Grundlagen
- Teilzonenplan, Gestaltungsplan und Erschliessungsplan,
M 1 : 1'000 / M 1 : 500, vom 03.06.2008
- Sonderbauvorschriften vom 03.06.2008


Gestaltungs- und Erschliessungsplan Grundstrasse – Im Grundhof,
mit Sonderbauvorschriften


Planungsgegenstand
Die vorliegende Nutzungsplanung bestimmt die Planungsanforderungen im Gebiet zwischen dem Waldrand des Bannwaldes und der heutigen bebauten Stadtgrenze, das im planerischen Leitbild der Stadt Olten als Entwicklungsgebiet mit grösseren Wohnbaulandreserven bezeichnet ist.

Der Geltungsbereich der Nutzungsplanung umfasst ein Gebiet von 11'386 m2 (GB Olten Nr. 226), von dem bereits ein Teil bebaut ist. Das unüberbaute Gebiet wird unterteilt in 4 genau bestimmte Baufelder von je 350 m2 Grundfläche, einen Erschliessungsbereich inkl. Hartplätze von 1'390 m2 und unüberbaubare allgemein und privat genutzte Grünflächen von 6'900 m2. Die anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) der Neubauten beträgt 4'000 m2, das bereits bestehende Gebäude umfasst 1'080 m2 BGF. Die konsumierte anrechenbare Bruttogeschossfläche des ganzen Grundstückes beträgt 5'080 m2. Daraus resultiert eine Ausnützungsziffer über das gesamte Areal von 0.45. Die zulässige Ausnützungsziffer nach Zonenreglement beträgt 0.6, mit Gestaltungsplanbonus wären 0.66 möglich. Werden die 4 Baufelder überbaut, sind etwa 20 – 24 Wohnungen mit durchschnittlich 160 – 200 m2 BGF für 60 Bewohnerinnen und Bewohner realisierbar.

Übergeordnete Ziele
Ausgehend vom planerischen Leitbild der Stadt Olten, das unter anderem die bauliche Entwicklung der peripheren Quartiere in urban gewachsenen Siedlungsräumen erwähnt, sollen Wohngebäude mit hohem planerischem Freiheitsgrad in einer lockeren Bebauungsstruktur entstehen. Das Areal gilt als Entwicklungsgebiet mit grösseren Wohnbaulandreserven. Ein Ziel ist, der Nachfrage nach qualitativ und architektonisch hoch stehendem Wohnraum zu entsprechen und der Abwanderung entgegenzutreten.

Situation
Wie können auf einem nach Süden geneigten Terrain zwischen Waldrand und talseitigen Mehrfamilienhäusern attraktive Wohnungen entstehen? Vor dieser Herausforderung standen die Planungsverantwortlichen der Stadt und diejenigen der Grundeigentümerin.

Die Geländekammer ist gegen Südosten abfallend und geniesst aus den höheren Lagen eine wunderbare Weitsicht. Die bestehenden Wege und Strassen sind weitgehend Fussgängerverbindungen, die auf drei Seiten in die Geländekammer Einsicht haben.

Konzepte von 1994 und von 2006 sahen zwei hangparallele Gebäudezeilen vor. Dieser Konzeptansatz verhindert die Aus- und Durchsicht einerseits vom Fussweg entlang des Waldrandes wie auch von innerhalb der geplanten Bebauung. Die Qualitäten der waldlichtungsartigen, nach Süden geneigten Parzelle werden mit diesem Lösungsansatz nicht genutzt. Der Fahrverkehr wird mitten in die Geländekammer hineingeführt und beeinträchtigt die ortsspezifische Siedlungsqualität unverhältnismässig. Städtebaulich weisen die beiden Lösungsansätze nicht die wünschenswerte Qualität an diesem Ort auf.

Die einzigartige Konstellation von zusammenhängender Grünfläche mit ansteigender Topographie sowie den angrenzenden Waldrändern, welche eine Art Waldlichtung formen, haben zum folgenden schlüssigen Landschafts- und Bebauungskonzept geführt.

Überbauungsstruktur
Das frei stehende städtische Wohnhaus ist wieder unter verschiedenen Namen wie z. B. Stadtvilla etc. en vogue. Es erlaubt einerseits, vorhandene offen bebaute Quartiere zu verdichten, ohne deren Charakter grundlegend zu verändern oder wie im vorliegenden Fall zu erweitern. Es erlaubt eine Bebauung, die offen wirkt und dennoch eine gewisse städtische Dichte aufweist.

Bei der Erarbeitung des Gestaltungsplans wurde die Auseinandersetzung mit einer dichten offenen Bebauung geführt, zu der auch die Durchlässigkeit des freien Raumes gehört.

Das vorliegende Überbauungskonzept basiert auf folgenden Grundprinzipien:

· Der Landschaftsraum soll erkennbar bleiben. Die Gebäude sind als einzelne Volumen präzis in die Landschaftsbucht einzusetzen.
· Frei zu haltende Ausblicke und Durchblicke von ausserhalb sowie von innerhalb der Überbauung bestimmen die Lage und die Dimension der Gebäudevolumen.
· Die Überbauung ist, ausser für Notzufahrten, verkehrsfrei.
· Der Aussenraum ist in allgemein und privat genutzte Aussenräume aufzuteilen.

Durch die freie Anordnung von Einzelbauten mit 4 Wohnungen entsteht eine lockere Siedlungsstruktur, welche entgegen einer flächenartigen Ein- und Zweifamilienhausstruktur die Landschaftskammer trotz der Baukörper erkennen lässt.

Konzept
Innerhalb des Planungsgebietes soll eine lockere Siedlungsstruktur mit Einzelbauten entstehen, die über einen vorgelagerten, in den Hang gebauten dreieckigen Platz erschlossen werden. Unter diesem Platz befindet sich die 56-plätzige Autoeinstellhalle.

Die Abstände zwischen den Bauten ermöglichen Transparenz und Durchblicke zwischen den Baufeldern und verhindern den gängigen Charakter der geschlossenen Reihenhaus- oder Blocksiedlung. Die Waldlichtung soll erkennbar bleiben, was zusammen mit der angestrebten optischen Durchlässigkeit und Fernsicht zu einer fächerartigen Anordnung der Gebäude führt, deren Aussenraum nicht durch Kleinbauten und hohe Stützmauern beeinträchtigt werden darf.

Der Wald begrenzt die Parzelle von Nordwesten nach Nordosten so, dass die Metapher einer Waldlichtung den Ort treffend charakterisiert.

Die nach Süden geneigte Hanglage von ca. 9 % ermöglicht hervorragende Sichtbezüge über die Stadt Olten hinweg. Der Bebauungsvorschlag übernimmt daher nicht die hangparallel verlaufende Häuserstruktur der benachbarten unteren Häuserreihen. Um keinem Haus die Fernsicht zu verbauen, sind auf dem Grundstück die 4 Gebäudekuben fächerartig angeordnet. Die einzelnen quer zum Hang gestellten Kuben bestehen aus zwei in der Ost-West-Richtung versetzten zusammengebauten Gebäuden (A1/A2 usw.) für zusammen 5 bis 6 Wohneinheiten. Die Zweiteiligkeit wird auch durch die Baubereiche unterstrichen. Die Baubereiche «3 Geschosse plus» (A1 – D1) ermöglichen Gebäude auf 3 Geschossen mit bewohnbaren Aufbauten, welche die Attikaregel einhalten.

In den Baubereichen «3 Geschosse» (A2 – D2) sind 3-geschossige Gebäude vorgesehen. Die bewohnbare Fläche des 3. Geschosses darf aber höchstens 77 % der darunter liegenden Geschossfläche umfassen. Damit entsteht ein geschützter Aussenraum im 3. Geschoss, der durch die geschosshohen Fassadenmauern als Bestandteil des Gebäudevolumens erscheint. Gezielt gesetzte Öffnungen bestimmen die gewünschte Aus- und Fernsicht.

Als Siedlungsabschluss vor dem Wald garantiert die fächerförmige Anordnung Sichtbezüge und Durchblicke für die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner sowie vom direkt angrenzenden Naherholungsgebiet und Wanderweg. Der bestehende Waldsaum als offene Landschaftskammer bietet mit seiner Silhouette ein wertvolles Wohnumfeld.

Zonenänderung
Das Grundstück liegt gemäss dem vom Stadtrat verabschiedeten Zonenplan in der 2-geschossigen Wohnzone W2/0.5. Gemäss Zonenreglement sind Ein-, Zwei-, Doppeleinfamilienhäuser, Reiheneinfamilien- und Terrassenhäuser, jedoch keine Mehrfamilienhäuser zugelassen. Mehrfamilienhäuser sind in der 2-geschossigen Wohnzone W2/0.6 möglich. Neben der Zulassung von Mehrfamilienhäusern liegt der Unterschied zur bestehenden Zone W2/0.5 in der um 0.1 höheren Ausnützungsziffer.

Die Grundnutzung wird deshalb – verknüpft mit dem vorliegenden Gestaltungsplan – auf W2/0.6 angehoben. Damit wird der ungewollten Möglichkeit vorgebeugt, dass der Gestaltungsplan nicht verwirklicht und dereinst aufgehoben wird, mit der nicht gewollten Folge, dass die angehobene Grundnutzung W2/0.6 nun ohne das dazu massgeschneiderte Gestaltungsplankonzept vorhanden wäre. Die angehobene Zonierung W2/0.6 gilt deshalb ausdrücklich nur in Zusammenhang mit diesem Gestaltungsplan und fällt nach einer eventuellen Aufhebung des Gestaltungsplans automatisch in die Zonierung W2/0.5 zurück. Diese Bestimmung ist in den zugehörigen Sonderbauvorschriften explizit aufgeführt.

Waldabstand
Der Konzeptansatz, der die angestrebten Sichtbezüge ermöglicht, führt zur vorerwähnten lockeren Bebauungsstruktur mit Einzelgebäuden anstelle eines starren Siedlungsrasters. Diese Struktur tangiert die festgelegte Waldabstandslinie von 20 m. Die gewählte Bebauungsstruktur hat aber den entscheidenden Vorteil, dass die Landschaftskammer trotz der Baukörper erkennbar bleibt. Die Waldabstandslinie wird deshalb, in Absprache mit dem kantonalen Raumplanungsamt und dem Kreisförster, auf 15 m festgelegt, örtlich unterschreiten zwei Gebäudeecken diese Linie geringfügig. Die Sonderbauvorschriften schliessen dafür im Freiraumbereich jegliche bauliche Nutzung wie Geräteschuppen, Gartenpavillons etc aus; der Waldabstandsbereich erhält damit waldrandschutzzonenartigen Charakter.

Erschliessung
Die Motorfahrzeuge werden direkt ab der Erschliessungsstrasse an der südwestlichen Grundstücksecke in die 65-plätzige unterirdische Einstellhalle geführt. Die 11 Besucherparkplätze befinden sich beim Wendehammer an der südöstlichen Grundstücksecke, wo sich schon heute Parkplätze der bestehenden Bebauung befinden.

Über der Einstellhalle wird ein dreieckiger, verkehrsfreier, befestigter Platz aufgespannt, der nur für Notfälle für Fahrzeuge zugänglich ist. Dieser Platz dient als Spielfläche und eignet sich für Gemeinschaftsnutzungen.
Ein Fuss- und Wanderweg führt heute am Waldrand der Landschaftsbucht entlang; für zu Fuss Gehende soll dieser Weg entlang der südlichen Parzellengrenze ergänzt werden.

Fazit
Mit dem vorliegenden Zonen- und Erschliessungsplan, dem Gestaltungsplan und den Sonderbauvorschriften wird durch die städtebauliche Strukturierung eine vielfältige, hochstehende architektonische Qualität der Bauten und Aussenräume ermöglicht, für welche am Markt beim entsprechenden Publikum eine grosse Nachfrage besteht.

Baukommission
Die Baukommission liess sich am 15. Januar 2007 und am 22. Oktober 2007 umfassend orientieren. Die Baukommissionsmitglieder haben die vorgestellte Planung, insbesondere hinsichtlich Volumetrie und Situierung der Gebäude gewürdigt und am 22. Oktober 2007 das vorprüfungsreife Planwerk zur Vorprüfung freigegeben. Sofern das Vorprüfungsergebnis keine wesentlichen Änderungen erfordert, empfiehlt die Baukommission dem Stadtrat das Planwerk zu publizieren.

Kantonale Vorprüfung
Das Amt für Raumplanung empfiehlt in seinen Schreiben vom 28. April 2008 dem Stadtrat von Olten, das Planwerk zu publizieren. Die vom Kanton vorgeschlagenen Ergänzungen gemäss Schreiben vom 20. Dezember 2007 sind in die Unterlagen eingeflossen.

Information der Bevölkerung
Die von der Planung Betroffenen und die interessierte Bevölkerung konnten sich während einer 10-tägigen Ausstellung im Stadthaus vom 16. Juni bis 27. Juni 2008 über die Planungsabsichten zu orientieren. Die Ausstellung stellte mit Plänen und einem Modell das Ergebnis der vorausgegangenen kooperativen Planung und deren Umsetzung in das grundeigentümerverbindliche Planwerk dar. Am 24. Juni 2008 erläuterten Fachleute die Planungsabsichten und beantworteten die Fragen des interessierten Publikums.

Es sind zwei Stellungnahmen von der Bürgergemeinde und einer Privatperson eingegangen.
Die Stellungnahmen richten sich hauptsächlich gegen die Neufestlegung des Waldabstandes, gegen die Gebäudehöhe und gegen die direkte Erschliessung ab der Grundstrasse.

Das Planwerk wurde vom kantonalen Raumplanungsamt auf die Übereinstimmung mit den übergeordneten Gesetzgebungen überprüft. Der Stadtrat hat die eingegangenen Stellungnahmen geprüft und ist wie der Kanton der Ansicht, dass die Nutzungsplanung Grundstrasse – Im Grundhof recht- und zweckmässig ist. Der Stadtrat ist auch überzeugt, dass die Plangrundlage eine vielfältige architektonische Qualität der Bauten und Aussenräume mit hervorragendem Wohnumfeld ermöglicht unter Berücksichtigung der Interessen der umliegend wohnenden Bevölkerung und der Nutzerinnen und Nutzer des angrenzenden Naherholungsgebietes.








Beschluss:

1. Der Teilzonenplan, der Gestaltungsplan und der Erschliessungsplan Grundstrasse – Im Grundhof mit Sonderbauvorschriften werden zur Planauflage frei gegeben.
Die Baudirektion wird mit