Am 12. November 2003 wurde im Gemeindeparlament von Daniel Schneider und Mitunterzeichner/innen eine Interpellation mit folgendem Wortlaut eingereicht:
Auftrag
a) Der Stadtrat wird aufgefordert, seine Strategie des Kaufes und Verkaufes von Liegenschaften und Grundstücken zu erörtern.
b) Im Speziellen ist grafisch aufzuzeigen, welche Grundstücke und Liegenschaften in den letzten fünf Jahren veräussert worden sind und welche Grundstücke und Liegenschaften in den nächsten Jahren veräussert werden sollen.
c) Sind mit dem Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften Auflagen im Sinne von städtebaulichen, sozialen und/oder ökologischen Aspekten verknüpft?
Die Interpellation ist vor dem nächsten Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft oder eines Grundstückens zu beantworten.
Kurzbegründung
Einleitung
Im planerischen Leitbild der Stadt Olten aus dem Jahre 1999 kündigt die Stadt Olten eine aktive Liegenschaftspolitik an. In den letzten Jahren sind durch das Parlament verschiedene Objekte oder Grundstücke zum Verkauf bewilligt worden.
Um weitere Käufe oder Verkäufe bewilligen zu können fehlt bis anhin eine Gesamtsicht.
Ziel
Ziel einer Zusammenfassung ist es, Einsicht in die strategischen Überlegungen des Stadtrates zum Verkauf oder Verkauf von Liegenschaften und Grundstücken und deren Folgen für die Stadtentwicklung zu erhalten.
Stadträtin Silvia Forster beantwortet die Interpellation im Namen des Stadtrates wie folgt:
Zu a und c)
Der Stadtrat ist grundsätzlich der Auffassung, dass sich das Gemeinwesen von unnötigen, nicht zwingend im öffentlichen Interesse stehenden Aufgaben und den damit verbundenen Kostenaufwendungen entlasten muss. Dies insbesondere im Hinblick auf die Erfüllung wichtiger Aufgaben im Interesse unserer Stadtentwicklung, aber auch zur Entschuldung unseres Gemeinwesens. Eine Stärkung und Attraktivierung Oltens als regionales Wirtschafts- und Dienstleistungszentrum und als Wohnort erfordert von Seiten der öffentlichen Hand nachhaltige Investitionen in sämtlichen Bereichen wie z. B. Bildung, Sport, Kultur, Sicherheit, Soziales, Verkehr, Erschliessung neuer Baugebiete usw. Der Stadtrat und das Gemeindeparlament müssen bei den Investitionen klare Prioritäten setzen. Aus diesen
Gründen sind, wie auch im Finanz- und Dringlichkeitsplan vorgesehen, Veräusserungen von Liegenschaften - deren Bestand im übrigen historisch gewachsen ist und vielfach auf Zufälligkeiten beruht - unumgänglich, dies nicht zuletzt auch um die Instandhaltung derjenigen Liegenschaften finanzieren zu können, welche zur Erfüllung der im öffentlichen Interesse stehenden Aufgaben notwendig und geeignet sind.
Bei der Beurteilung, ob eine Liegenschaft veräussert werden soll, sind insbesondere nachfolgende Kriterien massgebend:
· Inwieweit dient eine Liegenschaft heute oder in Zukunft zur Erfüllung der im öffentlichen Interesse liegenden Bedürfnisse? Zusätzlich ist selbstverständlich auch zu prüfen, inwieweit die Gebäudestruktur und ihre damit verbundenen Nutzungsmöglichkeiten sich für die Erfüllung der öffentlichen Bedürfnisse eignet.
· Inwieweit ist die Lage einer Liegenschaft für die Stadtentwicklung im allgemeinen und im speziellen für die Realisierung künftiger öffentlicher Bauvorhaben von strategischer Bedeutung?
· Neben der Brutto- bzw. Nettorendite spielt auch der bauliche Zustand der Liegenschaft und der damit verbundene Sanierungsaufwand eine massgebende Rolle.
Wenn auf Grund der vorgenannten Kriterien und einer Liegenschaftenschätzung durch ein neutrales Büro sich der Stadtrat für die Veräusserung einer Liegenschaft entscheidet, so wird diese im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung angeboten. Den Zuschlag bekommt grundsätzlich der/diejenige Anbieter/in mit dem höchsten Preisangebot. Sicher können dabei auch soziale Aspekte einfliessen. Im weiteren setzt der Stadtrat – wo nötig – im Interesse der Stadtentwicklung und des Stadtbildes städtebauliche Rahmenbedingungen fest. So wurden und werden bei der Eingabe von Kaufangeboten auch Nutzungs- und Bebauungsvorschläge im Sinne von Projektstudien verlangt.
In diesem Zusammenhang ist auch zu erwähnen, dass vor der öffentlichen Ausschreibung einer Liegenschaft die Mieter/innen rechtzeitig informiert werden. Langjährigen Mietern/innen wird selbstverständlich im Sinne eines Vorkaufsrechts der Vorrang gegeben, wobei kein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird.
Bei Veräusserungen von Liegenschaften, welche mit einem Neubauvorhaben verbunden sind, stellt der Stadtrat – wo nötig und sinnvoll – angemessene städtebauliche Rahmenbedingungen fest. So wurden beispielsweise beim Verkauf der Liegenschaft Altmatt von den Kaufinteressenten neben der Eingabe ihres Kaufangebotes auch eine Projektstudie mit Nutzungsvorschlag verlangt. Damit konnte die städtebauliche Qualität des geplanten Neubaues beurteilt werden. Bei Liegenschaftsverkäufen verbunden mit Neubauvorhaben kann die sinnvolle Nutzung und die städtebauliche Qualität je nach Lage und Stellenwert im städtebaulichen Kontext wie folgt gesichert werden:
· Mit dem Kaufangebot wird für das Neubauvorhaben ein Nutzungsprogramm und eine Projektstudie verlangt. Dabei werden den Kaufinteressenten/innen neben den allgemeinen Verkaufsunterlagen entsprechende Rahmenbedingungen und Zielsetzungen abgegeben, welche vorgängig den zuständigen Kommissionen zur Stellungnahme unterbreitet werden.
· Die Stadt erarbeitet selber oder lässt durch ein oder mehrere private Architekturbüros Grundlagen zur Überbauung erarbeiten. Je nach Bedeutung und städtebaulichem Stellenwert der Liegenschaft beinhalten diese Unterlagen mögliche Überbauungsmuster, Projektstudien oder einen rechtsgültigen Gestaltungsplan. Die Erarbeitung und Genehmigung eines Gestaltungsplanes vor dem Verkauf einer Liegenschaft hat zwar den Vorteil, dass der Käufer eine verbindliche Rechtsgrundlage erhält. Anderseits besteht die Gefahr, dass der Gestaltungsplan nicht den Vorstellungen und Bedürfnissen des Käufers entspricht. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Grundlagen bzw. Rahmenbedingungen eine grosse Flexibilität zulassen müssen, um den Bedürfnissen der Käuferschaft gerecht werden zu können. Ansonsten wird ein Verkauf erschwert oder gar verunmöglicht.
· Mit dem Verkauf wird die Gestaltungsplanpflicht verbunden. Die städtebaulichen Anforderungen werden verbal umschrieben und gelten als verbindliche Kriterien für die Beurteilung der städtebaulichen Qualität des Gestaltungsplanes. Diese Rahmenbedingungen werden mit den zuständigen Kommissionen – insbesondere mit der Baukommission – erarbeitet.
· Eine weitere Möglichkeit besteht darin, von der Käuferschaft ein bestimmtes Verfahren zu verlangen, welches eine gute städtebauliche Lösung aufzeigt. Dies kann z. B. im Rahmen eines eingeladenen Wettbewerbes oder einer Testplanung durch zwei oder drei Architekturbüros erfolgen. Dabei geht es nicht um ausgereifte Projekte, sondern um städtebauliche Grundsätze der zukünftigen Überbauung. Bei einem solchen Verfahren, welches in einer kooperativen Zusammenarbeit geschieht, muss sich die Stadt entsprechend dem öffentlichen Interesse an den Kosten beteiligen.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Stadtrat künftig im Rahmen von Liegenschaftenverkäufe verbunden mit Neubauvorhaben noch verstärkt Rahmenbedingungen zur Sicherung der städtebaulichen Qualität festlegt. Dabei gibt es keine allgemein gültigen Rezepte. Die zweckmässigen Instrumente und Verfahren müssen in Zusammenarbeit mit den zuständigen Kommissionen und allenfalls in Absprache mit der Käuferschaft erarbeitet und festgelegt werden. Die Rahmenbedingungen und Auflagen von Seiten der Stadt dürfen dabei den Gestaltungsspielraum der Investoren nicht unverhältnismässig einschränken. Nur ein kooperatives Vorgehen wird zu guten Lösungen führen.
Soziale Aspekte berücksichtigt der Stadtrat ebenfalls. So werden soziale Einrichtungen, welche öffentliche Interessen verfolgen, bevorzugt. In solchen Fällen kann allenfalls auf öffentliche Ausschreibungen verzichtet werden. Solche Verhandlungen wurden bereits, beispielsweise mit den Verantwortlichen für das Konzept «4 Tannen», geführt (Projekt für Wohn- und Tagesplätze mit Pflegeassistenz für jüngere Menschen).
Die ökologischen Aspekte werden grundsätzlich durch die Planungs- und Bauvorschriften abgedeckt. Die Notwendigkeit von zusätzlichen Auflagen müssen im konkreten Fall abgeklärt werden, so z. B. Anzahl Parkplätze, Heizungssystem usw. In diesem Zusammenhang ist auch zu erwähnen, dass der Stadtrat mit Beschluss vom 8. Dezember 2003 im Rahmen des Projektes «Energiestadt» beim Verkauf von gemeindeeigenen Grundstücken energierelevante Bestimmungen in die privatrechtlichen Verträge mit aufgenommen werden.
Bei der Beurteilung, ob eine Liegenschaft gekauft werden soll, sind insbesondere nachfolgende Kriterien massgebend:
Die zur Erfüllung zukünftiger öffentlicher Aufgaben erforderlichen Landreserven werden grundsätzlich mit dem Zonenplan mittels Ausscheidung von Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen gesichert.
Weitere Liegenschaftenkäufe werden nur dann in Erwägung gezogen, wenn diese für die Erfüllung notwendiger öffentlicher Aufgaben erforderlich sind und der Kaufpreis angemessen ist und/oder wenn damit stadteigene Grundstücke sinnvoll arrondiert und damit aufgewertet werden können. Eine solche Arrondierung ermöglicht bessere Nutzungs- und Überbauungsmöglichkeiten und kann den Landwert bei einem späteren Verkauf erhöhen.
Im Sinne dieser Darlegungen wird der Stadtrat Richtlinien für das strategische Vorgehen bei Liegenschaftsverkäufen und -käufen erlassen.
Zu b)
In den letzten fünf Jahren wurden entsprechend folgende Liegenschaften veräussert:
1. 03.12.1999
GB Olten Nr. 1035
Wohn- und Geschäftshaus mit Garage
Römerstrasse 4 / 4a
Kaufspartei: Steiner-Urfer Doris, Lostorf
Preis: Fr. 480'000.00
2. 27.11.2000
GB Olten Nr. 3250
Wohnhaus und Nebengebäude
Schürmattweg 26 / 26a
Kaufspartei: Krähenbühl Therese, Olten
Preis: Fr. 440'000.00
3. 23.03.2001
GB Olten Nr. 3208
Wohnhaus
Schürmattweg 38
Kaufspartei: Melettukunnel Joseph und Leelamma, Olten zu je 1/2 Miteigentum
Preis Fr. 460'000.00
4. 26.04.2002
GB Olten Nr. 459
Salzhüsligarten
Kaufspartei: Jäggi Walter sel. und Jäggi Hans Dieter, Olten zu je 1/2 Miteigentum
Preis: Fr. 480.00
5. 31.01.2003
GB Olten Nr. 266
Altmattweg 27, 31, 47, 53 und 5
Kaufspartei: Santherm AG, Olten
Preis: 1'500'000.00
6. 03.12.2003
Teilparzelle ab GB Olten Nr. 681
Aarauerstrasse
Kaufspartei: Birchmeier Urs, Olten
Preis: Fr. 24'750.00
Die Veräusserung folgender Liegenschaften steht zur Diskussion:
7. Wohn- und Gewerbehaus von Rollstrasse 15 / 17
Gestehungswert (1990) Fr. 881'380.00
Buchwert per 31.12.2002 Fr. 712'465.00
Verkehrswert gemäss Gutachten vom 24.05.2000 Fr. 610'000.00
8. Reihenmittelhaus Krummackerweg 12
Gestehungswert (1992) Fr. 702'080.00
Buchwert per 31.12.2002 Fr. 615'298.00
Verkehrswert gemäss Gutachten vom 23.05.2000 Fr. 650'000.00
9. Rest. Biergarten, Baslerstrasse 63
Gestehungswert (1980) Fr. 1'231'635.55
Buchwert per 31.12.2002 Fr. 662'400.00
Letztes Kaufangebot (inzwischen zurückgezogen) Fr. 710'000.00 *
* Vertragskosten/Handänderungssteuer z. L. Käuferschaft
10. Wohn- und Geschäftshaus Baslerstrasse 57
Gestehungswert (1972) Fr. 900'000.00
Buchwert per 31.12.2002 Fr. 623'484.00
Verkehrswert gemäss Gutachten vom 20.08.2003 Fr. 1'110'000.00