Ausgangslage

Die per 1. Mai 2014 in Kraft getretene Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) macht den Kantonen für die Regelung eines angemessenen Ausgleichs für erhebliche Vor- und Nachteile, welche durch Massnahmen der Raumplanung entstehen, diverse Minimalvorgaben. Kantone, welche diesem Gesetzgebungsauftrag innert fünf Jahren nicht nachkommen, dürfen keine neuen Bauzonen mehr ausscheiden.

Der Regierungsrat hat am 16. Dezember 2014 den Vernehmlassungsentwurf betreffend das Gesetz über den Ausgleich raumplanungsbedingter Vor- und Nachteile (Planungsausgleichsgesetz PAG) beraten und beschlossen und das Bau- und Justizdepartement beauftragt, darüber ein Vernehmlassungsverfahren durchzuführen. Insbesondere ist der Kanton daran interessiert, ob nach Meinung der Gemeinden und betroffenen Organisationen ein höherer Mindestabgabesatz als 20 % vorzuschreiben wäre.

Das Planungsausgleichsgesetz unterliegt nach Artikel 35 Abs. 1 d der Kantonsverfassung der obligatorischen Volksabstimmung, sofern es der Kantonsrat mit weniger als zwei Dritteln der anwesenden Mitglieder beschliesst, andernfalls dem fakultativen Referendum.

Die Gemeinden werden mit § 14 Abs. 3 zum Erlass einer Ausführungsverordnung beauftragt.

Gegenstand des PAG bildet der Ausgleich von bedeutenden Mehrwerten (die Schwelle wird noch auszuführen sein) aus nutzungsplanerischen Massnahmen (§ 3 PAG). Die Entschädigung für erhebliche Nachteile – namentlich von Auszonungen – ist demgegenüber nicht Bestandteil des PAG, sondern wird wie bisher nach den Bestimmungen über die materielle Enteignung gemäss Gesetz über die Einführung des ZGB geregelt (§ 4 PAG).

Die Erträge aus Abgaben gemäss § 5 PAG fallen bei den Standortgemeinden resp. bei kantonalen Planungen beim Kanton an. Die Verwendung der resultierenden Erträge ist für Entschädigungen aus materieller Enteignung sowie für Massnahmen der Raumplanung nach Art. 3 RPG bestimmt. In der Ausführungsverordnung können die Verwendungszwecke weiter konkretisiert werden, was aber nicht unbedingt von Vorteil sein muss.

Erwägungen

Die Arbeitsgruppe hat beim Verfassen des Planungsausgleichsgesetzes den Grundsatz verfolgt, sich weitgehend am bundesrechtlich vorgeschriebenen Minimum zu orientieren. Zudem sieht das Gesetz eine schlanke Organisation vor, um den Verwaltungsaufwand gering zu halten. Insbesondere soll durch den rechtzeitigen Vollzug des Rechtsetzungsauftrags für den Kanton Solothurn der künftige Handlungsspielraum bei der Ausscheidung neuer Bauzonen gewahrt werden. Im Kern des Gesetzes ist demnach ein minimaler Abgabesatz von 20% für Neueinzonungen vorgesehen. In Erweiterung der Minimalvorgaben des Bundes ist in § 5 a PAG vorgesehen, die Abgabe auch auf Zonenänderungen in definierten Fällen auszuweiten. Aufzonungen und reine Gestaltungspläne werden davon ausgenommen. Dieser differenzierte Vorschlag ist zur Förderung der Innenentwicklung und am Standort Olten aus fachlicher und finanzieller Sicht sehr zu begrüssen. Jedoch greift die Definition der abgabepflichtigen Zonenänderungen zu kurz. Die Stellungnahme enthält einen entsprechenden Antrag.

Die Höhe des Abgabesatzes sollte unter ökonomischen Gesichtspunkten und aufgrund eines Vergleichs mit anderen Kantonen beurteilt werden. Die Stellungnahme enthält einen entsprechenden Antrag, verbunden mit einer offenen Position in Bezug auf einen möglichen leicht höheren Abgabesatz.

Ausgedehnte Erfahrungen mit dem Instrument Mehrwertabschöpfung bestehen alleine im Kanton Basel-Stadt. Hier wurde in den 80-er Jahren eine Mehrwertabgabe von 50% der Planungsgewinne bei Einzonungen sowie für Aufzonungen und Sondernutzungsplanungen eingeführt. Die Mittel sind für Grün- und Freiräume zweckgebunden. Die daraus ergehenden Einnahmen sind sehr namhaft, insb. bei Hochhäusern. Die Entwicklungen im Stadtkanton seit dieser Zeit (nicht allein die Investitionen der „Global Players“) zeigen anschaulich, dass die Gesetzesänderung zu keiner irgendwie messbaren Einbusse im Investitionsverhalten geführt haben.

Wie in der Stellungnahme erwähnt, würde ein höherer Ausgleichssatz insb. zur Finanzierung von potentiellen Lasten aus materieller Enteignung (Auszonungen) dienen. Leider sind solche Einnahmen gerade bei den betroffenen Gemeinden nicht zu erwarten, weshalb dem gemeindeübergreifenden Lastenausgleich besondere Bedeutung zukäme. Diesbezüglich wird auf laufende Arbeiten und ein separates Gesetzgebungsverfahren verwiesen. Indem die Einnahmen den Standortgemeinden zugute kommen, ist diesbezüglich jedoch kein Ansatz erkennbar. Eine (ggf. nur anteilsmässig) zentralisierte Bewirtschaftung der Einnahmen auf Kantons- oder Regionsebene wäre aus städtischer Sicht jedoch fatal. Die Einkommensverteilung wird deshalb explizit befürwortet.

Obgleich nicht direkt Gegenstand der Gesetzesvorlage, sei kurz auf die Frage von Ein- und Auszonungen eingegangen. Das Siedlungsgebiet ist im Wesentlichen definiert. Im Fall einer Einzonung der Reservezone Bornfeld würden die Kosten und Erträge anteilig bei der Stadt verbleiben resp. von der SBO an die EGO geleistet. Wobei für den städtischen Landanteil eine Finanztransaktion von der Investitionsrechnung in einen noch zu bildenden Fonds für die zweckgebundenen Mittel erfolgen würde.

Auszonungen sind in der Stadt Olten nicht zu befürchten. Zwar liegen die Bauzonenreserven gemäss Auswertung des Kantons im „orangen“ statt grünen Bereich (gemäss Revisionsvorlage zum kantonalen Richtplan), jedoch hat eine Nachfrage beim Kanton ergeben, dass die zugrunde gelegte Bauzonenstatistik sehr fehlerhaft ist. Bspw. entspricht die Erfassung von Bornfeld 1. Etappe längst nicht dem aktuellen Stand (überbaut), die Reservezone Bornfeld wurde versehentlich als Bauzonenreserve erfasst, ebenso der Theodor-Schweizer-Park und ganz Olten Südwest inkl. Naturpark. Wenig Angst vor Auszonungen muss Olten generell aufgrund seiner Position als Hauptzentrum haben. Gewissheit wird nur die nächste Ortsplanung bringen. Es darf davon ausgegangen werden, dass die Bauzonendimensionierung auch inskünftig primär auf qualitativen Gesichtspunkten und weniger auf Zahlen basieren wird. Auf die Spielräume werden der laufende Erfolg in der Realisation der Entwicklungsgebiete, der übergeordnete Immobilienmarkt und die qualitative Stadtentwicklung entscheidend Einfluss nehmen.

Beschluss:

1. Die Stellungnahme des Stadtrates zum Gesetzesentwurf betreffend Ausgleich raumplanungsbedingter Vor- und Nachteile (PAG) wird genehmigt.

2. Das Stadtpräsidium wird mit dem Vollzug beauftragt.