Der Stadtrat hat an seiner Sitzung vom 14. Januar 2002 beschlossen:
Konradstrasse - Hübelistrasse, Gestaltungsplan/Freigabe zur Planauflage Grundlagen
Plan Situation M 1 : 500, Grundrisse, Schnitte, Ansichten M 1:200
Ausgangslage
Das heutige Hotel Astoria wurde 1929 vom Oltner Architekten Fritz von Niederhäusern erbaut und soll aufgrund des Nutzungsbedarfs räumlich erweitert werden. Unter Berücksichtigung der Grundeigentumsverhältnisse und der bestehenden Überbauungssituation kann diese Erweiterung nur im heutigen Dachbereich erfolgen.
Das Eckgebäude stellt einen zwar nicht "stilreinen", aber interessanten Zeitzeugen dar und ist im SIA - Heft "Neues Bauen 1920 - 1940" dokumentiert. Die kantonale Denkmalpflege beurteilt es als erhaltungswürdiges Kulturobjekt.
Ein erster Entwurf wurde am 15. Mai 2001 vom Amt für Raumplanung abgelehnt. Im Interesse einer Einigung respektive eines konsensfähigen Projektes fanden in der Zwischenzeit zwischen dem Grundeigentümer, der Stadt und dem Kanton (Amt für Raumplanung und Denkmalpflege) mehrere Besprechungen statt, welche in einer Expertise von E. Hubeli, dipl. Architekt ETH, Zürich, endeten. Der neue, vorliegende Entwurf stützt sich auf die Empfehlungen dieser Arbeit ab.
Bau- und planungsrechtliche Situation
Nach rechtsgültigem Zonenplan sind die betroffenen Grundstücke der Kernzone zugeteilt. Es gelten folgende Zonenvorschriften:
- Gestaltungsplan obligatorisch, ausgenommen kleinere Um-, Aus-, An- und Nebenbauten
- Zulässig sind öffentliche Bauten, Geschäfts- und Wohnbauten sowie Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, die entsprechend den örtlichen Verhältnissen nicht stören
- Geschlossene Bauweise
- Geschosszahl max. 5
- Grünflächenziffer mind. 30 %, Baumäquivalent 20 m2
- Keine Ausnützungsziffer
Städtebaulicher Aspekt
Der erste Entwurf zum Gestaltungsplan entstand in der Absicht, die städtebauliche Qualität der Ecksituation zu verbessern und die einzelnen architektonischen Elemente des Eckbaus so weit als möglich zu erhalten. Notwendige Veränderungen an diesen Elementen sollten konsequent und in einer modernen Architektursprache erfolgen und als Austausch verstanden werden. In der Folge wollte das kantonale Raumplanungsamt dem Regierungsrat diesen Entwurf aber nicht zur Genehmigung empfehlen und zwar mit der Begründung, dass die
Abweichungen gegenüber der Grundordnung zu massiv seien. Gleichzeitig wurde empfohlen, beim Hotel Astoria die Nutzungsbedürfnisse innerhalb des bestehenden Volumens zu realisieren und die von der kantonalen Denkmalpflege als erhaltenswert beurteilte Blockrandbebauung entlang der Hübelistrasse mit dem Hotel Astoria der Schutzzone zuzuweisen.
Die vorerwähnte Expertise von Ernst Hubeli vom Büro Herczog Hubeli Comalini Architekten, Zürich, ist integrierender Bestandteil dieses Berichtes und macht deutlich, dass eine mit der Nutzungserweiterung verbundene bauliche Veränderung bzw. notwendige Erweiterung des Hotels Astoria nicht unter den üblichen denkmalpflegerischen Aspekten erfolgen kann. Viel mehr stellt sich die Frage der städtebaulichen Qualität respektive Bedeutung der anzutreffenden Situation und damit die Frage einer sinnvollen baulichen Weiterentwicklung. In diesem Sinne soll dem Eckgebäude eine städtebauliche Form gegeben werden, die es bis anhin nicht gefunden hat. Dies, um den städtebaulichen Kontext zu klären und zu "beruhigen".
Auch macht die nutzungsbezogene und bauliche Erweiterung Sinn: Die Konrad- und die Hübelistrasse liegen nämlich in einem Teil der Stadt, welcher auch im Zusammenhang mit dem bevorstehenden Wettbewerb Munzingerplatz mit weiteren Zentrumsfunktionen an urbaner Dichte gewinnen wird. Unter Berücksichtigung des haushälterischen Umgangs mit dem knappen Bauland und dem Diktat einer urbanen und architektonischen Aufwertung muss das Verdichtungspotential also gerade hier ausgeschöpft werden.
Entwurf zum Gestaltungsplan
Der Gestaltungsplan definiert die maximale bauliche Ausdehnung und die Fassadengestaltung im Sinne der oben aufgeführten Zielsetzungen.
Das Hotel Astoria wird gesamthaft um zwei Geschosse erhöht. Entlang der Hübelistrasse wird die Fassade der anderen, bestehenden Fassade an der Konradstrasse präzis angeglichen. Der Dachaufbau entlang der Konrad- und Hübelistrasse beschränkt sich dann auf einen, von der strassenseitigen Fassadenfront deutlich zurückversetzten, einfachen Kubus ohne Dachvorsprung, welcher auf der Rückseite als Fortsetzung der bestehenden Rückfassaden ausgebildet wird. Um seine Wirkung nicht zu verkleinern, wird der Eckturm um 90 cm erhöht. Dadurch entsteht auch die Möglichkeit, den Eckturm mit einer Dachterrasse auszustatten.
Entsprechend dem aktuellen Stand der städtebaulichen Abklärungen zur Stadtentwicklung stellt der Gestaltungsplan für das Hotel Astoria einen Sonderfall dar. Als Sonderfall schafft der Gestaltungsplan denn auch kein Präjudiz für die Aufstockung irgendwelcher Art bei benachbarten Gebäude.
Nutzung / Bruttogeschossfläche
Die bauliche Erweiterung dient hauptsächlich dem Betrieb einer Bar mit entsprechenden Infrastrukturräumen.
Die gesamte Bruttogeschossfläche ergibt sich aus den im Gestaltungsplan dargestellten zulässigen Gebäudegrundflächen und Geschosszahlen.
Baukommission
Die Baukommission der Stadt Olten hat an ihrer Sitzung vom 17. Dezember 2001 den Gestaltungsplan zur Vorprüfung durch die kantonalen Instanzen freigegeben und dem Stadtrat zur Planauflage empfohlen, sofern durch die Vorprüfung keine wesentlichen Änderungen erforderlich werden.
Vorprüfung
Das kantonale Amt für Raumplanung bezeichnet in seinem Brief vom 21. Dezember 2001 das Bauvorhaben als eine moderat gestaltete Ergänzung bzw. Aufstockung des Hotels Astoria und beurteilt den Gestaltungsplan Konradstrasse - Hübelistrasse nach § 18 PBG als recht- und zweckmässig.
Beschluss: - Der Gestaltungsplan Konradstrasse - Hübelistrasse, GB Olten Nrn. 1495, 3314, 3500, wird zur Planauflage freigegeben.
- Die Baudirektion I wird mit dem Vollzug beauftragt.
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Grigoris Pallas/Ersatzabgabe für nichterstellte Autoabstellplätze Die Hotel Arte Kongresszentrum AG, 4600 Olten, beabsichtigt, gemäss Baugesuch Nr. 2001/123, das bestehende Restaurant in der Liegenschaft Maulbeerweg 10, GB Olten Nr. 1902 (Stockwerkeinheit 5552), zu erweitern.
Die Vorschriften von Art. 82 des Baureglementes der Stadt Olten (BauR) verlangen, dass bei der Erstellung, Erweiterung oder Zweckänderung von Bauten und baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück oder in seiner Nähe ausreichende Abstellflächen für Fahrzeuge zu schaffen sind. Für die Berechnung der erforderlichen Autoabstellplätze gelten die im Anhang VI des Baureglementes befindlichen Richtlinien.
Die geplante Erweiterung des Restaurantes von 144 auf 167 Sitzplätze erfordert den Ausweis von zwei zusätzlichen Autoabstellplätzen (sinnvoller Bedarf). Wie aus den Unterlagen hervorgeht, sind in den bestehenden unterirdischen Autoeinstellhallen keine Reserve-Parkplätze mehr vorhanden. Somit sind die zusätzlich geforderten Autoabstellplätze, laut den Vorschriften von Art. 83 BauR, in Form einer Ersatzabgabe auszukaufen.
Die Liegenschaft Maulbeerweg 10 befindet sich gemäss Zonen- und Erschliessungsplan "Riggenbachstrasse - Theodor Schweizerweg - Sälistrasse" (RRB-Nr. 2923 vom 24. September 1991) in der Gewerbezone. Die Ersatzabgabe für einen nichterstellten Autoabstellplatz beträgt Fr. 3'000.- (Art. 184 BauR), Für zwei somit Fr. 6'000.-.
Beschluss: Der Stadtrat von Olten erlässt auf Antrag der Baudirektion I folgende Verfügung:
- Für die Erweiterung des Restaurantes in der Liegenschaft Maulbeerweg 10, GB Olten Nr. 1902 (Stockwerkeinheit 5552), gemäss Baugesuch Nr. 2001/123, ist der Einwohnergemeinde der Stadt Olten, aufgrund der Vorschriften von Art. 184 BauR, für zwei nichterstellte Autoabstellplätze eine Ersatzabgabe von Fr. 6'000.-- zu entrichten.
- Die Leistung der Ersatzabgabe für die nichterstellten Autoabstellplätze wird in der zwischen der Einwohnergemeinde der Stadt Olten und dem Eigentümer der Stockwerkeinheit 5552 auf GB Olten Nr. 1902, Grigoris Pallas, Eigenheimweg 10, 4614 Hägendorf, abzuschliessenden Vereinbarung geregelt.
- Die Baudirektion I wird ermächtigt, die Vereinbarung zu unterzeichnen.