Grundlagen
Erschliessungsplan «Schärenmatte» 1 : 500
Überbauung Fustligweg Olten, 1 : 500, vom 04.06.2008
Stadtanalyse Olten, Juni 1997, Seiten 16 und 17
Planerisches Leitbild Olten

Planungsgegenstand
Die vorliegende Nutzungsplanung bestimmt die Erschliessung und damit die Überbauungsstruktur des knapp 10'000 m2 grossen Grundstückes an der Höhenstrasse West. Das Grundstück ist Teil der südlichen Stadtperipherie und mit einem der letzten Oltner Bauernhöfe bebaut. Das Gebiet zwischen dem Waldrand des Säliwaldes und der heutigen bebauten Stadtgrenze ist im planerischen Leitbild der Stadt Olten als Entwicklungsgebiet mit grösseren Wohnbaulandreserven bezeichnet.

Übergeordnete Ziele
Ausgehend vom planerischen Leitbild der Stadt Olten, das unter anderem die bauliche Entwicklung der peripheren Quartiere in urban gewachsenen Siedlungsräumen erwähnt, sollen Wohngebäude in einer lockeren Bebauungsstruktur entstehen. Das Areal gilt als Entwicklungsgebiet mit grösseren Wohnbaulandreserven. Ein Ziel ist, der unbestrittenen Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern zu entsprechen.

Im Erschliessungsplan zur Ortsplanungsrevision (Plan vom 20. April 2006, eingereicht zur Genehmigung durch den Regierungsrat) ist die Verbindung von Höhenstrasse West und Höhenstrasse Ost ausgewiesen. Um eine Umfahrung des Knotens Unterführungsstrasse / Aarburgerstrasse über die Sälistrasse zu unterbinden, ist vorgesehen, das vorerwähnte Verbindungsstück ausser für zu Fuss Gehende und Velo Fahrende nur für Kommunalfahrzeuge und eine öffentliche Busverbindung durchlässig zu gestalten und für den motorisierten Individualverkehr zu sperren.

Projekt
Im Rahmen der Grundlagenerarbeitung zur Ortsplanungsrevision ist in den Quartieranalysen von 1997 an der südöstlichen Stadtperipherie eine mögliche Überbauungsstruktur dargestellt worden (siehe Stadtanalyse Olten, Juni 1997, Seite 16). Etwa 2/3 des südlich des Fustligweges und der Höhenstrasse West gelegenen Gebietes ist inzwischen durch Nutzungspläne planerisch festgelegt und teilweise verwirklicht.

Die Grundeigentümerin will das in der zweigeschossigen Wohnzone W2/0.5 liegende Areal abparzellieren und relativ dicht mit einem Einfamilienhausteppich bebauen. Dadurch entsteht in der heterogenen Bebauungsstruktur des Stadtteils ein Cluster mit 17 Einfamilienhäusern, deren Struktur zur Quartierbildung und damit zur Identifikation beitragen kann. Die dargestellte Struktur, auf der Erschliessung mit üblichen Erschliessungstiefen aufgebaut, stellt eine mögliche Bebauungsstruktur am Stadtrand dar (siehe Beilage «Überbauung Fustligweg», 04.06.2008). Die knappen Abstände zwischen den Gebäuden sind aber eine grosse Herausforderung an das Projekt. Bei der definitiven Situierung der einzelnen Gebäude muss darauf geachtet werden, den Ausblick an den Nachbargebäuden vorbeizuleiten und die Aussenraumqualität nicht zu vernachlässigen.

Die vorgeschlagene Erschliessung stellt – mit den wenigen, durch eine private Erschliessungsanlage erschlossenen Gebäuden – eine zweckmässige Lösung dar.

Baukommission
An ihrer Sitzung vom 10. März 2008 haben die Baukommissionsmitglieder die vorgestellte Planung, insbesondere auch hinsichtlich Baustruktur und Situierung der Gebäude, gewürdigt und dem Stadtrat empfohlen, das vorprüfungsreife Planwerk zur Vorprüfung freizugegeben. Die Baukommission ist hingegen von städtebaulichen Eingliederung des dargestellten Bebauungsvorschlags nicht überzeugt und empfiehlt, in einer Überarbeitung eine bessere städtebauliche Eingliederung und eine Optimierung der architektonischen Güte zu erreichen.

Fazit
Der Erschliessungsplan ermöglicht eine zweckmässige Lösung zur Überbauung des Gebietes nach Zonenplan mit Ein-, Zwei- und Doppeleinfamilienhäuser. Der zur Erschliessungsplanung eingereichte Überbauungsvorschlag stellt eine baurechtlich maximale Ausnützung dar. Die Ausdehnung der Siedlungsfläche zu bremsen und den haushälterischen Umgang mit dem knappen Gut Boden zu unterstützen und zu fördern, ist als raumplanerisches Ziel kaum bestritten. Dabei gilt aber, dicht bauen ohne die Wohnqualität einzubüssen. Entscheidend ist die von der Situation abhängige, städtebauliche Qualität: was für einen Ort gut ist, kann an einer anderen Stelle unpassend sein. Im konkreten Fall erfordern die knappen Gebäudeabstände einen sorgfältigen Umgang mit der Gebäudesituierung und mit den stark strukturierten, kleinteiligen Aussenräumen. Die Architekten haben sich zwischenzeitlich auf Anregung des Stadtrates zusammen mit der Baudirektion mit den formulierten Kriterien auseinandergesetzt. Die nachgelieferten Unterlagen – insbesondere die Modellgrundlagen – zeigen nun nachvollziehbar, wie sich die Bebauung mit der vorgeschlagenen Erschliessungsstruktur entwickeln könnte. Der Stadtrat anerkennt, dass der Prozess der Weiterbearbeitung zu einem befriedigten Ergebnis geführt hat und stellt mit Wohlwollen eine grössere Flexibilität hinsichtlich der Haustypen fest. Der Stadtrat ist überzeugt, dass – sofern auch die architektonische Umsetzung gelingt – in der Schärenmatte ein neues Quartier mit hoher Identifikation entstehen kann.

Kantonale Vorprüfung
Im Vorprüfungsbericht vom 11. Juli 2008 und vom 10. September 2008 erachtet das kantonale Amt für Raumplanung den vorliegenden Gestaltungs- und Erschliessungsplan für recht- und zweckmässig, sofern die geringfügigen Nachbesserungen im Planwerk erfüllt werden. Die verlangten Nachbesserungen sind in das Planwerk eingeflossen. Auf die vom Kantonalen Amt für Raumplanung angeregte Fusswegverbindung zum Waldrand bzw. zur nächst gelegenen Fusswegverbindung wurde hingegen aus Gründen der fehlenden Zweckmässigkeit verzichtet.


Beschluss:
1. Der Erschliessungsplan «Schärenmatte», GB Olten Nr. 6108, wird zur Planauflage freigegeben.
2. Die Baudirektion wird mit dem Vollzug beauftragt.