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Gebietsentwicklung Olten SüdWest geht in die Mitwirkung
Mit einer Bruttogeschossfläche von 338'000 Quadratmetern, die Potenzial für bis zu 3000 Wohnungen bietet, ist Olten SüdWest weitaus das grösste Entwicklungsgebiet der Stadt. Im Gebiet des bisherigen Gestaltungsplans ist das Baufeld B4, welches rund 43’000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche ermöglichte, im Jahre 2012 überbaut worden. Es umfasst 420 Wohnungen sowie einige gewerbliche, bzw. halböffentliche Nutzungen.
Diese erste Etappe gab in der Bevölkerung Anlass zu Diskussionen. Sowohl städtebaulich als auch in Bezug auf die angestrebte Wohnqualität entstanden Zweifel an der bestehenden Überbauung und an einer erfolgreichen baulichen Fortsetzung in den weiteren Bauetappen. Bemängelt wurden insbesondere die enge räumliche Situation, das fehlende Grün sowie der «monoton» wirkende Charakter der Überbauung. Aufgrund dieser Fragestellungen hat der Stadtrat einen Masterplan in Auftrag gegeben, welcher sich mit den aufgeworfenen Problemen auseinandersetzte und sinnvolle Lösungswege aufzeigen sollte.
Masterplan sorgt für Mehrwerte
Dieser Masterplan, welcher seinen Abschluss im August 2017 fand, enthält eine gute Grundlage für die städtebauliche und freiräumliche Weiterentwicklung des Gebietes. Zudem dient er als sinnvolle Konzeptgrundlage zur Stärkung der Vielfalt sowie der Wohn- und Lebensqualität im Quartier. Wichtige Verbesserungen wurden in ihm auch in den Bereichen Mobilität und Energie angestrebt. Gemäss diesem Plan soll der öffentliche Raum die Funktion des ordnenden und gestalteten Elements im Quartier wahrnehmen; die Bauweisen in den Baufeldern sind im Gegenzug freier. So werden bei der Umsetzung Mehrwerte für den Stadtraum (variable Gebäudehöhen, dichtes Netz an Fuss- und Velowegverbindungen, wohnungsbezogene Aussenräume, Anbindung an die Innenstadt) für die Gesellschaft (vielfältiges Wohnungsangebot, Begegnungsräume, identitätsstiftende Merkmale, nachhaltige Bauweise) und für die Ökonomie (Diversifikationsmöglichkeiten, architektonische Qualität, marktgerechtes Angebot, Reduktion Verkehrsflächen, Beschleunigung Realisierung) geschaffen.
In der Zwischenzeit wurden mit der Planer- und der Bauherrschaft die einzelnen Instrumente auf den Stand weiterentwickelt, welcher nun für die öffentliche Mitwirkung sowie zur Vorprüfung für die kantonalen Behörden bereitsteht. Der neue Teilzonenplan beinhaltet unter anderem, die bestehende Sondernutzungszone und die Spezialzone im hinteren Teil des Areals in neue Bauzonen mit unterschiedlichen Geschossigkeiten sowie eine Zone für öffentliche Bauten zu überführen. Diese Überführung ermöglicht, die umfassende räumliche Gesamtkonzeption des Gebietes gemäss dem Masterplan umzusetzen. Die ursprünglich durchgehende Gebäudehöhe von fünf Vollgeschossen wird dahingehend verändert, dass sich eine Staffelung der Bauten von Nordosten gegen Südwesten ergibt. So sind beim zukünftigen «Eingangsportal» der Siedlung, der Stadtteilverbindung Hammer, 43 m hohe Gebäude möglich, welche sich gegen Südwesten der Siedlung hin auf eine Höhe von ca. 11 m reduzieren. Weitere «Portale» zur Siedlung finden sich auf der Nordwest- und Südostseite, wo Baukörper mit einer Höhe von 31 m ebenfalls neue Orientierungspunkte der Siedlung darstellen.
Öffentliche Zone ausgehandelt
Mehrheitlich wird der nun vorliegende Teilzonenplan 5 und 6 geschossige Wohnzonen anbieten. Grünzonen, welche auf das ganze Gebiet verteilt sind, schliessen an die einzelnen Wohnzonen an. Mit der Überarbeitung konnte eine 11'000 m2 grosse öffentliche Zone ausgehandelt werden; diese Fläche wird der Stadt zukünftig für öffentliche Angebote zur Verfügung stehen.
Neue Massstäbe erfordern Bauvorschriften
Die nordöstlich konzipierten Hochhäuser wie auch die zusätzlichen Portalbauten an der Nordwest- und Südostseite werden im Siedlungsbild von Olten eine bis heute nicht vorhandene Höhe darstellen. Ebenso ist anzumerken, dass die mit dem Gestaltungsplan vorgesehene Dichte einen Massstabssprung in der räumlichen Entwicklung des Ortes bedeutet.
Um die hohe räumliche Verdichtung mit Wohnqualität zu verbinden, sind umfassende Bauvorschriften in den Gestaltungsplan eingeflossen. Zum Beispiel sind die Mehrheit der Bauten mit dem in Olten bewährten «Vorland» umgeben: Ein 5 m tiefer Grünstreifen wird bei den Bauten eine hohe Grünraumqualität erzeugen; die Bewohnenden erreichen dadurch ihre Hauseingänge entlang eines Grünstreifens, welcher im Erdgeschoss auch Sitzplätze umfassen wird. Ein System von Baumachsen sieht vor, dass auf eine Strassenlänge von 100 m mindestens zwölf Bäume vorzusehen sind, welche abwechslungsweise die Strasse säumen.
Jede Wohnung verfügt über einen Gartensitzplatz oder einen Balkon, welcher eine Minimaltiefe von 2 m aufweisen und auch bezüglich seiner Ausgestaltung als Aussenraum zur Geltung kommen soll. Die höheren Bauten sollen durch grössere Wohnhöfe, welche der Bewohnerschaft zur Verfügung stehen, kompensiert werden.
Instrumente zur Qualitätssicherung
Für die Zone «höhere Bauten» gilt die Verpflichtung für die Durchführung eines qualitätssichernden Verfahrens (Wettbewerb oder Studienauftrag). Ausserdem müssen sämtliche Bauvorhaben einem neu eingesetzten Gestaltungsbeirat, welchen der Stadtrat einsetzt, zur Beurteilung vorgelegt werden. Mit diesen beiden Qualitätssicherungselementen soll gewährleistet werden, dass die Bauten eine hohe gestalterische Qualität aufweisen, welche auch dem Wohnwert zu Gute kommen wird.
Die Anbindung der neuen Siedlung, welche einen wichtigen Stadtteil darstellt, benötigt angemessene Verbindungen zur Stadt. Daher stellt das Fehlen der Stadtteilverbindung Hammer ein Defizit dar, welches bereits jetzt negative Auswirkungen wie den aktuellen Leerwohnungsbestand und den fehlenden Bezug zur Innenstadt und ihren Einkaufs- und Dienstleistungsangeboten hat und so schnell wie möglich behoben werden sollte. Deshalb ist auch vorgeschrieben, dass spätestens vor der Bewilligung einer Baute auf dem nordöstlichen Baufeld die Stadtteilverbindung Hammer sichergestellt sein muss.
Der Energiebedarf für Heizung, Warmwassererzeugung, Lüftung und Klimatisierung muss 10% unter den gesetzlichen Vorgaben liegen; zudem sind 80% der benötigten Energie mittels erneuerbaren Energien abzudecken.
Mitwirkungsausstellung ab 27. November
Artikel 4 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) und §3 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Solothurn (PBG) schreiben vor, dass die Planungsbehörde die Bevölkerung über Ziele und Ablauf der Nutzungsplanung orientiert und dafür sorgt, dass diese in geeigneter Form mitwirken kann. In Absprache mit der Grundeigentümerin hat sich die Stadt Olten entschieden, mittels einer Ausstellung mit Informationsveranstaltung die interessierte Bevölkerung zur Mitwirkung einzuladen.
Die Mitwirkungsausstellung in der Eingangshalle des Stadthauses dauert vom Dienstag, 27. November 2018, bis und mit Montag, 14. Januar 2019. Die Öffnungszeiten sind Montag bis Freitag von 8 bis 20 Uhr (das Stadthaus ist vom 22. Dezember 2018 bis und mit 2. Januar 2019 geschlossen). Am Eröffnungstag stellen Fachleute von 19 bis 21 Uhr das Projekt vor und beantworten Fragen der interessierten Bevölkerung. Während der Mitwirkungsphase geben zudem am Donnerstag, 13. Dezember 2018, und am Donnerstag, 10. Januar 2019, von 16 bis 18 Uhr Fachleute Auskunft zu den Unterlagen. Darüber hinaus erhalten Besucherinnen und Besucher an der Ausstellung, aber auch vor Ort im Gelände jederzeit einen Einblick in die auf dem Areal geplanten Volumen: Mittels QR-Code können sie einen dreidimensionalen Rundum-Blick von der Geländekante im Westen, von der Areal-Mitte und vom Rand des Baufeldes mit den Hochhäusern auf ihrem Handy simulieren. |