I Einleitung

1. Planauflage

Der Stadtrat hat am 5. August 2002 die öffentliche Auflage der revidierten Ortsplanung, bestehend aus Bauzonen- und Gesamtplan mit zugehörigen Zonenvorschriften, Lärmempfindlichkeitsstufenplan, Erschliessungs- und Baulinienplan, Strassenkategorienplan sowie Waldfeststellungsplan beschlossen. Das Planwerk ist vom 2. September bis 1. Oktober 2002 öffentlich publiziert worden.

2. Einsprachen

Gegen dieses Planwerk sind, innert Frist, 34 zum Teil gleichlautende Einsprachen eingegangen (siehe „Einsprachepunkte 1. Planauflage“, vom 2. August 2004).

3. Einspracheverhandlungen

Sämtliche Einsprechenden sind zu Einspracheverhandlungen eingeladen worden. Drei Parteien haben ihre Einsprache auf Grund der Verhandlungsgespräche zurückgezogen.

4. Erkenntnisse

Auf Grund der Einsprachen, den anschliessenden Verhandlungen wie auch aus den Erfahrungen in der Praxis hat die Baudirektion und die Planungsbehörde neue Erkenntnisse gewonnen, die zu einzelnen Änderung und Ergänzungen gegenüber der ersten Planauflage führten.

5. Vorgehen

Nach der Information und Mitwirkung für die zweite Planauflage erfolgen die Vorprüfung durch den Kanton, die zweite öffentliche Planauflage mit den Ergänzungen und Änderungen gegenüber der ersten Planauflage und anschliessend die Behandlung aller während der ersten und zweiten öffentlichen Planauflage eingegangenen Einsprachen.

5.1 Information und Mitwirkung

Die interessierte Bevölkerung konnte sich in einer zweiwöchigen Ausstellung vom 30. August bis 12. September 2004 über die beabsichtigten Änderungen des Planwerks orientieren und eine Stellungnahme dazu abgeben. Alle Einsprechenden, die im Rahmen der ersten Planauflage Einsprache eingereicht hatten und die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer der von der Ortsbildschutzfrage betroffenen Liegenschaften wurden über das Vorgehen und über das Mitwirkungsverfahren schriftlich orientiert.

Anlässlich von Informationsveranstaltungen am Mittwoch, 1. September 2004 und am Dienstag, 7. September 2004 von 18.00 – 20.00 Uhr und am Samstag, 4. September 2004 von 09.00 bis 11.00 Uhr informierten Fachpersonen über den Inhalt und beantworteten Fragen.
Die Baudirektion l lud 366 von den Ortsbildschutzmassnahmen betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer persönlich zu den vorerwähnten drei Veranstaltungen ein.

Von den Total 98 schriftlich eingegangenen Stellungnahmen betrafen 88 das Thema „Erhaltenswerte Kulturobjekte“. 13 Stellung Nehmende äusserten sich zu (weiteren) einzelnen Punkten wie z.B. zum Wohnflächenanteil, zur Grünflächenziffer oder zum Inhalt der Schutzverordnung. Von den 88 Eingaben zum Thema „Erhaltenswerte Kulturobjekte“ beinhalten 9 im Grundsatz eine positive Stellungnahme zu den Vorschlage des Stadtrates.

Die willkürliche Gebietsauswahl, die Rechtsunsicherheit sowie der befürchtete Minderwert der betroffenen Liegenschaften waren die am meisten genannten Argumente gegen den Vorschlag des Stadtrates.

Die restlichen 13 Stellungnahmen betrafen Themen wie Festlegen einem minimalen Wohnflächenanteil in den Wohngebieten,


II Separate Verfahren

In Absprache mit dem kantonalen Amt für Raumplanung wurden oder werden die folgenden Gebiete von der zweiten öffentlichen Planauflage ausgenommen und in einem separaten Verfahren behandelt:

1. SBB-Areal Industriewerke
Mit Beschluss vom 16. September 2003 hat der Regierungsrat die Umzonung des SBB-Areals Industriewerkstätten von der Industrie- in die Kernzone genehmigt.

2. Zonen- und Erschliessungsplan Fustligfeld Ost, GB Olten Nr. 877
Mit Beschluss vom 1. Februar 2005 hat der Regierungsrat die Umzonung in die Spezialzone A genehmigt.

3. Teilzonenplan Aareraum
Der Stadtrat hat den Teilzonenplan, der die gewünschte Attraktivierung des Aareraumes zwischen Bahnhofbrücke und Gäubahnbrücke ermöglicht, am 14. März 2005 genehmigt.

4. Kleinholz
Auf Basis einer durchgeführten Testplanung im Kleinholz wird zur Zeit ein Teilzonen-, Gestaltungs- und Erschliessungsplan erarbeitet. Die öffentliche Mitwirkung findet vom 23. Juni bis 8. Juli statt.

5. Teilzonenplan Gheid
Die Umzonung von der Zone für öffentliche Bauten und Anlage in die Gewerbezone im Gewerbegebiet Gheid wird wegen konkreter Bauabsichten vorgezogen. Das Plangenehmigungsverfahren ist eingeleitet.

6. Steinbruch Born
Die Änderung der Abbauzone Steinbruch ist in Bearbeitung.

7. Kernzone IW SBB Areal
Zur Zeit wird die Erweiterung der Kernzone im Bereich des südlich gelegenen SBB Parkplatzes geprüft.



8. Ergänzung der Zonenvorschriften / Ausschluss von Dienstleistungen des Sexgewerbes.
Diese Ergänzung der Zonenvorschrift hat der Stadtrat am 20. Juni 2005 zur Planauflage freigegeben.


III Planwerk


6. Änderungen in den Nutzungsplänen und den zugehörigen Zonenvorschriften

Nachfolgend werden Änderungen am Inhalt der Nutzungspläne und der Zonenvorschriften aufgezeigt und erläutert. Die Änderungen gegenüber der ersten Planauflage sind in separaten Plänen dargestellt und im Text der Zonenvorschriften unterstrichen und kursiv gedruckt. Durchgestrichenes fällt weg. Ergänzungen seit dem Informations- und Mitwirkungsverfahren sind rot hervorgehoben. Redaktionelle Änderungen, die keinen Einfluss auf den Inhalt der Vorschriften haben, sind nicht kommentiert. Sämtliche relevanten Textänderungen gegenüber den in der ersten öffentlichen Planauflage vom 2. September bis 1. Oktober 2002 aufgelegten Zonenvorschriften sind aus dem beigelegten Zonenreglement ersichtlich.

6.1 Areal Olten SüdWest

Das Gestaltungskonzept sieht am Westrand des Areals eine Schutzzone für ökologische Ersatz und Ausgleichsflächen vor. Diese naturnahen Flächen sind in der Landwirtschaftszone nicht möglich. In Absprache mit der Grundeigentümerin wird das betroffene Gebiet der Spezialzone A (entsprechend der Zonierung des PCO / Hunzikerareals) zugeteilt.

Im Auftrag des Kantons liess die Einwohnergemeinde Olten den Wald und die Waldgrenzen im Baugebiet als Bestandteil der Ortsplanung durch den Kreisförster feststellen, durch den Geometer einmessen und die Daten in den Waldfeststellungsplan übertragen. Gegen den Waldfeststellungsplan erhob die AG Hunziker & Cie Einsprache beim Kantonalen Volkswirtschaftsdepartement mit dem Begehren, es sei festzustellen, dass es sich bei der auf dem Waldfeststellungsplan / Detailplan 21 verzeichneten Bestockung auf GB Olten Nr. 111 und Nr. 2341 um keinen Wald im Sinne der eidgenössischen und kantonalen Waldgesetzgebung handle.
Im Auftrag des Kantonalen Volkswirtschaftsdepartementes unterzog der Kreisförster die umstrittene Waldfeststellung auf Grund der Einsprache einer Neubeurteilung und stellte in seiner Stellungnahme vom 29. Januar 2003 fest, dass die Bestockung als Grünanlage, d. h. nicht als Wald zu betrachten und im Sinne der Natur- und Heimatschutzgesetzgebung abzuhandeln sei. In der anschliessenden Beurteilung der Gehölzfläche grenzte das Büro BSB + Partner, Biberist, die Ausdehnung der Bestockung nach den Anforderungen der Natur- und Heimatschutzgesetzgebung ab und bezeichnete in seinem Bericht vom 22. August 2003 die resultierende Gehölzfläche als Hecke.
In den entsprechenden Nutzungsplänen wird im Gebiet Olten SüdWest an Stelle des Orientierungsinhaltes «Wald / Waldgrenze» die Heckenfeststellung gemäss Bericht Ingenieurbüros BSB + Partner übernommen und als Genehmigungsinhalt mit der Bezeichnung «Hecken geschützt» (im Baubewilligungsverfahren resp. im Nutzungsplanverfahren verlegbar) eingetragen. Diese Bezeichnung erlaubt es, sämtlichen städtebaulichen, verkehrstechnischen und ökologischen Interessen im Rahmen der Planung Olten Südwest Rechnung zu tragen.

6.2 Freileitungen / Fustliggebiet

Im Gebiet entlang des Säliwaldes und innerhalb der dort liegenden Freihaltezone verläuft eine oberirdische Starkstromleitung. Seit dem 1. Februar 2000 ist die neue Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) in Kraft. Nach Kapitel 4, Art. 16, der Verordnung dürfen Bauzonen nur dort ausgeschieden werden, wo die Anlagengrenzwerte von bestehenden und raumplanungsrechtlich festgesetzten geplanten Anlagen eingehalten sind oder mit planerischen oder baulichen Massnahmen eingehalten werden können. Für Orte mit empfindlicher Nutzung beträgt der massgebliche Anlagegrenzwert 1 mT (Mikrotesla).

Mit einer Einsprache wies die Atel Versorgungs AG (AVAG) auf diesen Umstand hin. Die Einsprachebegehren betreffen grundsätzlich privatrechtliche Abmachungen die nicht Gegenstand eines öffentlich-rechtlichen Verfahrens sein können.

Im Sinne einer transparenten Planung rechtfertigt es sich trotzdem, bei oberirdischen Starkstromleitungen die Erkenntnisse der nichtionisierenden Strahlung im Sinne einer Orientierung in Nutzungsplänen zu berücksichtigen. Als Grundlage dazu dienen entsprechende Berechnungen gemäss NISV der Atel Netz AG.

Aus diesem Grund soll im Erschliessungsplan im Gebiet Fustligfeld, GB Olten Nrn. 722, 724, 877 und 878 zusätzlich als orientierender Inhalt ein entsprechender Leitungskorridor eingetragen werden. Dieser bezeichnet einen Bereich, in dem bei geplanten Bauvorhaben Abklärungen bei der Netzbetreiberin betreffend Baubeschränkungen nach NISV vorzunehmen sind. Das Ausmass des Korridors beträgt ab Hochspannungsleitungsachse 28 m in Richtung Nord und 30 m in Richtung Süd.

6.3 Waldabstandslinie Industriezone Nord / Gerolag-Areal

Im Waldfeststellungsverfahrens stellte der beauftragte Kreisförster auf dem Areal der Gerolag AG eine Waldfläche (Feldgehölz) fest. Der übliche Waldabstand zu Feldgehölz beträgt 10 m. Dieser unbestrittene Abstand ist dementsprechend auch so im Erschliessungsplan der revidierten Ortsplanung eingeflossen.

Mit der ersten Planauflage ist das gesamte Gebiet zwischen der Industriestrasse und dem Bahnareal von der Industriezone der Gewerbezone zugeteilt worden, um in diesem Gebiet nicht stark störende Gewerbe und Dienstleistungsbetriebe mit gepflegtem Erscheinungsbild entlang der Strasse anzusiedeln.

Auf dem Gerolag-Areal soll nun ein grösseres Gewerbe- und Dienstleistungszentrum mit angegliedertem Lagerbereich entstehen. Das Projekt sieht vor, die südwestliche Waldabstandslinie von 10 m auf 4 m zu reduzieren und eine kleinere Fläche des Feldgehölzes zu verlagern (Rodung und Wiederaufforstung). Durch die vorgeschlagenen Veränderungen wird die Gehölzfläche bezüglich qualitativer Aspekte nicht beeinträchtigt, hingegen kann dadurch ein wichtiges Bauvorhaben realisiert werden.

In den entsprechenden Nutzungsplänen ist der südwestliche Waldabstand von 10 m auf 4 m reduziert. Für die Rodung selbst ist ein kantonales Bewilligungsverfahren notwendig und kann nur im Rahmen eines entsprechenden Baugesuches, dem eine Abklärung der Standortgebundenheit vorausgeht, abgewickelt werden.

6.4 Lärmempfindlichkeitsstufenzuweisung in der Altstadt

Der heute rechtsgültige Lärmempfindlichkeitsstufenplan der Stadt Olten wurde mit RRB Nr. 130 / 25.01.1999 genehmigt; damals wurde die Altstadtzone der Empfindlichkeitsstufe ES ll zugewiesen.

Da in der Altstadtzone die gleichen Nutzungen zulässig sind wie in der Kern- und Kernrandzone, ist es zweckmässig, diese der gleichen Empfindlichkeistsstufe ES lll zuzuweisen. Sowohl die Altstadt in Solothurn wie jene in Grenchen sind ebenfalls der ES lll zugeteilt. Das kantonale Bau- und Justizdepartement empfiehlt diese Änderung.
6.5 Gestaltung des Vorlandes / Vorgartenschutz

Der § 3 der Zonenvorschriften dient dem Schutz der Vorgärten und beeinflusst damit die Gestaltung und das Erscheinungsbild des öffentlichen Strassenraumes. So muss der Raum zwischen strassenseitiger Baulinie und der Grenze zur Verkehrsanlage grundsätzlich als Garten gestaltet werden. In Ausnahmefällen darf aber ein Teil des Vorlandes anders ausgestaltet werden. In der Praxis zeigte sich, dass diese unbestimmte Formulierung zu unterschiedlichen Auffassungen führte.

§ 3 „Gestaltung des Vorlandes“ wird deshalb durch eine Quantifizierung ergänzt und damit eine langjährige Praxis der Baubehörde rechtlich geregelt.

6.6 Zweigeschossige Wohnzone, Eigenheimzone, Landhauszone

Die Formulierung Landhauszone wie übrigens auch Eigenheimzone bezeichnet einen speziellen Bautyp. Die anderen Zonenbezeichnung wie Gewerbezone, Kernzone, Mischzone, Gewerbezone oder auch Wohnzone W3 stützen sich auf die zugehörende Nutzung ab. Es ist sinnvoll und zweckmässig, diese Systematik auch in der Bezeichnung der einzelnen Wohnzonen beizubehalten.

Die zweigeschossige Wohnzone W2, die Eigenheimzone EH und die Landhauszone L, sind für höchstens zweigeschossige Bauten vorgesehen. Da die Ausnützungsziffer der einzelnen Zonen das wesentlichste Unterscheidungsmerkmal ist, soll diese in die Zonenbezeichnung einfliessen. Die Bezeichnung Wohnzone W2 heisst neu Zweigeschossige Wohnzone W2 / 0.6, die Eigenheimzone EH heisst neu Zweigeschossige Wohnzone W2 / 0.5 und die Landhauszone L heisst neu Zweigeschossige Wohnzone W2 / 0.4.

Im Zusammenhang mit den Umzonungen der Freihaltezone im Fustliggebiet sowie der Reservezone im Schöngrundgebiet in die Landhauszone wurde in Hanglagen mit mindestens 8 % Neigung die 3-geschossige Bauweise zugelassen. Die Begründung lag darin, dass in solchen Hanglagen das Kellergeschoss normalerweise in dem Masse aus dem Boden ragt, dass es an die Geschosszahl angerechnet werden muss. Diese Überbauungsweise trifft insbesondere im Fustliggebiet zu. Mit der Anwendung der 3-geschossigen Bauweise und unter Berücksichtigung der Attikaregelung, könnte ein entsprechendes Bauwerk als 4-geschossiger Baukörper in Erscheinung treten, was nicht mehr der quartierüblichen Baustruktur entsprechen würde und übrigens von einer Vielzahl von Einsprechenden beanstandet wurde. Aus diesem Grund wird § 11 Abs. 3 der Zonenvorschriften ersatzlos gestrichen.

Anlässlich der Einspracheverhandlungen begehrten die Einsprechenden um Klärung der Frage, ob in der Landhauszone und in der Eigenheimzone Reiheneinfamilienhäuser und Terrassenhäuser möglich seien. Um die Rechtssicherheit zweifelsfrei zu gewährleisten, werden die Realisierungskriterien von Reiheneinfamilienhäuser und Terrassenhäuser in den Zonenvorschriften §§ 10 und 11 aufgeführt. Die gewählte Formulierung orientiert sich an der vorhandenen und erwünschten Bebauungsstruktur in den entsprechenden Zonen.

6.7 Wohnzonen, Kern-, Kernrand- und Mischzonen, Altstadt- und Schutzzonen
Aufgrund des Verwaltungsgerichtsentscheides (SOG 1996 Nr. 29) ist die Ansiedlung von Sexgewerben in den Wohnzonen nicht zulässig. Die Baukommission hat überdies in zwei Fällen die Umnutzung von Wohnraum in Dienstleistungen des Sexgewerbes auch in der Mischzone nicht bewilligt, mit der Begründung, dass in beiden Fällen in der Nachbarschaft mehrheitlich gewohnt wird.

Um den negativen Begleiterscheinungen dieses Gewerbes (motorisierter Mehrverkehr, negatives Image, verändertes Sicherheitsgefühl etc.) zu begegnen, werden in den Wohnzonen, Kern-, Kernrand- und Mischzonen sowie in der Altstadt- und Schutzzonen durch entsprechende Zonenvorschriften Dienstleistungsnutzung des Sexgewerbe explizit ausgeschlossen. Damit wird eine für alle Beteiligten beziehungsweise Betroffenen notwendige Rechtssicherheit geschaffen. Dieses Nutzungsverbot beschränkt sich selbstverständlich auf die Nutzung von Gebäuden und Anlagen, nicht aber auf die öffentlichen Strassen. Der Stadtrat ist überzeugt, dass mit diesem Verbot in den vorerwähnten Zonen eine für das Image der Stadt Olten und den Anliegen der Mehrheit unserer Bevölkerung gerechtwerdende Lösung getroffen wird.
Der Stadtrat hat die Publikation der Zonenreglementsergänzung im Rahmen eines separaten Verfahren am 20. Juni 2005 beschlossen.

6.8 Gewerbe- und Industriezonen

6.8.1 Einzonung SBB-Areal in Gewerbezone / Areal entlang des Depotweges

In ihrer Einsprache zur Ortsplanungsrevision beantragte die SBB AG, einen Landstreifen entlang des Depotweges der Gewerbezone zuzuteilen. Die Einsprecherin machte dabei geltend, dass sie das fragliche Gebiet nicht mehr für bahnspezifische Betriebe zu nutzen gedenkt.

Das zur Umzonung beantragte Gelände ist im rechtskräftigen Zonenplan und in der publizierten ersten Planauflage der revidierten Ortsplanung keiner Nutzungszone zugewiesen. Damit untersteht ein Bauprojekt auf diesen Gelände nicht dem kantonalen und kommunalen Baurecht sondern dem Eisenbahngesetz (EBG). Gemäss Art. 18, Abs. 1 EBG, sind Bauten, die überwiegend dem Bahnbetrieb dienen, im bundesrechtlichen Plangenehmigungsverfahren zu bewilligen.

Um Unklarheiten über die Definition von zulässigen Bahnnebenbetrieben auszuschliessen, soll das Gelände einer Nutzungszone nach kantonalem Recht zugewiesen werden. Wegen des zunehmend fehlenden bahnspezifischen Verwendungszweckes und damit das Gelände nicht brach liegt, wie auch aus dem Umstand, dass das strittige Gebiet an eine Gewerbezone grenzt, ist es zweckmässig, das Gebiet der Gewerbezone zuzuweisen.

Bei der Zuweisung von Bahnareal in eine Bauzone handelt es sich um eine Einzonung. Für die Beurteilung der Einzonung sind u. a. die entsprechenden Lärmnachweise nach Art. 29 der Lärmschutzverordnung LSV sowie auch der Nachweis notwendig, dass die Auflagen und Grenzwerte der Schweizerischen Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) eingehalten werden (Art. 16 der Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung NISV).

Die SBB AG hat die Überprüfung der Einhaltung der NIS-Verordnung vom August 2003 und das Lärmgutachten vom 1. September 2003 nachgereicht. Die Überprüfung der Einhaltung der NIS-Verordnung ergab, dass diesbezüglich keine Einschränkungen für eine Umzonung des betreffenden Areals bestehen. Die Prüfung der Lärmsituation gemäss Lärmschutzverordnung LSV hingegen zeigte, dass verschiedene Bereiche mit unterschiedlicher Lärmbelastung bestehen. Die Anordnung der lärmempfindlichen Räume wird in der Zonenplanung nicht festgelegt. Im Bericht vom 1. September 2003 empfiehlt deshalb der Gutachter, das Areal der Gewerbezone mit Lärmempfindlichkeitsstufe lll zuzuordnen und gleichzeitig mit der Gestaltungsplanpflicht zu überlagern. Erst im Gestaltungsplanverfahren ist dannzumal bei konkreten Bau- und Nutzungsvorhaben nachzuweisen, mit welchen planerischen, gestalterischen und baulichen Massnahmen die massgebenden Grenzwerte der Lärmschutzverordnung eingehalten werden. Gleichzeitig kann im Gestaltungsplan die zukünftige Erschliessung projektbezogen gelöst werden.

Aus den vorerwähnten Gründen wird das betreffende Areal entlang des Depotweges neu der Gewerbezone zugeteilt und der Gestaltungsplanpflicht unterworfen. Dazu ist § 12 der Zonenvorschriften entsprechend angepasst worden.


6.8.2 Verzicht der Grünflächenziffer in der Gewerbe- und Industriezone

In den Gewerbe- und Industriegebgebieten zeichnet sich eine Tertiärisierung mit höheren Ansprüchen an die Aussenraumgestaltung ab. Diesem Trend wurde einerseits durch die Umzonung eines beträchtlichen Teils der Industriezone in die Gewerbezone sowie anderseits durch die Einführung einer Grünflächenziffer Rechnung getragen. Gerade jüngere Bauvorhaben zeigen aber, dass aufgrund der bereits bestehenden Überbauungen das Einhalten dieser Grünflächenziffer von 20 % praktisch nicht möglich ist. In den Industrie- und Gewerbegebieten könnten somit mehrheitlich keine Baugesuche für Neubauten bewilligt werden, was nicht den ursprünglich verfolgten Absichten entspricht.

Aus dieser Perspektive bieten sich begrünte Dachflächen an. Mit dem Zusatz in den Zonenvorschriften, dass die Flachdächer grundsätzlich zu begrünen sind, werden neben ökologischen Aspekten wie Verbesserung des Mikroklimas, Schaffung von Lebensräumen für Pflanzen und Tiere, Verminderung und Verzögerung des Wasserabflusses und dadurch Vermeidung der Überlastung der Kanalisation vor allem die Rückgewinnung von Frei- und Grünflächen und ein Ausgleich für die Flächenversiegelung erreicht.

Um diesbezüglich der Wohnhygiene Rechnung zu tragen, rechtfertigt es sich, in den Zonenvorschriften explizit zu erwähnen, dass der Stadtrat für Wohnnutzung in der Gewerbezone mit Wohnanteil einen Gestaltungsplan verlangen kann.

6.9 Umzonung der Freihaltezone beim Wilerhof und Freihof in eine Spezialzone

Das heutige Restaurant Wilerhof liegt auf Gemeindegebiet von Starrkirch-Wil, steht unter Denkmalschutz und wurde im Rahmen der Ortsplanungsrevision der Gemeinde Starrkirch-Will der 2-geschossigen Kernzone zugeteilt. Der Ökonomieteil des Wilerhofes (GB Olten Nr. 864) wie auch der benachbarte ehemalige Hof Frei (GB Olten Nr. 863) stehen auf Oltner Gebiet und blieben mit der ersten Auflage im Zonenplan der Freihaltezone zugeteilt.

Bei einer weiteren teilweisen Überbauung würde das Umland in seiner siedlungstrennenden Funktion entwertet. An der Bewahrung dieser Eigenschaft besteht aber ein erhebliches öffentliches Interesse. Allerdings bringt die Zuweisung der betreffenden Parzellen aufgrund der entsprechenden Zonenvorschriften eine Eigentumsbeschränkung mit sich, die eine zeitgemässe Nutzung der bestehenden Gebäude praktisch verunmöglicht.

Zusammen mit dem benachbarten, ehemaligen Hof Frei bildet der Wilerhof ein städtebauliches Erkennungszeichen. Am Erhalt dieses Ensembles besteht ein erhebliches öffentliches Interesse, bildet es doch in Bezug auf Lage, Stellung und Erscheinung eine attraktive Eingangssituation in die Stadt Olten. Im Interesse der Erhaltung dieser Torsituation sind zeitgemässe Nutzungen und die erforderlichen baulichen Massnahmen ohne expliziten Schutz der Gebäude zu ermöglichen. Nach eingehenden Gesprächen mit den kantonalen Denkmalpflege und des Amts für Raumplanung besteht Einigkeit darüber, dass die mit dieser Situation verbundenen Aufgaben mit einer eigenen Zone mit Gestaltungsplanobligatorium zu lösen sind. Das Gebiet mit dem Ensemble Wilerhof – Freihof soll in eine neue Spezialzone C mit Gestaltungsplanobligatorium (SpC) zugeteilt werden, in der bei Bau- und Nutzungsvorhaben auf die ortstypische Situation einzugehen ist.

Diese planungsrechtliche Lösung ermöglicht ein massgeschneidertes Reagieren auf konkrete Bauvorhaben.
6.10 Ortsbildschutz

Die vorwiegend in der ersten Hälfte des letzten Jahrhunderts erstellten Ein- und Zweifamilienhausüberbauungen zeichnen sich mehrheitlich durch ihre stadtbildprägenden Qualitäten, d.h. durch weitgehend einheitliche Dimension, Lage und Anordnung der Bauwerke aus. Aus Sicht der Stadtentwicklung und um den verändernden Wohnansprüchen Rechnung zu tragen, sollten bei Ein- und Zweifamilienhäusern Veränderungen vorgenommen werden können, ohne dass die räumlichen Strukturen darunter leiden.

Eine spezielle Arbeitsgruppe aus Vertretern der Altstadtkommission und der Baudirektion l haben sich unter Beizug des Experten Dr. Andreas Hauser vertieft mit der Abklärung von Ortsbildschutzfragen auseinandergesetzt. Im erarbeiteten «Bericht und Antrag der Arbeitsgruppe zur Beratung von Fragen des Ortsbildschutzes» vom 12. September 2003 wird aufgezeigt, welchen Einzelgebäuden und Gebäudegruppen im Rahmen der Ortsbildschutzfrage spezielle Zonenvorschriften zugeordnet werden sollen. Die Zielsetzung dabei ist der gesicherte Erhalt des äusseren Erscheinungsbildes von Einzelgebäuden, Ensembles und Siedlungseinheiten von besonderer Qualität.

Für die folgenden im vorerwähnten Bericht bezeichneten Einzelobjekte und Gebiete sind im Zonenplan gekennzeichnet und dazu in § 35 der Zonenvorschriften grundsätzliche Erhaltungsrichtlinien formuliert:

Einzelgebäude und Ensembles
· die Schützenmattturnhalle
· die Gebäude des städtischen Strandbades
· das Froheimschulhaus
· das Bannfeldschulhaus
· die Pauluskirche
· das Stationsgebäude und die Bahnhofhallen am Hauptbahnhof
· das Verwaltungsgebäude an der Martin Disteli-Strasse 27
· das Bifangschulhaus samt alter Turnhalle und Kindergartengebäude
· die Marienkirche
· die Friedenskirche
· die Abdankungshalle samt Kolumbarien im Friedhof Meisenhard

Siedlungseinheiten
· der Zehnderweg
· das Kleinquartier Elsastrasse / Bleichmattstrasse
· der Burgweg
· Teile des Villenquartieres an der vorderen Schöngrundstrasse (Türmlihäuser)
· Teile des Vorderen Steinackers
· die Obere Hardegg
· die Felsenstrasse
· Teile des Krummackerweges
· die Paul-Brandt-Strasse
· Teile des Waldheimquartiers

Die folgende Gebäude werden der bereits bestehenden Schutzzone zugewiesen:
· Restaurant Salmen
· Martinshof (Möbel Kissling)
· Stadttheater
· Bürgerhaus
Bezüglich der Fragen, was erhalten oder als schützens- und erhaltenswert betrachtet werden soll und was nicht, gehen die Meinungen bei Fachleuten weit auseinander. So hat sich zum Beispiel die Kantonale Denkmalpflege im Rahmen der Abklärungen zur Ortsplanungsrevison für eine flächenmässig viel weiter gehende Erhaltung des Ortsbildes der Bausubstanz ausgesprochen, als dies die Arbeitsgruppe in ihrem Bericht vorschlägt. Zudem hat sich die Kommission für Stadtentwicklung am 20. November 2003 gegen einen erweiterten Ortsbildschutz im Sinne des von der Altstadtkommission am 2. September 2003 verabschiedeten Berichtes ausgesprochen.

Der Stadtrat ist sich der Stadtbild prägenden Baustrukturen bewusst. Er will die planungsrechtlichen Massnahmen zur Erhaltung dieser Strukturen unter Berücksichtigung der erwünschten Stadterneuerung definieren. An seiner Sitzung vom 14. März 2005 hat sich der Stadtrat über den Umfang der erhaltenswerten Kulturobjekte gemäss Vorschlag der Arbeitsgruppe, über die dazugehörenden Zonenvorschriften im § 35 und über das Ergebnis der Mitwirkung orientieren lassen.

Durch die neuen Zonenvorschriften sind Bauvorhaben wie z. B. das Auswechseln von Fenstern, Türen, Dachdeckungen, Einfriedungen wie auch z. B. Neuanstriche der Fassade in den bezeichneten Gebieten bewilligungspflichtig. Aus Gründen der Verfahrensökonomie und aus Reaktionen aus dem Mitwirkungsverfahren erachtet es der Stadtrat als angebracht, dass die Baukommission anstelle der Altstadtkommission und der Baukommission die Baubewilligungen erteilt; bei wesentlichen Bauvorhaben holt sie die Stellungnahme der Altstadtkommission ein. Die Altstadtkommission ist mit dieser Lösung einverstanden (Prot-Nr. 1 vom 25.1.2005).

7. Schutzverordnung

Die in der Schutzverordnung aufgeführten Änderungen gegenüber der ersten Auflage betreffen die redaktionelle Überarbeitung des Verordnungstextes. Die Altstadtkommission genehmigte an ihrer Sitzung vom 6. Juli 2004 die vorliegende Schutzverordnung.


Beschluss:

1. Der Bauzonenplan, der Erschliessungsplan, der Gesamtplan, der Lärm-Empfindlichkeitsstufenplan, der Waldfeststellungsplan und das Zonenreglement werden zur Vorprüfung durch den Kanton freigegeben.

2. Die Baudirektion l wird mit dem Vollzug beauftragt.