Planungsgegenstand
Der Gestaltungsplan bestimmt die Planungsanforderungen auf einer Restparzelle an der Höhenstrasse West. Das Grundstück ist der Zone W2/05 zugeteilt. Bei einer Hangneigung von mehr als 8 %, was hier der Fall ist, sind talseitig 3 Geschosse und eine Ausnützungsziffer von 0.6 zulässig. Mit einem Gestaltungsplan kann von den Zonenvorschriften abgewichen werden. Im vorliegenden Fall betreffen die Abweichungen gegenüber der Zonenordnung die bergseitige Geschossigkeit, die Mehrfamilienhäuser und den Ausnützungsbonus von 10 %. Anlässlich einer Sitzung hat das Kantonale Amt für Raumplanung am 20. Februar 2007 die Gestaltungsplanwürdigkeit und die Genehmigungsfähigkeit des Überbauungsvorschlages bestätigt.
Auf diesen Grundlagen entstand das vorliegende Ergebnis einer kooperativen und konstruktiven Zusammenarbeit zwischen Grundeigentümerin, Planungsbeauftragten, Amt für Raumplanung und Stabsstelle Planung der Stadt Olten.

Der Geltungsbereich umfasst ein Areal von 1932 m2. Auf einem 1'000 m2 grossen Sockelbereich stehen drei präzis gesetzte Baukörper mit je 425 m2 Bruttogeschossfläche. Daraus resultiert eine Ausnützungsziffer über das gesamte Areal von 0.66. In jedem Baukörper ist auf insgesamt drei Geschossen plus Attika von drei bis vier Wohnungen – einer Wohnung pro Geschoss – auszugehen.

Übergeordnete Ziele
Die unterschiedliche Geschosszahl und Baustruktur der angrenzenden Grundstücke stellen erhöhte Anforderungen an die städtebauliche Eingliederung in das Quartier. Die Hanglage Richtung Norden verlangt ein differenziertes Bebauungsmuster, das gleichzeitig Aussicht und Besonnung gewährleistet. Es stellt sich hier die Frage, welche Architektur man in die gewachsene, heterogene Struktur des Quartiers stellt.

Überbauungsstruktur
Das vorliegende Überbauungskonzept basiert auf folgenden Grundprinzipien:

1. Keine Riegelwirkung auf der schmalen Parzelle.

2. Eingliederung in die bestehende, heterogene Bebauungsstruktur

3. Durch- und Ausblicke gewährleisten

Die bauliche Umgebung ist geprägt von Bauten aus den 60er- und 70er-Jahren; Grossbauten, Reiheneinfamilienhäuser und Einfamilienhäuser (siehe beiliegenden Situationsplan 1 : 2'500). In dieser typologischen Vielfalt der suburbanen Nachbarschaft bilden drei 3-geschossige Neubauten mit Attika auf einer leicht erhöhten Plattform ein präzises, urban anmutendes Ensemble. Nach intensiv geführtem Diskurs und der Auseinandersetzung mit dem Ort resultierte entgegen einer vorerst verfolgten Idee mit einer reihenhausartigen, geschlossenen Zeilenbebauung die nun gewählte Anordnung der Einzelbauten nach aufeinander abgestimmten Sichtachsen. Bewusst wurde auf eine Riegelwirkung entlang der Höhenstrasse verzichtet, um Aus- und Durchblicke auch von den nordwestlichen und südöstlichen angrenzenden Gebieten zu ermöglichen. Das Konzept macht sich die auf den ersten Blick nicht offensichtlichen Qualitäten des Ortes zu Nutze: POro Geschoss eine Wohnung mit Ausrichtung nach allen Seiten mit entsprechender Aussicht und Fernsicht. Die turmartige Dreierstruktur wird bewusst als eigenständige Siedlung angelegt und fass in einem Sockel die Parkierung sowie die Gemeinschafts- und Technikräume zusammen. Dieser Sockel bildet eine präzise Kante entlang der bergseitigen Strasse. Diese Intervention nutzt elegant den Geländesprung von 4.5 Metern und schafft einen mehrfach nutzbaren, ebenen Platz. Die zurückhaltende Umgebungsgestaltung ohne verniedlichende Weglein verleiht der Überbauung den angestrebten urbanen Charakter.

Jedes Geschoss verfügt über einen Aussenraum in Form von in das Volumen eingekerbten Loggien oder einer Dachterrasse im Attika. Die formal zurückhaltenden Kuben fügen sich wohltuend und doch mit selbstbewusstem Ausdruck in die bauliche Vielfalt der Umgebung ein.

Siedlung und Verkehr
Der Freiraum wird von parkierten Autos freigehalten. Alle Autoabstellflächen, inklusive Besucherparkplätze, sind unterirdisch im Sockelgeschoss angeordnet. Der gesamte Freiraum mit dem Bereich über dem Sockelgeschoss stellt damit ein Patchwork von gemeinschaftlichen Nutzungen dar.

Baukommission
An ihrer Sitzung vom 2. Juli 2007 haben die Baukommissionsmitglieder die vorgestellte Planung als Grundlage zur Weiterbearbeitung gewürdigt und am 22. Oktober 2007 das vorprüfungsreife Planwerk zur Vorprüfung freigegeben.

Vorprüfung
Das kantonale Amt für Raumplanung hat das Planwerk überprüft und beurteilt in seinem Brief vom 21. Dezember 2007 den Nutzungsplan als recht- und zweckmässig im Sinne von § 18 PBG. Die Anmerkungen darstellender und redaktioneller Art sind in das Planwerk eingeflossen.

Information der Bevölkerung
Die von der Planung Betroffenen und die interessierte Bevölkerung hatten die Gelegenheit, sich während einer zweiwöchigen Ausstellung im Stadthaus vom 22. Februar bis 7. März 2008 über die Planungsabsichten zu orientieren. Die Ausstellung stellte mit Plänen und einem Modell das Ergebnis der vorausgegangenen kooperativen Planung und deren Umsetzung in das grundeigentümerverbindliche Planwerk dar. Am 27. Februar 2008 erläuterten Fachleute die Planungsabsichten und beantworteten die Fragen des interessierten Publikums.

Im Nachgang zur rege besuchten Informationsveranstaltung sind mehrere schriftliche Stellungnahmen eingegangen.

Die Stellungnahmen bemängelten hauptsächlich die Gebäudehöhen, den dadurch befürchteten Schattenwurf auf die benachbarten Liegenschaften, den fehlenden bergseitigen Zugang zu den nordwestlich gelegenen Liegenschaften und die Lage der Autoeinstellhallenzu- und -einfahrt, von der die Anwohnenden unzumutbare Emissionen befürchten. Weiter wird kritisiert, dass das Grundstück vor der öffentlichen Verkaufsausschreibung nicht den angrenzenden Grundeigentümern zum Kauf angeboten wurde.

Der Stadtrat hat die eingegangenen Stellungnahmen geprüft.

Die Zufahrt zur Autoeinstellhalle im Sockelgeschoss wird nun direkt ab der Höhenstrasse mittels einer teilweisen gedeckten Rampe unter Terrain geführt, ohne die östlich und nördlich angrenzenden Liegenschaften zu beeinträchtigen.

Die eingereichte professionell erarbeitete Schattenwurfsimulation in 1h-Schritten am 21. März (Tag- und Nachtgleiche) zeigt, dass zwar einzelne der nordöstlich gelegenen Liegenschaften um 9.00 Uhr am Rand gestreift werden, aber ab 10.00 Uhr vom Schattenwurf überhaupt nicht mehr tangiert werden.

Im Weiteren ist anzumerken, dass die wohnhygienischen Anforderungen durch die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestgrenz- bzw. Mindestgebäudeabstände erfüllt sind. Diese Abstände sind mehr als eingehalten.

Bei der Veräusserung der vorerwähnten Liegenschaft hat sich der Stadtrat an die «Richtlinie für das strategische Vorgehen beim Verkauf von Liegenschaften» gehalten.

Es ist verständlich, dass die Bebauung eines lange Zeit brach liegenden Baugrundstückes Befürchtungen wecken und auf Ablehnung stossen kann. Der Stadtrat ist aber überzeugt, dass mit dem vorerwähnten Gestaltungsplan eine qualitativ hochstehende Bebauung entsteht und mit zur erwünschten weiteren Entwicklung und zur Aufwertung dieses Quartiers beiträgt.


Beschluss:

1. Der Gestaltungsplan Käppelifeldacker mit den Sonderbauvorschriften wird zur Planauflage frei gegeben.
2. Die Baudirektion wird mit dem Vollzug beauftragt.