Der Stadtrat unterbreitet Ihnen folgende Erwägungen und Anträge:
Zur Vorgeschichte
Die Arbeiten betreffend Olten SüdWest liefen in den letzten Jahren auf verschiedenen Ebenen. Ab Anfang Dezember 2010 tagte die mit der Qualitätssicherung der Entwicklung von Olten SüdWest betraute Gestaltungskommission alle ein bis zwei Monate. Als eines der ersten Ergebnisse konnte ein freiwilliger Wettbewerb für die erste Bauetappe lanciert werden. Anschliessend wurde der Beitrag der siegreichen Frei Architekten aus Aarau unter Begleitung der Gestaltungskommission auf Stufe Bauprojekt konkretisiert. Die Baueingabe erfolgte im Spätsommer 2011. Das Projekt sieht eine urbane Überbauung mit 420 Wohnungen vor. Zu den angrenzenden Quartiersplätzen und am sogenannten „Strip“ sind in den Erdgeschossen Gewerbeflächen und Gemeinschaftseinrichtungen vorgesehen, wobei die Gewerbeflächen vorübergehend auch als Wohnungen genutzt werden können.
Parallel zur Projektentwicklung wurden Verhandlungen zwischen der Grundeigentümerschaft und den Stadtbehörden betreffend Abschluss einer Erschliessungsvereinbarung und einen allfälligen Landerwerb im Sinne einer im März 2010 vom Gemeindeparlament überwiesenen Motion geführt. Damit die Erschliessungsarbeiten bereits gestartet werden konnten, ersuchte die Grundeigentümerschaft darum, die Kosten für die Erschliessung inklusive Gemeindeanteil gestützt auf die kantonale Baugesetzgebung vollumfänglich bevorschussen zu können. Im Sinne einer Realisierungshilfe kam die Einwohnergemeinde diesem Wunsch vorerst entgegen.
Die Gestaltung des Strassenraums ist im Leitbild Olten SüdWest im Anhang der Sonderbauvorschriften richtungsweisend definiert. Für die Konkretisierung auf Projektstufe liess die Stadt auf Empfehlung und mit Begleitung der Gestaltungskommission ein Detailkonzept erarbeiten. Dieses sah unter anderem vor, das geplante Tempo-30-Regime mittels versetzter Parkierung im Fahrbahnbereich sicherzustellen, ergänzt durch einen sogenannten Wasserstein in der Strassenmitte für die Strassenentwässerung und als spezielles Gestaltungselement. Im Zuge der Ausführung der Erschliessungsanlagen traten Differenzen zwischen der Grundeigentümerschaft und der Einwohnergemeinde als Bauherrin der Erschliessungsanlagen auf; im Dezember 2011 reichte deshalb die Grundeigentümerschaft Zivilklage auf Schutz des Eigentums beim Richteramt Olten-Gösgen ein mit der Forderung, dass die Strassenentwässerung ohne den erwähnten Wasserstein ausgeführt werden solle, welcher zu gewissen Mehrkosten pro Baufeld geführt hätte. Anfang Februar 2012 wies die zuständige Zivilrichterin die Forderungen der Grundeigentümerschaft ab.
Um die Verhandlungen mit der Grundeigentümerschaft zu erleichtern, beschloss der Stadtrat indessen im Januar 2012 auf den Wasserstein zu verzichten und stattdessen die gemäss Baubewilligung vorgesehene konventionelle seitliche Entwässerung zu realisieren, ansonsten aber am Konzept für die Strassenraumgestaltung in Olten SüdWest festzuhalten, das nach Ansicht der Einwohnergemeinde den Nutzungsplänen und dem bewilligten Strassenbauprojekt vollumfänglich entspricht.
Da trotzdem keine Einigung über das weitere Vorgehen gefunden werden konnte, stellte die Einwohnergemeinde im Februar 2012 als Bauherrin die Strassenbauarbeiten vorerst ein. Die Arbeiten an den Werkleitungen Kanalisation, Regenwasserleitungen, Wasserleitungen, Elektrizitätsversorgung und Kabelfernsehen liefen ohne Unterbruch weiter. Die Einwohnergemeinde beschloss in der Folge von der weiteren Bevorschussung durch die Grundeigentümerschaft abzusehen und das Perimeterverfahren über sämtliche Erschliessungsanlagen in Olten SüdWest einzuleiten. Gestützt darauf wird nun die Kreditgenehmigung für die Erschliessung im Parlament beantragt; anschliessend wird die Stadt in Etappen Grundeigentümerin des öffentlichen Raumes, vorerst – dem Baufortschritt folgend – im Umfeld des ersten Baufeldes.
Bis zu diesem Zeitpunkt wurde das private Baugesuch für die erste Bauetappe sistiert, zumal die Erschliessung Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung darstellt und auch das in den Sonderbauvorschriften geforderte Mobilitätskonzept von Seiten der Grundeigentümerschaft noch nicht unterzeichnet war. In der Zwischenzeit konnte ein gemeinsamer Nenner gefunden werden und sind die nötigen Unterschriften seitens der Grundeigentümerschaft erfolgt, so dass das Baugesuch ausgeschrieben werden kann, sofern die Bauherrschaft an ihren Plänen in der bestehenden Form festhält. Diese überprüft derzeit die Energieversorgung und und wünscht daher noch keine Auflage des Baugesuchs.
Erschliessung
Durch die Einzonung eines Baugebietes übernimmt die Einwohnergemeinde der Stadt Olten grundsätzlich eine Erschliessungspflicht gegenüber den Grundeigentümern. Dies nach Massgabe der finanziellen Mittel und gemäss einem Erschliessungsprogramm.
Das Erschliessungsprogramm sieht grundsätzlich kleinere Erschliessungsetappen, entsprechend den Ausführungsterminen der Hochbauprojekte, vor. Als erste Etappe wurde die nördliche Hälfte der Erschliessungsanlagen um das Baufeld B4 herum gebaut, zusammen mit dem Anschluss an den Rötzmattweg. Dieser Teil wurde vom Grundeigentümer bevorschusst und befindet sich in der Schlussphase. Im angebrochenen Jahr 2013 wird nun der zweite, südliche Teil der Erschliessungsanlage um das Baufeld B4 erstellt. Später kann der Anschluss an die Entlastungsstrasse im Westen und die Anlageteile um das Baufeld B5 herum bei Bedarf komplettiert werden.
Die Erschliessungsachsen ab den Baufeldern B4 und B5 nach Süden werden nach der Überbauungsgeschwindigkeit zur Verfügung gestellt.
Die Kreditauslösung erfolgt durch den Stadtrat erst, wenn der Baufortschritt der Hochbauten dies erfordert. Die Erschliessungsanlagen werden nicht auf Vorrat erstellt.
Die Kosten werden grundsätzlich wie in der kantonalen Grundeigentümer-Beitragsverordnung vorgesehen aufgeteilt und sind in einem abgeschlossenen, rechtsgültigen öffentlichen Grundeigentümerbeitragsverfahren schriftlich geregelt worden.
Erschliessungsetappen
Der Grundeigentümer beabsichtigt, das Baufeld B4 als erstes zu überbauen. Er finanziert seine Hochbauten ohne fremde Investoren, so dass mit einem unterbruchslosen Ablauf und einem schnellen Baufortschritt gerechnet werden kann. Der Stadtrat hat daher ein Erschliessungsprogramm genehmigt, welches die Erstellung des Anschlusses an den Rötzmattweg und die Erschliessungsanlagen rund um das Baufeld B4 als erste Erschliessungsetappe vorsieht. Dadurch werden auch die Baufelder B1 und B3 erschlossen.
In der zweiten Etappe wird der Anschluss an die Entlastungsstrasse im Westen erstellt. Dadurch werden die Baufelder B5 und B6 erschlossen. Bei Bedarf wird die Sammelstrasse fertig erstellt, womit auch das Baufeld B2 erschlossen wird.
Die dritte Etappe besteht aus den Strassenteilstücken nach Süden (B7 bis B10). Mit diesen 3 Erschliessungsetappen ist die Bauzone erschlossen. Erst wenn ein grosser Teil dieser Bauzone überbaut ist, kann die definitive Einzonung des südlichen Teils von Olten SüdWest erfolgen. Für diesen Teil wird dannzumal ein neuer Erschliessungskredit erforderlich.
Ebenfalls nicht in diesem Kreditbegehren enthalten ist die Erstellung des Entreeplatzes durch die Stadt Olten, da die Kosten für die Gestaltungsmassnahmen erst nach dem vorgesehenen Gestaltungswettbewerb berechnet werden können.
Die Langsamverkehrsachse Hammer mit der Dünnernbrücke, der Fussgänger- und Velounterführung Hammer und der Brücke über die Entlastungsstrasse (ERO) stellt ein eigenständiges Projekt dar. Der Entreeplatz richtet sich in der Gestaltung auch nach dieser Langsamverkehrsachse, aber auch nach den Gebäuden der Baufelder B1 und B2. Diese Gestaltung ist noch nicht bekannt, daher ist der Entreeplatz als spätere Erschliessungsetappe der bestehenden Bauzone Olten SüdWest vorgesehen. Hierfür erfolgt ein eigenständiges Grundeigentümerbeitragsverfahren (Perimeterplan).
Verkehrsanlagen
Landabtretung
Die Terrana AG tritt gesamthaft 16'292 m2 Strassenfläche an die Stadt Olten ab. Der Landpreis im Perimeterverfahren beträgt Fr. 200.00/m2. Daraus ergibt sich ein Gesamtlandpreis von Fr. 3'260'000.00.
Die Landerwerbskosten sind Bestandteil der Erstellungskosten und werden daher auf die Grundeigentümer mehrheitlich überwälzt. Da bei Sammelstrassen bis 7 m nur 70 % der Kosten auf die Grundeigentümer abgewälzt werden, verbleibt ein Teil der Kosten bei der Stadt Olten.
Der Anteil des Landerwerbs der Terrana AG beträgt: Fr. 2'826'600.00
Der Anteil des Landerwerbs der Stadt Olten beträgt: Fr. 433'400.00
Total Fr. 3'260'000.00
Baukosten Strassen (ohne Landerwerb)
Die Gesamtbaukosten für die Strassen und Fusswege betragen Fr. 7'275'000.00 (ohne Landerwerb).
Da auch hier ein Teil der Sammelstrassen und der Fusswege nicht auf die Grundeigentümer abgewälzt werden kann, verbleibt ein Teil der Kosten bei der Stadt Olten.
Der Anteil der Baukosten der Terrana AG beträgt: Fr. 6'235'050.00
Der Anteil der Baukosten der Stadt Olten beträgt: Fr. 1'039'950.00
Total Fr. 7'275'000.00
Kanalisationen
Nach Vorgabe der kantonalen Bauverordnung hat die Grundeigentümerschaft 100 % der Erstellungskosten für einen Kanalisationsdurchmesser Ø 250 mm und für eine Regenwasserleitung Ø 200 mm zu tragen. Bei grösserem Durchmesser reduziert sich der Anteil der Grundeigentümerschaft, daher verbleibt ein Teil der Erstellungskosten bei der Stadt Olten.
Baukosten Kanalisationen und Regenabwasserleitungen:
Die Gesamtkosten betragen Fr. 3'610'000.00
Der Anteil der Terrana AG beträgt: Fr. 2'702'700.00
Der Anteil der Stadt Olten beträgt: Fr. 907'300.00
Total Fr. 3'610'000.00
Beschluss:
I.
1. Der Bruttokredit von Fr. 10'535'000.00 (inkl. Landerwerb und MwSt) für den Strassenbau wird zur Kenntnis genommen.
2. Der Nettokredit von gerundet Fr. 1'475'000.00 (inkl. Landerwerb und MwSt) für die Finanzierung der Erschliessungskosten der Strasse wird zu Gunsten Konto Nr. 620.501.027 bewilligt.
3. Der Bruttokredit von Fr. 3'610'000.00 für die Abwasserleitungen und Regenwasserableitungen wird zur Kenntnis genommen.
4. Der Nettokredit von gerundet Fr. 910'000.00 (inkl. MwSt) für die Finanzierung der Abwasserleitungen und Regenwasserableitungen wird zu Gunsten Konto Nr. 710.501.054 bewilligt.
5. Die Mehrwertsteuer ist mit 8 % eingerechnet. Eine allfällige Erhöhung dieser, ebenso eine mögliche Teuerung ab 01.04.2013 nach dem Zürcher Baukostenindex, wird mit bewilligt.
II.
Die Ziffern I/2. und I/4. dieses Beschlusses unterliegen dem fakultativen Referendum.