Ein Gespräch mit dem künftigen Besitzer Leopold Bachmann

Weshalb haben Sie das Areal Olten SüdWest gekauft?
Leopold Bachmann: Ich möchte vorausschicken, dass es sich im Prinzip um einen definitiven Vertrag handelt – ich muss und will das Land kaufen, da gibt es kein Zurück mehr. Um meinen Kaufwillen zu unterstreichen, war ich einverstanden, dass im Vertrag mit der Firma Holcim eine Konventionalstrafe von 10 Millionen Franken festgeschrieben wurde für den Fall, dass ich es nicht tue. Zu Ihrer Frage: Es ist für mich eine einmalige Gelegenheit, eine ganz grosse Sache zu realisieren. Selten hatte ich derart gut vorbereitete Bauland-Unterlagen in meinen Händen wie in Olten SüdWest.

Weshalb erhielten gerade Sie den Zuschlag?
Weil ich unkompliziert bin, bei Problemen sofort nach Lösungen suche. Und natürlich auch, weil die Konditionen für mich in Ordnung waren. Der Kaufpreis ist bereits auf ein Sperrkonto einbezahlt: 20 Mio. Franken als Gegenwert für das unerschlossene Land. Obendrauf kommen noch die Kosten für die Erschliessung – das braucht Zeit und Geld – und die Altlasten. Letztere gehen aber während 10 Jahren zu Lasten von Holcim.

Was genau beabsichtigen Sie in Olten SüdWest?
Ich will meinen Teil zur Stadtentwicklung beitragen. Der Gestaltungsplan in seiner jetzigen Form lässt die Möglichkeit für eine grosszügige Entwicklung zu. Ich baue ja letztlich für die Mieter und will möglichst günstige Mietzinse anbieten. Am Ende sollen es zweitausend Wohnungen sein plus Gewerberäume wie Läden, Büros, Schule, Kindergarten, Kinderkrippen, Zahnarzt- oder Arztpraxen. Es gibt auch bereits eine Anfrage für eine Krankenhausklinik. Ich werde versuchen, auch internationale Firmen zu holen, der richtigen Durchmischung wegen. Aber das muss sich alles noch entwickeln. Wichtig zu wissen ist: Sämtliche Mietwohnungen werden den Charakter einer einfacheren Eigentumswohnung haben. Die Mieter sollen die Wohnungen nach 10, 15 oder 20 Jahren kaufen können. So habe ich dies schon immer gehandhabt.

Was werden Sie als Erstes umsetzen?
Die Wohnungen. Ich werde, basierend auf dem Gestaltungsplan, ein Gesamtprojekt mit einer städtebaulichen Linie einreichen.

Wann rechnen Sie mit einem Baubeginn?
Je früher, desto besser. Wir sind parat! Bedenken Sie nur, welche Auftragsvolumen wir angesichts der Wirtschaftskrise gerade jetzt auslösen könnten. Ich arbeite bei meinen Überbauungen jeweils mit 60 bis 80 Unternehmen zusammen, dazu kommen die Zuliefererfirmen für Küchen, Waschmaschinen, Wandschränke, Sanitärapparate, Holzschnitzelheizungen sowie allen Baumaterialien.

Und Sie werden das Areal alleine entwickeln?
Natürlich. Die Stadt braucht einen Ansprechpartner, nicht mehrere.

Sie sind sich der Bedeutung des Areals für Stadt und Kanton bewusst?
Ja, selbstverständlich. Und ich habe auch Verständnis für die Ängste in der Bevölkerung. Ich höre ja die Vorwürfe nicht zum ersten Mal. Es sollte aber doch allen klar sein, dass wir uns eine Ghettoisierung dieses Stadtteils gar nicht leisten können. Die Stiftung und ich sind zusammen Eigentümer von über 4000 Wohnungen. Eine Ghettosiedlung ist nicht dabei. Das hat auch ein Augenschein des Oltner Tagblatts bestätigt.

Aber Sie wollen ja sehr günstigen Wohnraum erstellen – also ist es doch nur logisch, dass einkommensschwache Personen angezogen werden. Und auch Ausländer.
Wir werden uns bei der Vermietung am durchschnittlichen Ausländeranteil Oltens orientieren (2007: 27,3 Prozent, die Red.) und diesen ganz sicher nicht überschreiten. Bei all meinen anderen Überbauungen hat das problemlos funktioniert und lässt sich auch belegen. Wie bereits gesagt: Es gibt kein Ghetto bei unseren über 4000 Wohnungen. Aber wissen Sie, die Vorwürfe an meine Adresse werden vor allem in der Sensationspresse publiziert. Sie tun zwar weh, aber ich kann mich dagegen wehren, in dem ich den Gegenbeweis bringe. Ich habe meine Ziele, verfolge diese hartnäckig und habe noch immer meine Versprechen und Termine gehalten. Dabei bleibt es.

Die Bevölkerung wüsste gerne etwas genauer, was Sie in Olten planen.
Das verstehe ich. Glauben Sie mir: Sobald ich planen kann, sobald die Baubewilligung vorliegt, kann ich der Öffentlichkeit absolut exakte Daten geben und detailliert informieren. Ich weiss schon, dass ich hier in Olten anders vorgehen muss als beispielsweise in Zürich. Ich werde etappiert bauen und nicht einfach «auf Halde». Man wird sehen, wie viel es verträgt. Gemäss Untersuchungen der Credit Suisse sind es zirka 100 Wohnungen pro Jahr.

Es heisst, Sie seien ein «Schnellbauer», der es dafür mit der Qualität nicht so genau nehme.
Ich bin ein Schnellbauer, dafür bin ich bekannt. Qualität ist mir aber wichtig. Und wenn aus meiner Bauweise unter dem Strich ein enormer Verbilligungseffekt für mich und damit vor allem für die Mieter resultiert, wüsste ich nicht, was daran schlimm sein soll. Vier Baumeister sind viermal schneller als einer.

Ist denn Ihre Konkurrenz unfähig, dass sie so viel mehr Zeit braucht?
Ich erkläre Ihnen den Unterschied: Bei den grossen Aktiengesellschaften reden zig Verwaltungsräte drein, ist der Weg viel zu lang. Ich mache die Bauleitung selber, schaue Tag für Tag vor Ort, ob alles rund läuft. Gibt es Probleme, und die gibt es auf jedem Bau, entscheide ich sofort oder innert 24 Stunden, wie es weitergeht. Bei den Konkurrenten, mit zu vielen Schnittstellen, dauert eine solche Entscheidfindung vier Wochen. Das ist der Unterschied.

Ihre Bauweise geht nicht zu Lasten der Qualität?
Auf dem Bau arbeiten längst alle mit den gleichen Backsteinen, dem gleichen Zement und Beton. Mängel können aber in der Ausführung auftreten. Deshalb mache ich die Bauleitung selber, damit ich allfällige Mängel sofort unterbinden kann. Mir wird oft vorgeworfen, aufgrund meiner raschen Bauweise könnten meine Bauten nicht austrocknen, was in der Tat ungute Folgen hätte. Aber wissen Sie: Ich engagiere jeweils Leute, die jeden Tag die Fenster öffnen und schliessen. Das heisst lüften bei eingeschalteter Heizung. Da kann man fast von blossem Auge zuschauen, wie die Feuchtigkeit rauskriecht.

Sie sind ja sehr sozial eingestellt, haben eine Stiftung gegründet, spenden schon mal einer Kinderkrippe, wie in Winterthur, eine Million: Weshalb dieses Engagement?
Ich habe die Leopold Bachmann Stiftung vor 12 Jahren gegründet, sie ist vollumfänglich steuerbefreit. Fast die Hälfte meiner Überbauungen gehört mittlerweile der Stiftung, sie ist also Eigentümerin von über 1500 Wohnungen. Auch die Mieteinnahmen fliessen in die Stiftung. Damit haben wir Hilfsprojekte für Kinder initiiert, auch in Drittweltländern. Bisher dürften rund 50 Millionen Franken in Hilfsprojekte geflossen sein. Wir planen nun, die Aktivitäten der Stiftung auch in der Schweiz selber zu verstärken. Denn wenn der Staat immer mehr Unterstützungen streicht, trifft dies einkommensschwache Familien und speziell deren Kinder.

Also sind Sie auch ein Gut-Mensch. Sollten Sie diesen Umstand, mit Blick auf das Schnellbauer-Image, nicht besser vermarkten?
Das will ich nicht tun. Wer helfen und die Stiftung unterstützen will, ist herzlich eingeladen. Aber ich bekomme schon genug Bettelbriefe...

Fühlen Sie sich in Ihren Bemühungen durch die Stadtbehörden unterstützt?
Ich brauche die Unterstützung der Stadt. Bis jetzt ist sie gut. Ich hoffe, das bleibt auch bei wachsendem politischem Druck so.

Also fassen wir zusammen: Olten darf unter Ihrer Ägide mit einer hochwertigen Überbauung Olten SüdWest rechnen.
Absolut, das ist das Ziel. Ich lege einfach Wert darauf, dass man mich in meinen Vorhaben nicht einschränkt. Ich weiss, was zu tun ist.

Das heisst?
Am aktuellen Gestaltungsplan darf nicht mehr «gschrübelet» werden. Er ist auf der Basis eines internationalen Wettbewerbs über zehn Jahre entwickelt worden, ist sehr grosszügig ausgelegt und engt mich nicht ein. Mit einer vorgegebenen Zimmerbreite von 2.30 Metern könnte ich nicht arbeiten, mir schweben Masse von 3.60 x 4 Meter vor. Der Grundriss muss sich von innen her entwickeln, diese Möglichkeit muss der Gestaltungsplan zulassen. Dann ist vieles möglich.

Hegen Sie die Befürchtung, dass noch „gschrübelet“ werden könnte?
Das könnte passieren aufgrund des öffentlichen Drucks, ja. Es wäre eine Katastrophe für alle Beteiligten, wenn ein neuer Gestaltungsplan verlangt würde. Für die Stadt und für mich. Die Folge wäre ein Zeitverlust von mindestens zwei bis drei Jahren. Das Motto hiesse dann: Warten, warten... alles wird teurer, die Zeche zahlt der Mieter, dagegen wehre ich mich.

Ein Volksbegehren verlangt auch die Prüfung eines Kaufs des Areals an die Stadt. Nochmals: Dass Sie zu Gunsten der Stadt von der Kaufoption zurücktreten, ist kein Thema?
Das ist absolut kein Thema. Meine Absichten mit dem Areal Olten SüdWest sind unwiderruflich. Ich will dort bauen, nicht spekulieren.

Zur Person Leopold Bachmann 1963 begann der ausgebildete Bauingenieur Leopold Bachmann mit dem Bau von Wohnhäusern. Allein in den letzten zehn Jahren hat der Unternehmer aus Rüschlikon im Raum Zürich mehr als 2500 Einheiten aus dem Boden gestampft. Bachmann gilt als Unternehmer, der preiswerte Wohnungen mit dem Standard von einfachen Eigentumswohnungen baut. Dies gelingt ihm über die Masse und, wie er im Interview erklärt, über die Tatsache, dass er als 76-Jähriger höchstpersönlich als Bauleiter zum Rechten schaut und somit Zeit und viel Geld spart. Unterstützt wird er dabei von seinem Sohn und Nachfolger Sigmund Bachmann. Vor zwölf Jahren hat der gebürtige Österreicher die Leopold-Bachmann-Stiftung gegründet. Diese unterstützt weltweit Projekte, die vorab Kindern zugute kommen sollen, und schüttet jährlich zwischen 5 und 10 Millionen Franken für wohltätige Zwecke aus. Sein Credo: So lange in der Schweiz viel zu teuer gebaut wird, will er im Einsatz bleiben. Gegenüber der Aargauer Zeitung sagte er einmal: «Zu viel darf ich unseren fünf Kindern nicht vererben, sonst hören sie mir noch auf zu arbeiten.»

Zu den Massnahmen bzw. Vorschriften zur Qualitätssicherung: Das aus einem internationalen Wettbewerb hervorgegangene städtebauliche Konzept sowie die Ziele und Massnahmen für die Stadtentwicklung Olten Südwest bieten eine gute Grundlage für das Heranwachsen eines qualitativ hochstehenden Stadtquar­tiers. Im Raumplanungsbericht sind das Leitbild sowie die übergeordneten Zielsetzungen für die Entwicklung von Olten Südwest ausgiebig beschrieben. Die massgebenden Grundlagen bilden ein Bebauungskonzept (Baubereiche und Baulinien, Gebäu­dehöhen, Dachgestaltungen, Etappierung, Lärmschutz, Energieversorgung, Meteor­wasser, öffentliche Gewässer), ein Freiraumkonzept (Quartierplätze, Quartierparks, Allmendflächen und Freihaltebereiche) und ein Erschliessungskonzept (Mobilitäts­konzept und Fahrtenzahl, Parkierung, Anzahl Parkplätze, Fuss- und Radwege). Zur Qualitätssicherung der Stadtentwicklung auf dem Gebiet Olten Südwest wird gemäss § 3 der Sonderbauvorschriften nach Genehmigung der verschiedenen Plan­werke eine Gestaltungskommission eingesetzt: § 3 Gestaltungskommission 1. Die Gestaltungskommission Olten Südwest (OSW) ist ein beratendes Gre­mium für die Qualitätssicherung der Entwicklung im Gebiet Olten Südwest. 2. Die Gestaltungskommission OSW setzt sich als unabhängiges Fachgremium aus drei bis fünf Mitgliedern zusammen, welche die massgebenden Diszipli­nen aus Städtebau und Architektur, Raum- und Verkehrsplanung, Umwelt und Ökologie sowie Ökonomie abdecken. 3. Die Mitglieder der Gestaltungskommission OSW werden auf Vorschlag eines vorberatenden Gremiums durch den Stadtrat für jeweils 4 Jahre gewählt. Die­ses Gremium setzt sich zusammen aus einem Vertreter der Grundeigentü­merschaft, dem Präsident der Baukommission der Stadt Olten, dem Leiter der Stabstelle der Stadt Olten sowie dem zuständigen kantonalen Kreisplaner für die Stadt Olten. 4. In der Gestaltungskommission OSW nehmen auch die Mitglieder des unter Ab­satz 2 erwähnten vorberatenden Gremiums Einsitz. Sie haben beratende Stimme ohne Stimmrecht. 5. Die Gestaltungskommission OSW kann von der Grundeigentümerschaft oder der Baukommission der Stadt Olten einberufen werden. 6. Die Gestaltungskommission OSW muss einberufen werden, wenn es um die Prüfung von Bauvorhaben geht, die massgeblich vom Gestaltungsplan bzw. den Sonderbauvorschriften abweichen. Bei der Beurteilung der Abweichungen orientiert sie sich am Leitbild. 7. Die Gestaltungskommission OSW setzt im Auftrag der Grundeigentümer und der Stadt Olten das Mobilitätskonzept um, beurteilt jährlich die Mobilität und schlägt Massnahmen in einem Bericht an die Beteiligten vor. 8. Die Gestaltungskommission OSW unterbreitet ihre Beurteilung und Empfeh­lung der Baukommission der Stadt Olten. Bezüglich der Qualitätssicherung hinsichtlich der Entwicklung von Olten Südwest hat die Baukommission eine grosse Verantwortung, kann sie doch in eigener Kompetenz die Gestaltungskommission OSW einberufen. Hinsichtlich der ökologischen Aspekte kann von einem vorbildlichen Gestaltungsplan gesprochen werden. Stellvertretend seien hier einige Inhalte der Sonderbauvor­schriften zitiert: <U>§15 Energieversorgung </U> 1. Der Heizenergiebedarf für Neubauten muss, bezogen auf die gesetzlichen Vor­schriften und die geltenden SIA-Normen, um mindestens 10 % reduziert werden. 2. Der Minergie-Standard ist einzuhalten, wenn dies wirtschaftlich tragbar, nachhal­tig, technisch möglich und städtebaulich gut verträglich ist. <U>§ 16 Meteorwasser </U> 1. Das auf den Baugrundstücken B1 – B10 anfallende Meteorwasser ist dem Rötz­mattbaches im Osten des Baugebietes zuzuführen. Das Meteorwasser der Baubereiche B1 – B14 ist in den Versickerungsbereich auf der Südwest­seite zu führen und zur Versickerung zu bringen. 2. Im Bereich der Quartierparks, der Quartierplätze sowie der Allmendflächen soll das Meteorwasser, sofern mit der jeweiligen Nutzung und Gestaltung ver­einbar, in Ost- West-Richtung teilweise offen geführt werden. <U>§23 Mobilitätskonzept und Fahrtenzahl </U> 1. Mit der Überbauung der 1. Etappe ist ein Mobilitätsmanagement gemäss Mobili­tätskonzept zu etablieren, um das Mobilitätsverhalten im Areal Olten Südwest nach Möglichkeit zu beeinflussen. Das Mobilitätskonzept wird in Zu­sammenarbeit der Stadt Olten und den Grundeigentümern umgesetzt. Die in § 3 der Sonderbauvorschriften genannte Gestaltungskommission OSW wird hierzu die entsprechenden Arbeiten auslösen und beaufsichtigen. 2. Das Mobilitätskonzept beabsichtigt, dass a) weniger Parkplätze erstellt werden müssen als gemäss §7 zulässig sind b) eine geringere Fahrtenzahl des motorisierten Individualverkehrs in     Zusammenhang mit Olten Südwest entsteht c) attraktive Langsamverkehrsverbindungen zur Innenstadt und den     Bahnhöfen realisiert werden (so z.B. die Fussgänger- und Veloverbindung     Hammerallee – Olten Südwest) d) eine gute bedarfsorientierte öffentliche Verkehrserschliessung angeboten     wird, (insbesondere Busbetriebe) e) ein Modal Split von 50 % öV und Langsamverkehr erreicht wird. 3. Die Anzahl der Fahrten in das und aus dem Gebiet Olten Südwest darf maxi­mal 1‘000 Fahrten durch den Rötzmatttunnel betragen, bis ein weiterer An­schluss an das übergeordnete Verkehrsnetz (Entlastung Region Olten) erstellt ist. 4. Publikumsintensive Nutzungen dürfen gesamthaft bis zu maximal durchschnitt­lich 6‘000 Fahrten auslösen (durchschnittlicher Tagesverkehr).