Olten SüdWest: Vereinbarung für noch mehr QualitätMit einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung mit der Grundeigentümerin und dem Investor verschärft der Stadtrat von Olten die Bestimmungen in den Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan Olten SüdWest und kommt damit den vielfach geäusserten Begehren nach noch mehr Qualitätssicherung entgegen. Die Volksmotion für den Erwerb des Areals Olten SüdWest durch die Stadt empfiehlt der Stadtrat dem Gemeindeparlament vom 17. Dezember zur Ablehnung. In seiner Vorlage zu Handen der Parlamentssitzung vom 17. September 2009 hatte der Stadtrat betont, er sei überzeugt, dass mit dem gemeinsam mit der Eigentümerin und dem Kanton erarbeiteten Gestaltungsplan ein sehr geeignetes Instrument zur Qualitätssicherung vorliege. Dennoch sei er bereit, den Gestaltungsplan vor der Unterzeichnung einer unabhängigen Fachperson zur Beurteilung vorzulegen und allenfalls eine Überarbeitung zu prüfen.„Hervorragende Grundlagen“ In seiner Stellungnahme betonte Experte Prof. Carl Fingerhuth, mit dem vorliegenden Gestaltungsplan Olten SüdWest seien hervorragende Grundlagen geschaffen, um ein städtebaulich und wirtschaftlich tragfähige sowie nachhaltige Umnutzung der ehemaligen Kiesgrube der AG Hunziker & Cie in ein neues Stadtquartier zu ermöglichen. Dies gelte für die vorgeschlagene räumliche Struktur in Bezug auf den Freiraum, die Bebauung und die Mobilität wie auch die Nachhaltigkeit. Entsprechendes gelte auch für die angestrebten Nutzungen und die Etappierung. Ihm scheine, dass das vorgeschlagene Regelwerk in seinen Grundzügen hervorragend geeignet sei, günstige Voraussetzungen für ein neues Stadtquartier mit hoher gestalterischer, sozialer und ökonomischer Qualität zu schaffen. Die Umsetzung und die Qualitätssicherung könne und müsse – mit Unterstützung der Gestaltungskommission – über die vorhandenen politischen Institutionen erfolgen. Die Sonderbauvorschriften könnten günstige Voraussetzungen schaffen, aber nicht in sich und alleine die Qualität sichern. Als problematisch für die Qualitätssicherung bezeichnet Carl Fingerhuth lediglich die sehr hohen zulässigen Bruttogeschossflächen und die Verpflichtung auf 16 Meter Gebäudehöhe. Sämtliche massgebenden Bauvorhaben vor der Gestaltungskommission In langen Verhandlungen mit der Grundeigentümerin und dem künftigen Investor am 9. Dezember 2009 konnte der Stadtrat bezüglich der gewünschten Änderungen wesentliche Ergebnisse erzielen. In einer separaten öffentlich-rechtlichen Vereinbarung, die im Grundbuch angemerkt wird und damit auch auf Rechtsnachfolger oder Teil-Rechtsnachfolger zutrifft, haben sich die Beteiligten auf drei Verpflichtungen und zwei Kenntnisnahmen geeinigt. Was die Aufgabe der Gestaltungskommission betrifft, so vereinbarten die Parteien über die Bestimmungen der Sonderbauvorschriften hinaus, dass die Gestaltungskommission OSW sämtliche massgebenden Bauvorhaben im Gestaltungsplanperimeter prüft und sich dabei insbesondere am Leitbild orientiert, dass sie zudem im Bedarfsfall zur Prüfung von weiteren Bauvorhaben von der Grundeigentümerschaft oder von der Baukommission einberufen werden kann und dass sie für beantragte Abweichungen der etappierten Überbauung vom Plan zum Erschliessungsprogramm vom 30. April 2009 beratend und empfehlend beigezogen wird. Auch die Baukommission hat im Übrigen dieser Ausweitung der Beratungs- und Empfehlungskompetenz der Gestaltungskommission OSW mit Beschluss vom 23. November 2009 zugestimmt. Eine Verschärfung gibt es auch in den Bestimmungen zur Nutzung der Erdgeschosse: Die Sonderbauvorschriften sehen vor, dass in den Erdgeschossen zum Entreeplatz, am Multifunktionsbereich des „Strips“ (Haupterschliessungsader) sowie an den Plätzen der einzelnen Baubereiche nach Möglichkeit publikumsorientierte Geschäfts- und Dienstleistungsnutzungen anzusiedeln sind. Darüber hinaus verpflichten sich die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie. und Leopold Bachmann neu, in den Erdgeschossen angrenzend an den Entreeplatz und an den Multifunktionsbereich (Ostseite) des „Strips“ zwingend keine Wohnnutzung zu realisieren. Zum Thema Erschliessung schreiben die Sonderbauvorschriften für die etappierte Überbauung des Baubereichs verschiedene Nachweise im Baugesuchsverfahren vor. Darüber hinaus verpflichten sich die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie. und Leopold Bachmann zusätzlich, eine etappierte Überbauung auf den Plan zum Erschliessungsprogramm vom 30. April 2009 auszurichten. Der Stadtrat bewilligt in begründeten Fällen Ausnahmen, wenn solche dem Leitbild nicht widersprechen und die Entwicklung des gesamten Quartiers positiv beeinflussen, wobei er vorgängig die Gestaltungskommission OSW konsultiert. Zu den Verpflichtungen kommen zwei Kenntnisnahmen zu den Themen Bebauungsdichte / Bruttogeschossfläche / Ausnützungsziffer bzw. Geschosszahl / Gebäudehöhe, die in konkreten Baugesuchsverfahren berücksichtigt werden: Die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie. und Leopold Bachmann nehmen die Auffassung des Stadtrates zur Kenntnis, wonach die maximal zulässigen Bruttogeschossflächen aus wohnhygienischen Gründen und unter Berücksichtigung der anzustrebenden hohen Wohnbauqualität unter Umständen nicht ausgeschöpft werden können, wenn in einem Baufeld ausschliesslich Wohnnutzung realisiert werden soll. Und sie sind sich bewusst, dass – abhängig von den konkreten Nutzungen der Geschosse und den dadurch bedingten Geschosshöhen – die Projektierung im Hinblick auf die Vorschrift, dass die strassenseitigen Fassaden durchgängig in einer Höhe von 16 Metern auszubilden sind, besonders anspruchsvoll sein kann. Energiebestimmungen bleiben Keine Einigung konnte hingegen im Energiebereich erzielt werden, wo die Aktiengesellschaft Hunziker & Cie. und Leopold Bachmann an der bestehenden Formulierung der Sonderbauvorschriften festhalten. Der vom Stadtrat in dieser Frage beigezogene Energieberater spricht indessen von gleichwertiger energietechnischer Qualität der in den Sonderbauvorschriften enthaltenen Version und der vom Stadtrat beantragten Änderungen. Die aktuelle Bestimmung in den Sonderbauvorschriften bedeute, dass grundsätzlich die Dämmqualität auf dem Niveau von Minergie gewählt werden müsse. Entweder würden die Gebäude freiwillig nach Minergie geplant und zertifiziert. Falls aber die Wirtschaftlichkeit zugegebenermassen nicht gegeben sei, müssten die kantonalen Vorschriften gemäss Formulierung in den Sonderbauvorschriften eingehalten werden; dies bedeute nur eine sehr kleine Reduktion der Anforderungen gegenüber dem Minergie-Standard. Oder dann der Eigentümer erbringe den Nachweis, dass die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist, bei der Prüfung durch die Behörde werde dies aber widerlegt: Der Minergie-Standard werde dann – mit bei gut geplanten Neubauten geringen Mehrkosten um 5% – verordnet. Volksmotion: Stadtrat empfiehlt Ablehnung Im Weiteren stellt der Stadtrat dem Parlament den Antrag, die Volksmotion für den Erwerb des Areals Olten SüdWest durch die Stadt abzulehnen: Die Argumente, die aus Sicht des Stadtrates gegen einen Erwerb des Areals Olten SüdWest sprechen, reichten von der Finanzplanung über das Fehlen von Ressourcen und Knowhow und die Konfrontation mit verschiedensten Interessen bis hin zur Überzeugung, dass auch ohne Kauf eine nachhaltige und qualitativ hochstehende Entwicklung von Olten SüdWest gesichert werden könne. Die erwähnten Gründe hätten dazu geführt, dass ein Erwerb denn auch nicht in die vom Parlament an der Novembersitzung mit 40:0 Stimmen zur Kenntnis genommene Finanz- und Investitionsplanung des Stadtrates aufgenommen worden sei. Mit den bisher aufgezeigten Massnahmen und den neuen Zusatzvereinbarungen seien die in der Volksmotion angestrebten Mitsprache- und Gestaltungsmöglichkeiten der Stadt Olten zudem auch ohne Erwerb des Areals gesichert. Hinzu komme, dass ein Erwerb des Areals laut den Ausführungen des noch aktuellen und des künftigen Besitzers gar nicht möglich sei. Datum der Neuigkeit 15. Dez. 2009
|
