Am 17. November 2012 haben Markus Ammann (SP-Fraktion) und Mitunterzeichnende eine Interpellation mit folgendem Wortlaut eingereicht:
«Entwicklungsstrategie Bauzonen (Zonenplanung)»
«Kantonale und kommunale Entwicklungsstrategien, die auf der weiteren Ausdehnung von Bauzonen beruhen, stehen in einem harten Nutzungskonflikt zum Erhalt von Kulturland, Naherholungsgebieten und den verbliebenen Naturräumen. Die letzten Einzonungen in Olten erfolgten bereits an solchen äusserst strittigen Rand- und Übergangsgebieten (Säli/Fustlig, Kleinholz, Bornfeld). Nach der vorerst gescheiterten Fusion mit drei Nachbargemeinden sind die Fragen der weiteren Raumentwicklung in der Stadt akuter denn je. Besonders aktuell sind solche Betrachtungen zum Thema (zukünftige) Bauzonen auch hinsichtlich der Debatte zur Bevölkerungszunahme, die schon jetzt und in Zukunft noch vermehrt in der ganzen Schweiz intensiv geführt wird, sowie im Kontext der aktuellen Revision des Raumplanungsgesetzes.
Aus diesem Grund sind die folgenden Fragen sicher von allgemeinem Interesse:
- Wie viel unüberbautes Bauland (Qualität/Art/Reservezone/erschlossen/unerschlossen) gibt es aktuell in Olten?
- In welcher Form steht das aktuell eingezonte Bauland zur Verfügung (in öffentlichem Besitz, mit öffentlichen Beteiligungen, privates oder institutionelles Eigentum usw.)?
- Wie viel Bauland ist teilüberbaut? Wie gross ist das damit verbundene ungenutzte Bebauungspotential?
- Wie gut ist die heutige Ausnutzung (Verhältnis von Ausnützungsziffer zur effektiven Ausnutzung, generell, je Zone/Quartier etc.)? Wie gross ist das realistischerweise verfügbare Potential im heutigen Siedlungsraum?
- Sind (Verdichtungs-) Massnahmen/Instrumente geplant? Gibt es zur besseren Ausnutzung des aktuell bebauten Gebiets eine städtische Strategie? Wenn nein, plant der Stadtrat eine solche?
- Nach welchen Kriterien wird in der Stadt Olten Bauland ausgeschieden?
- Wie sieht die (nahe, mittlere, längere) Entwicklungsplanung der Stadt aus? Ist beabsichtigt, weiteres Bauland ein-, um- oder auszuzonen? Welche Parzellen/Gebiete sollen in welchem Zeitraum anders zugewiesen werden? Plant der Stadtrat eine entsprechende (aktualisierte) Wohnzonen- und Baulandstrategie?
- Wer hat von den jüngsten Einzonungen profitiert, wer wird direkt und indirekt bei weiteren allenfalls geplanten Einzonungen profitieren?
- Ist der Stadtrat bereit, sich in Zukunft für eine Abschöpfung des Mehrwertes auf kommunaler und kantonaler Ebene stark zu machen (auch hinsichtlich eines revidierten Raumplanungsgesetzes)?»
Im Namen des Stadtrates beantwortet Stadtrat Martin Wey den Vorstoss wie folgt:
Die Fragen betreffen Themen, welche nur im Kontext einer Aktualisierung der Ortsplanung zufriedenstellend beantwortet werden können.
Die Stadt Olten startete die letzte Ortsplanungsrevision, die 2008 genehmigt und 2010 rechtskräftig wurde, 1997 mit einer dreiteiligen Stadt- und Quartieranalyse. Diese gibt Auskunft über Landschaft und Grünstrukturen, Baustrukturen, Veränderungspotenzial und Stadtreparaturgebiete. Eine formelle Grundlage bildet das 1999 vom Gemeindeparlament verabschiedete Raumplanerische Leitbild. Darin sind die wichtigsten Grundsätze der anzustrebenden räumlichen Entwicklung innert den nächsten fünfzehn Jahren dargelegt. Es trug den damals erkannten Chancen und Risiken Rechnung und definierte die Zielrichtung für die vertiefte Bearbeitung der Teilaspekte für die Nutzungsplanrevision als eigentlichem Zweck des Ortsplanungsverfahrens.
Die in der Ortsplanung zu erfüllenden formellen Anforderungen sind seit der letzten Revision erheblich gestiegen. So muss das Leitbild der nächsten Generation räumlich konkret sein (Richtplancharakter) und auf einer vertieften Auseinandersetzung mit Fragen der Stadtentwicklung, des Städtebaus, baulichen und baurechtlichen Themen basieren.
Im Ablauf werden zunächst werden die Kernthemen für die Ortsplanung identifiziert, verschiedene Grundlagen erarbeitet, das kommunale Leitbild entworfen und eine breite Mitwirkung durchgeführt. Ausgehend von den Erkenntnissen und Schwerpunktsetzungen im Leitbild werden anschliessend die Nutzungspläne und Anpassungen in der Bauordnung entworfen, der Raumplanungsbericht verfasst und die Entscheid- und Genehmigungsverfahren eingeleitet. Die Überarbeitung der Nutzungspläne soll aus Effizienz- und Aktualitätsgründen unmittelbar an die Leitbildphase anschliessen. So nimmt die ganze Ortsplanung nicht weniger als vier Jahre in Anspruch.
Der formelle Kapazitätsnachweis für den Bauzonenbedarf der nächsten 15 Jahre wird erst Gegenstand des Raumplanungsberichts im Revisionsdossier. Die Berechnungsweisen werden auf Bundesebene in der Verordnung zum revidierten Raumplanungsgesetz definiert (Zeitbedarf 3 Jahre). Gestützt darauf wird der Kanton die Ausführung und Berechnungstabellen bestimmen.
Die Ortsplanung kann im Verlauf der Legislatur 2017-2021 durchgeführt oder eventuell etwas früher gestartet werden. Zuständig für die Ortsplanung ist die Planungsbehörde. Bei der Terminierung wird der Stadtrat folgendes berücksichtigen:
• Gemäss Planungs- und Baugesetz ist der Zonenplan nach Ablauf von zehn Jahren oder wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen. Unter Beachtung der Prinzipien der Rechtssicherheit und Planbeständigkeit ist ein Abstand zwischen zwei Gesamtrevisionen von gegen 15 Jahren zweckmässig.
• Nachdem die Kantonale Bauverordnung (KBV) aufgrund der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe im Jahre 2012 in Kraft gesetzt wurde, haben die Gemeinden 10 Jahre Zeit, ihre Nutzungsplanungen der neuen rechtlichen Grundlage entsprechend anzupassen.
• Laufende Strategieprozesse, bspw. die Wohnpolitik und Strategie rechtes Aareufer, das revidierte Raumplanungsgesetz, die laufende Richtplan-Revision und Alters¬erscheinungen im kommunalen Leitbild von 1999 legen eine zeitnahe Umsetzung im Rahmen der Ortsplanung nahe.
• Die Kosten der Ortsplanung von rund einer Million Franken sind im Finanz- und Investitionsplan einzuordnen. Die Projektphase bis Abschluss des kommunalen Leitbilds kann über den bestehenden Kredit 790.501.055 Räumliche Entwicklungsstrategie finanziert und – ausgehend von den im Leitbild definierten Handlungsfeldern – dem Parlament anschliessend ein Kreditantrag für die Überarbeitung der Nutzungspläne unterbreitet werden.
• Die Überarbeitung der Nutzungspläne sollte aus Effizienz- und Aktualitätsgründen direkt an die Leitbilderstellung anschliessen (Ziel: nicht länger 4 Jahre bis Rechtskraft).
Bauzonenstatistik und Kapazitätsermittlung:
Der formelle Kapazitätsnachweis für den Bauzonenbedarf der nächsten 15 Jahre wird als Gegenstand des Raumplanungsberichts im Revisionsdossier benötigt. Die Berechnungsweisen und Anforderungen sind offen. Der Bund muss zuerst die Verordnung zum revidierten Raumplanungsgesetz erlassen (Dauer 3 Jahre). Davon ausgehend muss der Kanton seine Berechnungsweisen und -tabellen revidieren.
Das Siedlungsgebiet der Stadt Olten ist weitestgehend definiert. Die Spielräume im Zusammenhang mit dem formellen Kapazitätsnachweis für die nächsten 15 Jahre dürften überschaubar sein. Wichtiger erscheinen die Formulierung von klaren räumlichen Vorstellungen zur Stadtentwicklung (Leitbild) und eine konsequente, fachlich fundierte Umlegung ins Instrumentarium der Nutzungspläne. Eine Auswertung der Kapazitätsreserven im Bestand wird sehr rasch Hinweise auf Gebiete mit Entwicklungsproblematiken bieten (heterogene Situationen und unüblich unternutzte Gebiete). Die quantitative Untersuchung erlaubt somit eine Triage für vertiefende städtebauliche Betrachtungen.
Schon aufgrund der kantonalen Vorgaben zur Ortsplanung muss die Kapazitätsermittlung als geografisches Informationssystem (GIS) aufgebaut werden. Die Datenaufbereitung und Analyse gehören ins Pflichtenheft der Ortsplanung. Aus Anlass der Interpellation, und weil die Daten von allgemeinem Interesse auch ausserhalb der Ortsplanung sind (namentlich in Zusammenhang mit der Wohnpolitik und Strategie rechtes Aareufer), sollen bereits heute ein Datenset aufgearbeitet und eine erste Analyse vorgenommen werden. Weil die Datenaufbereitung technisch aufwändig ist, kann erst ein Arbeitsbericht der Firma raumdaten GmbH vorgelegt werden (dem Bericht beiliegend).
Der Bericht zeigt auf, dass die Aufbereitung der Wohnungsdaten aus dem Gebäude- und Wohnungsregister GWR und ihre Verknüpfung über Adressdaten (XY-Koordinaten) unvollständig bleibt. Die Lücken könnten über eine Handerfassung der unbewohnten Gebäude einigermassen geschlossen werden. Alternativ wird zurzeit versucht, mit den digitalen Oberflächen- und Terrainmodellen aus der amtlichen Vermessung, Zustand 2002 zu arbeiten. Swisstopo hat die Herausgabe des Oberflächenmodells aus der Befliegung 2012 auf Herbst 2013 angekündigt. Damit würde auch ein Monitoring der Bauentwicklung zwischen 2002 und 2012 möglich.
Zu den in der Interpellation gestellten Einzelfragen
Frage 1:
Wir verweisen auf die Bauzonenstatistik des Kantons aus dem Jahre 2007:
Bauzone bebaut (ha) Bauzone unbebaut / erschlossen (ha) Bauzone unbebaut / nicht erschlossen (ha) Anteil (%)
Wohn- und Mischzonen 180.4 15.3 24.9 64.5
Industrie und Gewerbe 60.3 4.7 6.0 20.8
OeBA 43.0 0.9 6.7 14.8
Total 283.6 20.9 37.5 58.4 342.1 100.0
Die Angaben beruhen auf dem verhältnismässig ungenauen Hektarraster gemäss kantonaler Raumbeobachtung. Im Rahmen der Ortsplanung wird eine parzellenscharfe, GIS-basierte Auswertung vorgenommen.
Fragen 2 bis 8:
Die Fragen können prinzipiell erst im Rahmen der Ortsplanung beantwortet werden. Die Stadtplanung prüft zurzeit den vorgezogenen Aufbau einer GIS-basierten Kapazitätsanalyse. Die Ergebnisse werden spätestens Anfang 2014 vorliegen.
Frage 9:
Gemäss revidiertem Raumplanungsgesetz des Bundes wird die Abgabepflicht an die Kantone delegiert. Die Kantone haben die Möglichkeit, freiwillig über das bundesrechtliche Minimum von 20% Abschöpfung bei Neueinzonungen hinaus zu gehen, beispielsweise durch eine Ausweitung auf Zonenänderungen (Aufzonungen). Es ist vorgesehen, für die Definition der erforderlichen kantonalen Gesetzgebung eine Arbeitsgruppe einzusetzen. In diesem Rahmen sind mitunter die Ertragshoheit (Kanton, Stadt oder anteilig) und ein möglicher Zusammenhang mit allfälligen Rückzonungen im agglomerationsgeprägten und ländlichen Raum zu regeln. Ob das Gesetz abschliessend sein wird oder die Gemeinden weitergehende Bestimmungen erlassen dürfen, ist ebenfalls offen.
Beilage
Raumdaten GmbH (29. Mai 2013): Datenaufbereitung Zonenplan, Register- und SGV-Daten Stadt Olten