und die Energiestadt Olten bekennt sich zu einer nachhaltigen Strategie und zum aktiven Klimaschutz.
Der Stadtrat ist überzeugt, mit dem vorliegenden Projekt eine in allen Teilen nachhaltige Lösung zu präsentieren und empfiehlt dem Gemeindeparlament, das Neubauvorhaben zu genehmigen.
Beschlussesanträge:
I.
1. Das Projekt für den Neubau Garderoben wird genehmigt.
2. Der Baukredit im Betrage von Fr. 2'510'000.00 wird zu Gunsten der Investitionsrechnung Konto-Nr. 340.501.09 bewilligt.
3. Eine allfällige Bauteuerung nach dem Zürcher Baukostenindex vom 1. April 2007, Stand 106.2 Punkte, gilt als mitbewilligt.
4. Der Stadtrat wird mit dem Vollzug beauftragt.
II.
Ziffer I.2 dieses Beschlusses unterliegt dem fakultativen Referendum.
Beilagen:
Unterlagen zum Neubauprojekt
4600 Olten, 22. Oktober 2007
NAMENS DES STADTRATES VON OLTEN
Der Stadtpräsident: Der Stadtschreiber:
Ernst Zingg Markus Dietler
