Der Stadtrat hat an seiner Sitzung vom 3. Dezember 2001 beschlossen:
Neuhardstrasse-Hardfeldstrasse-Rosengasse-Unterführungsstrasse (GB Olten Nrn. 814, 984, 990, 1088, 1089, 1136, 1137, 2201, 2339, 3090, 3101, 4149, 4157, 696, 697, 698, 700, 967, 968, 1336, 1337, 1338, 3245, 3267, 3444, 3696, 4332), Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften/Freigabe zur Planauflage - Grundlagen
Situation, Schnitte, Ansichten, 1:500 vom 22.11.2001
Sonderbauvorschriften vom 26.11.2001
Studien zum Gestaltungsplanentwurf
2. Ausgangslage
Auf Grund konkreter Bauinteressen wollen die Grundeigentümer die planungsrechtlichen Grundlagen festgelegt haben, welche eine Überbauung ermöglichen. Dazu soll ein Gestaltungsplan dienen, dessen vorliegender Entwurf vom Kantonalen Amt für Raumplanung mit Schreiben vom 6. November 2001 als recht- und zweckmässig befunden wurde, sofern die im Vorprüfungsbericht erwähnten Anforderungen berücksichtigt sind. Diese geringfügigen Ergänzungen sind im vorliegenden Planwerk berücksichtigt.
3. Bau- und planungsrechtliche Situation
Nach rechtsgültigem Zonenplan sind die betroffenen Grundstücke der Kernrandzone zugeteilt. Es gelten folgende Zonenvorschriften:
- Gestaltungsplan obligatorisch, ausgenommen kleinere Um-, Aus-, An- und Nebenbauten
- Zulässig sind öffentliche Bauten, Geschäfts- und Wohnbauten sowie Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, die entsprechend den örtlichen Verhältnissen nicht stören
- Geschlossene Bauweise
- Geschosszahl max. 4
- Grünflächenziffer mind. 30 %
- Keine Ausnützungsziffer
4. Städtebauliche Aspekte
Die städtische Planung ist von der Sache her das Ergebnis von Strukturüberlegungen und Gestaltungsanweisungen. Im vorliegenden Fall geht es um die Ausarbeitung eines Gestaltungsplanes über ein bereits teilweise überbautes Areal, welches ein grosses Potenzial für gemischte Nutzungen mit hohem Wohnanteil in sich birgt. Aufgrund der Zonenzuordnung, der guten Standortgunst, des heute baulich schlecht genutzten Areals, der Immissionen und der teilweisen schlechten Bausubstanz ist das gesamte Gebiet einem grossen Veränderungsdruck ausgesetzt.
Die vom Gestaltungsplan betroffenen Reiheneinfamilienhäuser entlang der Rosengasse sind im ISOS (Inventar schützenswerter Objekte der Schweiz) in der Kategorie A (schützenswert) aufgenommen worden. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass das ISOS in speziellen Fällen wertvolle Hinweise liefern kann, hingegen aber für die kommunalen Baubehörden in keiner Weise rechtsverbindlich ist. Unter Abwägung aller Vor- und Nachteile haben der Stadtrat, die Planungskommission und die Baukommission klar bekundet, dass das betroffene Gebiet aufgrund der Standortgunst und damit auch seiner Nähe zum Hauptbahnhof intensiv genutzt werden soll. Dies nicht zuletzt auch im Interesse eines haushälterischen Umgangs mit dem knapp zur Verfügung stehenden Bauland. Eine Unterschutzstellung der Reiheneinfamilienhäuser kommt deshalb für die Behörden der Stadt Olten nicht in Frage. Dabei spielt auch die Frage der Rechtssicherheit für die Grundeigentümer und der allfällig daraus entstehenden Fragen der materiellen Enteignung eine entscheidende Rolle.
Was die Struktur und Gestaltungsüberlegungen betrifft, wird im Gestaltungsplangebiet auf das Ziel hingewirkt, dass die Massstäblichkeit der bestehenden Bebauung übernommen und das Gebiet Unterführungsstrasse - Neuhardstrasse - Martin Distelistrasse - Tannwaldstrasse vermehrt zu einem geschlossenen Baukörper als Ring um einen entsprechenden Innenhof mit grosser Wohnqualität wird. Dabei ist die in der Ortsplanungsrevision als wichtige Fussgängerachse bezeichnete und nun speziell ausgebildete Rosengasse als Perforation des Blockrandes zu verstehen, welche mit ihrer Erschliessungs-funktion einerseits den Innenhof in entsprechende Baufelder gliedert und anderseits ein wichtiges Element des Wohnumfeldes darstellen muss.
5. Der Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften
Der Gestaltungsplan bezweckt eine architektonisch und hygienisch gute, der baulichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung der zur Verfügung stehenden Fläche und hat insbesondere vor schädlichen Einwirkungen zu schützen.
Unter Einbezug der unter Ziffer 4. dieses Berichtes genannten wichtigen städtebaulichen Kriterien definiert der Plan die maximale ober- und unterirdische bauliche Ausdehnung, die möglichen Nutzungen sowie die Erschliessung und beinhaltet Gestaltungsanweisungen.
Dementsprechend soll die Blockrandüberbauung entlang der Neuhardstrasse und der Unterführungsstrasse mit einem fünf- beziehungsweise sechsgeschossigen Baukörper geschlossen werden. Der dadurch definierte Innenhofbereich lässt eine drei- und viergeschossige Überbauung mit Attikas zu und birgt eine Wohn- und Arbeitsqualität. Die Baukörper entlang der Rosengasse übernehmen dabei weitgehend die volumetrische Erscheinung beziehungsweise die Massstäblichkeit der heute bestehenden zweigeschossigen Reiheneinfamilienhäuser. Damit wird ein konstruktiver städtebaulicher / architektonischer Dialog zwischen Bestehendem und neuem geführt und der Weiterbestand einzelner bestehender Gebäude ist im Kontext der Neuüberbauung gewährleistet. Die qualitativen Fragen der räumlichen Ausgestaltung wird im Baugesuchsverfahren geklärt.
Der Raum zwischen den Baukörpern entlang der Rosengasse wird mit der vorgeschlagenen Gestaltung in verschiedene nutzungsmässig differenzierte Zonen gegliedert und damit zum integrierenden Bestandteil des Wohnumfeldes.
6. Erschliessung / Parkierung
Gemäss Verkehrsgutachten des Ingenieurbüros Weber Angehrn Meyer (WAM) vom November 1999 führt die geplante Nutzungsverdichtung zu einer geringen und damit vertretbaren Mehrbelastung des angrenzenden Strassennetzes. Die Erschliessung der zwei getrennten unterirdischen Einstellhallen (oberirdisch sind nur Besucherparkplätze vorgesehen) erfolgt über die Rosengasse und über die bestehende Einfahrtsrampe des Swisscom-Gebäudes.
Das Ingenieurbüro WAM äussert sich zu der Frage der Fussgängerführung in der Rosengasse in seinem Gutachten vom 21. Februar 2000 dahingehend, dass in Erschliessungsstrassen situationsabhängig auf separate Gehwege verzichtet werden kann. Aus diesem Grund ist im Plan nicht speziell ein Trottoir sondern lediglich der Platz für einen speziell zu gestaltenden Fussgängerbereich ausgewiesen.
Bei der Festlegung der Anzahl Pflichtparkplätze wird, entsprechend der bereits eingeschlagenen Praxis der Baukommission der Stadt Olten, nicht der Grenzwert bzw. die Richtlinien des Baureglementes der Stadt Olten, sondern der sogenannte reduzierte Bedarf angewendet. In Kenntnis der angestrebten Nutzung innerhalb des Gestaltungsplanperimeters sind 35 unterirdische Autoabstellplätze notwendig. Die definitive Anzahl Parkplätze wird im Baugesuchsverfahren durch die Baukommission festgelegt und richtet sich nach § 42 des Kantonalen Baureglementes.
Bei der Bedarfsermittlung für die Veloabstellplätze ist als Grundlage die VSS Norm 640065 massgebend. Die Sonderbauvorschriften geben Auskunft über die Rahmenbedingungen.
7. Gestaltung des öffentlichen Strassenraumes
Für das Erleben und die Identität der Stadt sind die öffentlichen Aussenräume wie Plätze und Strassen von grosser Bedeutung. Ihre Gestaltung bestimmt entscheidend die Wohn- und Lebensqualität. In innerstädtischen Gebieten wie die Kern- oder Kernrandzone dienen die Strassen nicht wie in den Wohngebieten nur der Erschliessung der einzelnen Grundstücke sondern im hohen Mass auch dem Publikums- und Passantenverkehr. Deshalb übernimmt die Stadt Olten die für die zusätzlichen Gestaltungsaufwendungen entstehenden Mehrkosten von ca. Fr. 50'000.--.
8. Nutzung / Bruttogeschossfläche
Auf dem vom Gestaltungsplan erfassten Areal sind Wohnungen, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe vorgesehen, welche entsprechend den örtlichen Verhältnissen nicht stören. Die gesamte Bruttogeschossfläche ergibt sich aus den im Gestaltungsplan dargestellten zulässigen Gebäudegrundflächen und Geschosszahlen.
9. Planungskommission / Baukommission
Die Planungskommission hat an ihrer Sitzung vom 5. September 2001 den Gestaltungsplan der Baukommission im befürwortendem Sinn zur Weiterbehandlung empfohlen.
Die Baukommission behandelte den Gestaltungsplan ausführlich am 24. September 2001 und gab ihre Zustimmung zur Weiterführung des Plangenehmigungsverfahrens.
10. Information und Mitwirkung
Die betroffenen GrundeigentümerInnen konnten sich im Vorfeld der Erarbeitung dieses Gestaltungsplans anlässich mehrerer Meetings eingehend informieren; ihre Anregungen sind teilweise in das Planwerk eingeflossen.
Beschluss: - Der Gestaltungsplan Neuhardstrasse - Hardfeldstrasse - Rosengasse - Unterführungsstrasse mit den zugehörigen Sonderbauvorschriften wird zur Planauflage freigegeben.
- Die Baudirektion I wird mit dem Vollzug beauftragt.