Die Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" erbaute mit finanziellen Hilfen des Kantons und der Gemeinde in den Jahren 1957/58 vier Liegenschaften im Erlimattgebiet. Die Einwohnergemeinde Olten hat der genannten Genossenschaft für die betreffende Grundstückparzelle ein selbständiges und dauerndes Baurecht für die Dauer von 100 Jahren eingeräumt.

Einem SR-Protokoll aus dem Jahre 1985 kann entnommen werden, dass sich das Landstück im Besitze des Wasserwerkes befindet. Entsprechend wird der vertraglich vereinbarte Baurechtszins jährlich von den sbo in Rechnung gestellt.

Gemäss Gesprächsnotiz des Stadtrates vom 10. Dezember 2001 befindet sich die Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" in Auflösung. Nun stellt sich die Frage nach dem weiteren Vorgehen. In diesem Zusammenhang hat der Stadtrat beschlossen, dass zur Klärung aller Fragen eine Arbeitsgruppe, bestehend aus

- Willy Eggenschwiler, Sonnhaldenstr. 39, 4600 Olten
- Albert Suppiger, Bumelochstr. 29, 4656 Starrkirch-Wil
- Josef Kurzo, Wilerweg 60, 4600 Olten
- Peter Schafer, Stadtrat/Sozialdirektor
- Peter Kohler, Finanzverwalter
- Dr. Roland Plattner, Rechtskonsulent
- Markus Lack, Bausekretär
- Roland Hofmann, Bauleiter Hochbau

eingesetzt werden soll.

Die erwähnten Mitglieder wurden am 6. August 2002 zu einer Sitzung zusammengerufen. Die Aussagen und Beschlüsse können im Wesentlichen wie folgt zusammengefasst werden:

Rechtskonsulent Dr. Roland Plattner zitierte zu Beginn der Sitzung betreffend Auflösung die Artikel 32 und 33 der Statuten der Genossenschaft. Die Genossenschafter hätten demzufolge ihre Interessen betreffend dem weiteren Schicksal der Genossenschaft selbst kundzutun.


Willy Eggenschwiler erwähnte diesbezüglich, dass aus dem Kreis der Genossenschaftsgründer nur noch zwei Personen (Dr. Leo Schürmann und er selbst) verblieben seien. Man habe es leider versäumt, die ausgeschiedenen Mitglieder zu ersetzen. Er habe sich im Vorfeld dieser Sitzung mit Dr. Leo Schürmann zusammengesetzt und über die mögliche Zukunft der Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" diskutiert. Ihnen sei dabei die rechtliche Ausgangslage durchaus bekannt gewesen.
Vor einem allfälligen Antrag zur Liquidation sollte aus ihrer Sicht jedoch die Möglichkeit einer Übernahme der Verwaltungsaufgaben inkl. der Bauaufsicht durch die spezialisierten Organe der Stadtverwaltung geprüft werden. Diese Lösung dränge sich nicht zuletzt auch deshalb auf, weil seit jeher eine enge Verbindung (Baurechtsvertrag / Finanzielle Unterstützung bei Gebäudesanierungen / Sozialhilfebezüger in der Mieterschaft / Städtische Mitarbeiter als ehrenamtliche Funktionäre / Rechnungsrevision durch Finanzverwaltung usw.) zur Stadt bestehe.
Es sei ihnen aber auch bewusst, dass falls der Stadtrat einer entsprechenden Lösung zustimmen könnte, andererseits auch dafür gesorgt werden müsste, dass die Anzahl der Genossenschafter wieder auf ein reguläres Mass (7) erhöht und die Chargen besetzt werden müssten. Er wäre aber persönlich gerne bereit, sich in dieser Sache zur Verfügung zu stellen und potenzielle Genossenschafterkandidaten zu akquirieren.

Stadtrat Peter Schafer erwähnte, dass es in der heutigen Zeit tatsächlich sehr schwierig, wenn nicht aussichtslos sei, Leute zu finden, die sich für eine ehrenamtliche Tätigkeit engagieren würden. Falls jedoch die Arbeiten von der Stadtverwaltung übernommen werden könnten, gäbe es gewiss auch wieder Personen, die sich als Genossenschafter und Funktionäre zur Verfügung stellen würden.

Finanzverwalter Peter Kohler erklärte, dass die Baugenossenschaft Dreitannen ihm gegenüber kein Interesse an einer Übernahme der Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" bekundet habe.
Gestützt auf das vom Gemeindeparlament genehmigte Budget und den Finanzplan der Einwohnergemeinde Olten habe der Stadtrat den Auftrag, Liegenschaften, welche nicht zwingend durch die öffentliche Hand genutzt würden oder wegen ihrer Standortgunst nicht in einem öffentlichen Interesse stünden, im Sinne einer finanziellen Entlastung zu veräussern. Aus diesen Gründen würde eine allfällige Übernahme der Genossenschaftsliegenschaften diesem Auftrag widersprechen. Nichts spreche jedoch aus seiner Sicht gegen eine Übernahme von (Verwaltungs-) Aufgaben durch Organe der Stadtverwaltung. Es sei jedoch klar, dass solche Arbeiten mit einer Kostenfolge verbunden seien. Die bisherige Verwaltung habe aber auf ehrenamtlicher Tätigkeit (lediglich geringe Spesenentschädigung) basiert. Nur unter diesen Voraussetzungen sei auch jeweils eine ausgeglichene Rechnung möglich geworden. Entsprechend könnte es die Genossenschaft finanziell nicht verkraften, falls ihr die Stadt den effektiven Verwaltungsaufwand überwälzen würde.

Josef Kurzo bekräftigte, dass trotz der Tatsache, dass alle Funktionsträger der Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" demissioniert hätten, die Geschäfte ordnungsgemäss weitergeführt wurden und werden. Ebenso machte er darauf aufmerksam, dass die etwas „besondere“ Mieterschaft oftmals einen erhöhten Verwaltungsaufwand erfordern würde. Bis es allenfalls zu einer Lösung mit der Stadtverwaltung komme, sei er aber gewillt, seine Aufgaben weiterhin wahrzunehmen.

Roland Hofmann legte dar, dass sich die bauliche Tätigkeit immer nach den finanziellen Möglichkeiten gerichtet hätte. Auf seiner entsprechend nach Prioritäten geordneten Liste gebe es nach wie vor die eine oder andere Sache, die angepackt werden sollte, aber aufgrund der finanziellen Situation zurückgestellt werden musste. Über alles gesehen sei der bauliche Zustand der Objekte jedoch noch zufriedenstellend.

In seinem Schlussvotum zeigte sich Willy Eggenschwiler erfreut und dankbar über die heutige Diskussion. Der aufgezeigte Lösungsansatz sei nach dem Willen der verbliebenen Genossenschafter und ermögliche eine Weiterführung der Genossenschaft im Sinne der Statuten, was bspw. bei einem Übergang in eine andere Genossenschaft allenfalls nicht möglich wäre. Er werde sich seinerseits bemühen, aus dem ursprünglichen Kreis von beteiligten Verbänden und Organisatoren wieder eine Anzahl von Genossenschaftern zu rekrutieren.

Gemäss Stadtrat Peter Schafer war die Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" in der Vergangenheit für die Sozialdirektion der Einwohnergemeinde Olten stets ein wichtiger und verlässlicher Partner. Der soziale Wohnraum werde auch weiterhin dringend benötigt. Die von Josef Kurzo angesprochenen Schwierigkeiten mit der Mieterschaft könnten aus seiner Sicht mit einem vermehrten Engagement durch die Mitarbeitenden seiner Direktion bzw. durch eine angepasste Administration (Direktzahlung der Mieten) allenfalls geschmälert werden. Diesbezüglich biete er jedenfalls seine volle Unterstützung an.
In bezug auf das weitere Vorgehen stellte sich Peter Schafer zur Verfügung die aktuelle Situation dem Stadtrat zur Stellungnahme zu unterbreiten. Bis spätestens Ende 2002 sei diesbezüglich eine Antwort zu erwarten.

Erwägungen

Wie an der Sitzung der Arbeitsgruppe erwähnt wurde, ist es in der heutigen Zeit beinahe unmöglich, Leute zu finden, die sich noch für eine ehrenamtliche Tätigkeit engagieren würden. Von dieser Situation ist auch die Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" direkt betroffen. Die Betriebsabläufe innerhalb ihrer Verwaltung können zurzeit nur noch aufrechterhalten werden, weil sich die ehrenamtlichen Funktionäre, trotz Demission, weiterhin aktiv engagieren.

Die bestens etablierte Baugenossenschaft Dreitannen verfügt über ausgezeichnete Strukturen und einige Liegenschaften in unmittelbarer Nähe, was zweifellos zu wertvollen Synergien in der Verwaltung geführt hätte. Leider hat die Baugenossenschaft Dreitannen auf Anfrage gegenüber unserem Finanzverwalter Peter Kohler erklärt, dass ihrerseits kein Interesse an einer Übernahme der Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" bestehe.

Falls die Lösung, die an der Sitzung der Arbeitsgruppe aufgezeigt wurde, nicht in die Tat umgesetzt werden kann, steht die Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" deshalb vor der richterlichen Zwangsliquidation.

Der von der Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" in Olten zur Verfügung gestellte, vergleichsweise günstige Wohnraum wurde und wird in Zukunft dringend benötigt. Die Sozialdirektion hat in der Vergangenheit ausserordentlich von der guten Zusammenarbeit mit der Genossenschaft profitiert. Eine positive Lösung ist deshalb für die Stadt und insbesondere für die Sozialdirektion von grösster Bedeutung.

Der vom ehemaligen Stadtrat Willy Eggenschwiler eingebrachte Vorschlag sollte deshalb aus Sicht der Arbeitsgruppe eingehend geprüft werden. Tatsächlich verfügen die Mitarbeitenden der Baudirektion I (Bausekretariat/Liegenschaftenverwaltung und Hochbau) grundsätzlich über das notwendige Fachwissen und die Erfahrung, um die Verwaltung der Genossenschaftsliegenschaften zu übernehmen. Die Mitarbeitenden der Sozialdirektion könnten durch ein erhöhtes persönliches Engagement bei der Betreuung ihrer Mietenden dazu beitragen, dass der erwähnte erhöhte Verwaltungsaufwand, welcher sich zwangsläufig aus der Zusammensetzung der Mieterschaft ergibt, in einem vertretbaren Rahmen bleiben würde.

In der Regel erfolgt die Berechnung eines Verwaltungshonorars auf Basis der Mietzins-einnahmen, was jedoch in diesem Fall nicht möglich ist, da die Mieten aus bekannten Gründen nicht an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse angepasst sind. Aufgerechnet auf „normale“ Verhältnisse und unter Berücksichtigung, dass sich durch die Zusammensetzung der Mieterschaft zwangsläufig ein erhöhter Aufwand ergibt, muss ein effektives Verwaltungshonorar von Fr. 20'000.00 pro Jahr veranschlagt werden. Die ehrenamtlichen Funktionäre werden derzeit mit folgenden Spesen entschädigt:

Administration: Fr. 1'800.00 pro Jahr
Bauleitung Fr. 1'200.00 pro Jahr
Total Fr. 3'000.00 pro Jahr

Da die Rechnung der Genossenschaft "Soziale Wohnbauaktion" jeweils durch die städtische Finanzverwaltung revidiert wird, kann Finanzverwalter Peter Kohler deren finanzielle Lage sehr gut einschätzen. Da aufgrund seiner Aussage für die Genossenschaft die effektiven Verwaltungskosten aus heutiger Sicht finanziell jedoch nicht verkraftbar sind, müsste das Honorar zumindest vorderhand zu einem (grösseren) Teil als Beitrag der Sozialen Wohlfahrt budgetiert werden.

Genossenschaften arbeiten normalerweise kosten- und nicht gewinnorientiert. In der Regel sind auch die Mietenden gleichzeitig Genossenschafterinnen und Genossenschafter. Mietzinserhöhungen können unter diesen Umständen immer dann erfolgen, wenn eine Anpassung für eine kostendeckende Bruttorendite notwendig ist. Die Genossenschaft Soziale Wohnbauaktion wurde jedoch in der Vergangenheit nicht nach diesen Grundsätzen verwaltet. Entsprechend gelten in Bezug auf Mietzinsanpassungen die üblichen mietrechtlichen Bestimmungen.

Erhöhungen können zurzeit nicht mit steigendem Hypothekarzins bzw. Teuerung begründet werden. Als einzige Begründung würde damit eine Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit verbleiben. Eine solche Anpassung ist jedoch nur dann möglich, wenn innerhalb der letzten 3 – 5 Jahren keine Erhöhung vorgenommen wurde. Gemäss Auskunft von Herr Roland Hofmann ist erst kürzlich eine Anpassung erfolgt. Als Basis für Anpassungen im Sinne der Orts- und Quartierüblichkeit müssten zudem Vergleichsobjekte (gleiches Baujahr/Standart usw.) herangezogen werden können.

Eine Erhöhung um Fr. 50.00 bis Fr. 70.00 pro Monat würde für einen Grossteil der Mieterschaft einen Aufschlag von ca. 10 % bedeuten. Die vom Stadtrat zur Diskussion gestellte und als moderat bezeichnete Anpassung ist deshalb kurzfristig nicht umsetzbar.



Beschluss:

1. Der Stadtrat nimmt von der aktuellen Situation innerhalb der Genossenschaft „Soziale Wohnbauaktion“ Kenntnis.

2. Ein Engagement seitens der Stadtverwaltung wird grundsätzlich in Aussicht gestellt. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Genossenschaft „Soziale Wohnbauaktion“ möglichst rasch, spätestens aber bis 31. März 2003, wieder über das statutarisch und rechtlich vorgeschriebene Mindestmass an Genossenschafterinnen und Genossenschaftern, sowie über die notwendigen Organe (Vorstand, Präsidium, Vizepräsidium, Kasse, Revisionsstelle, etc.) verfügt.

3. Sind die unter Punkt 2 erwähnten Voraussetzungen geschaffen, wird der Rechtskonsulent beauftragt, einen Vertragsentwurf für die Zusammenarbeit zwischen der Genossenschaft „Soziale Wohnbauaktion“ und der Einwohnergemeinde Olten zu erarbeiten. Er ist der Genossenschaft auch im Zusammenhang mit allfällig notwendigen Anpassungen der Statuten behilflich.

Es wird ein Verwaltungshonorar von Fr. 20'000.00 pro Jahr festgelegt. Das Honorar wird jährlich in der laufenden Rechnung der Einwohnergemeinde Olten als Ertragsposition der Liegenschaftenverwaltung ausgewiesen. Die Genossenschaft „Soziale Wohnbauaktion“ bezahlt einen Anteil von Fr. 5'000.00 pro Jahr. Die restlichen Fr. 15'000.00 werden während dreier Jahren dem Hoffmann - Fonds für Unterstützungsbedürftige, Konto: 2035.27 belastet.

Diese Regelung gilt für 3 Jahre. Danach ist die Situation neu zu beurteilen, wobei es das oberste Ziel sein muss, die Genossenschaft bis zu diesem Zeitpunkt auf ein selbsttragendes finanzielles Fundament zu bringen.

4. Sobald es zwischen der Genossenschaft „Soziale Wohnbauaktion“ und der Einwohnergemeinde (wie unter Punkt 3 erwähnt) auf vertraglicher Basis zu einer Einigung (zuständig ist der Rechtskonsulent) gekommen ist, übernehmen die Abteilungen Bausekretariat (Liegenschaftenverwaltung) und Hochbau der Baudirektion I nach Absprache mit den heutigen Organen der Genossenschaft deren Verwaltungsaufgaben. Die Sozialdirektion verpflichtet sich die Liegenschaftenverwaltung in der Betreuung ihrer Mietenden tatkräftig zu unterstützen.

5. Bis zum Zeitpunkt der Verwaltungsübernahme (wie unter Punkt 4 erwähnt) durch die Organe der Baudirektion I obliegt die Federführung der Sozialdirektion.