Zusammenfassung
Der Stadtrat will mit der geplanten Teilsanierung das Stadthaus für die nächsten Generationen fit machen. Dies gilt sowohl für die bauliche wie auch technische Wiederherstellung des Stadthauses. Dabei werden neben den ökologischen (Erreichung des Minergiestandards) auch die wirtschaftlichen Aspekte berücksichtigt. Auch dem Umgang mit der bestehenden Architektur und Bausubstanz wird grösste Beachtung geschenkt, prägt doch das Stadthaus das Stadtbild von Olten seit rund 45 Jahren. Der Stadtrat beantragt für die Teilsanierung des Stadthauses einen Kredit von Fr. 13'500'000.–.
Sehr geehrter Herr Präsident
Sehr geehrte Damen und Herren
Der Stadtrat unterbreitet Ihnen folgende Erwägungen und Anträge:
1. Ausgangslage
Auf Grund des hohen Energieverbrauchs, der den Zielen der Energiestadt Olten widerspricht, hat der Stadtrat – gestützt auch auf das im Oktober 2008 vom Parlament überwiesene Postulat Lea von Wartburg (SP) und Mitunterzeichnende betr. energetische Stadthaussanierung – die energietechnische Sanierung des Stadthauses in sein Regierungsprogramm 2009 bis 2013 aufgenommen.
In einem ersten Schritt wurde 2009 im Rahmen einer strategischen Planung der Zustand des Stadthauses untersucht (inkl. Asbest- und PCB-Gutachten, Erdbebensicherheit, behindertengerechtes Bauen, Brandschutz- und Energiekonzept).
Zusammenfassend kann folgendes Resultat festgehalten werden:
Das Stadthaus Olten wurde 1966 von den Architekten Willi Frey und Alois Egger, Solothurn, erbaut (Wettbewerb 1958). Das Gebäude ist ein architektonischer Zeitzeuge und ein markantes Wahrzeichen für Olten. Das Stadthaus war für die damalige Zeit ein innovatives Konzept, welches auch noch nach 45 Jahren seine Aufgabe erfüllt.
Der visuelle Eindruck entspricht der Nutzungsdauer. Grössere sichtbare Schäden sind keine festzustellen.
Die Gebäudehülle entspricht bezüglich Wärmeschutz absolut nicht mehr dem Stand der Technik. Das Gebäude wurde in der Vergangenheit soweit notwendig unterhalten und einzelne Bauteile wurden erneuert.
• Betonsanierung der Sichtbetonfassaden in Etappen 2003 – 2006
• Abdichtung Flachdach Hochhaus 2005
• Neue Metall-Fenster-Fassade EG, strassenseitig 2005
• Lamellenstoren in Etappen 1990 – 1995
• Erneuerung Aufzüge 2000
• Neue Wärmeerzeugung BHKW 2009
Die übrigen Bauteile und technischen Anlagen sind noch in ursprünglichem Zustand. Grund-sätzlich ist das Stadthaus Olten weiterhin gebrauchstauglich. Aufgrund der langen Nutzungs-dauer haben einzelne Bauteile (insbesondere die Fenster) und technische Anlagen die zu erwartende Lebensdauer erreicht beziehungsweise entsprechen nicht mehr den aktuellen Normen und Empfehlungen.
Auf Grund von ersten Kostenschätzungen im Jahr 2009 musste mit Erneuerungskosten in der Höhe von Fr. 8.5 bis 12.5 Mio. Franken gerechnet werden. Bei der Frage der Verhält-nismässigkeit einer solchen Investition sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen:
• Wie hoch ist der aktuelle Rest- und Nutzwert des Gebäudes?
• Was würde ein entsprechender Neubau kosten?
Der Restwert des Gebäudes entspricht im Minimum dem notwendigen Aufwand für die Erneuerung (12.5 Mio.). Ein Ersatzbau würde mehr als das Doppelte kosten, also ca. Fr. 30 Mio. Dazu kommen noch die betrieblichen Kosten für den Umzug und für die Provisorien. Ein Neubau am gleichen Ort würde aufgrund der Abbruch- und Vorbereitungsarbeiten und Durchführung eines Wettbewerbes eine Verzögerung von 6 bis 8 Jahren bedeuten.
Das Stadthaus zählt zudem sicher zu den bedeutendsten Zeugen der Nachkriegsmoderne in der Stadt Olten, wenn nicht im ganzen Kanton Solothurn.
Gestützt auf die Resultate der strategischen Planung hat der Stadtrat im Jahre 2010 die Baudirektion beauftragt, ein Auswahlverfahren für die Generalplanerleistungen «Sanierung Stadthaus» im selektiven Verfahren durchzuführen. Dazu wurde ein spezielles Beurteilungs-gremium unter dem Vorsitz von Stadtrat Dr. Martin Wey eingesetzt.
Auf die Ausschreibung der Generalplanerleistungen sind gesamthaft 18 Bewerbungen fristgerecht eingereicht worden. Es wurden 5 Teams für die zweite Stufe ausgewählt, welche bestmöglich für das geplante Bauvorhaben geeignet sind.
Auf Grund der Zuschlagskriterien und Gewichtungen hat das Beurteilungsgremium dem Stadtrat beantragt, die Auftragserteilung zur Weiterbearbeitung der Bauaufgabe dem Team Batimo (Architektur, Gesamtleitung) zu vergeben.
Der Stadtrat folgte den Empfehlungen des Preisgerichtes.
Die Arbeiten der 5 Teams wurden im November 2010 der Öffentlichkeit im Rahmen einer kleinen Ausstellung präsentiert.
2. Projekt
Der projektierte Erneuerungsumfang umfasst schwergewichtig die Erneuerung der Fenster im Hochhaus sowie der angrenzenden Bauteile (Boden, Wände, Decken), ein neues Brüstungskonzept mit Konvektoren (Heizkörpern) und ausbaubaren Elektrokanälen, ein neuer automati¬scher Sonnenschutz, den Einbau einer zweckmässigen Lüftung, die Erneuerung der Elektroanlage inkl. Beleuchtung und der sanitären Anlagen, die Modernisierung der zwei bestehenden Aufzüge sowie die Verbesserung des Brandschutzes nach den heute gültigen Vorschriften.
Dabei wurden folgende Ziele eingehalten
• Wahrung des architektonischen Erscheinungsbildes
• Optimierung des Gesamtkonzeptes bezüglich Nachhaltigkeit und Investitionskosten
• Erreichung des Minergiestandards (Energiesparpotenzial von zwei Dritteln gegenüber dem heutigen Verbrauch!)
• Realisierung in Etappen unter Berücksichtigung des laufenden Betriebs
Der Projektperimeter umfasst die Obergeschosse (1. Geschoss) bis und mit Dachgeschoss (11. Geschoss), die Kernzone inkl. Vorzonen Untergeschoss bis und mit Zwischengeschoss. Im Untergeschoss, in der Autoeinstellhalle und im Erdgeschoss werden die prioritären Mass¬nahmen gemäss Brandschutzkonzept ausgeführt (Brandmeldeanlage Vollschutz, Sprinkler¬anlage Autoeinstellhalle und Kernzonen, Sicherstellung der Fluchtwegsituationen). Ausge¬klammert aus dem Projektperimeter wird explizit das Erdgeschoss, in dem erst vor 6 Jahren strassenseitig neue Metallfenster eingebaut wurden. Hingegen wird im Rahmen der Sanierungsarbeiten die Passerelle über die Dornacherstrasse abgebrochen.
Die jetzige energetische und sicherheitstechnische Sanierung wird angesichts ihrer Dring¬lichkeit unabhängig von Nutzungsüberprüfungen durchgeführt: Der hohe Energieverbrauch, der den Zielen der Energiestadt Olten widerspricht und bei den Reaudits für Negativpunkte sorgt, und die vorhandenen Sicherheitsmängel (Brandschutz und Personensicherheit) lassen es nicht zu, die Ergebnisse mehrerer laufender Prozesse abzuwarten, welche die Nutzung beeinflussen können. Die aus diesen Prozessen resultierenden Massnahmen können auch nach der energetischen und sicherheitstechnischen Sanierung ohne nachteilige Auswirkungen umgesetzt werden.
Die Erdbebensicherheit des heutigen Bestandes wurde geprüft. Vom beauftragten Bauingenieur wurde bestätigt, dass die normenkonforme Sicherheit gewährleistet ist und keine Erdbebenertüchtigungsmassnahmen notwendig werden.
Das Projekt sieht vor, die bestehenden Balkonsituationen ausschliesslich als Servicebalkone für Unterhalts- und Reinigungsarbeiten zu nutzen. In Anbetracht des geringen allgemeinen Nutzens und der vorhandenen Sicherheitsmängel ist es sinvoll, die architektonisch prägen¬den Sichtbetonstrukturen nur noch autorisiertem Personal zugänglich zu machen. Damit entfallen architektonisch kaum vertretbare Nachrüstungen der bestehenden Brüstungsele¬mente. Einzig eine innenliegende Reeling zur Sicherung des Servicepersonals muss umge¬setzt werden.
3. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
(inkl. MwSt) / Preisstand 01.04.2011, Zürcher Baukostenindex 114.0 Punkte / Basis 01.04.2005).
Für 50 % der Bauarbeiten liegen bereits Richtpreisofferten vor. Der restliche Teil erfolgt auf Kostenschätzungen und Erfahrungszahlen.
Der detaillierte Kostenvoranschlag mit Baubeschrieb ist dem Bericht und Antrag beigelegt.
0 Projektierungen Fr. 500'000
01 Bewilligter Projektierungskredit (Budget 2011) Fr. 500'000
1 Vorbereitungsarbeiten Fr. 865'000
10 Bestandesaufnahmen, Baugrunduntersuchungen Fr. 20'000
11 Räumungen, Terrainvorbereitungen Fr. 270'000
12 Sicherungen, Provisorien Fr. 85'000
13 Gemeinsame Baustelleneinrichtung Fr. 470'000
14 Anpassungen an bestehende Bauten Fr. 20'000
2 Gebäude Fr. 11'035'000
21 Rohbau 1 Fr. 890'000
22 Rohbau 2 Fr. 2'295'000
23 Elektroanlagen Fr. 2'300'000
Heizung-, Lüftungsanlagen Fr. 1'095'000
25 Sanitäranlagen Fr. 735'000
26 Transportanlagen Fr. 320'000
27 Ausbau 1 Fr. 865'000
28 Ausbau 2 Fr. 1'015'000
29 Honorare Fr. 1'520'000
5 Baunebenkosten Fr. 1'100'000
51 Bewilligungen, Gebühren Fr. 55'000
52 Muster, Modelle, Vervielfältigungen, Dokumentation Fr. 100'000
53 Versicherungen Fr. 25'000
54 Umzüge / Nutzungsprov Fr. 250'000
56 Übrige Baunebenkosten Fr. 30'000
58 Reserven (ca. 5 %) Fr. 640'000
Total Investitionskosten inkl. MwSt Fr. 13'500'000
4. Organisation / Zuständigkeiten / Termine
Die Baudirektion ist als Baufachorgan für die Ausführung der Fassadensanierung zuständig und vertritt in dieser Eigenschaft die Einwohnergemeinde Olten. Die Projektleitung für die Realisierungsphase obliegt dem Hochbauamt. Die Vergabe von Aufträgen erfolgt durch die Baudirektion. Vorbehalten bleibt die Kompetenz des Stadtrates gemäss Art. 17 Geschäfts-ordnung des Stadtrats (Aufräge mit einer Kostenfolge von mehr als Fr. 200'000.–).
Die Volksabstimmung ist in der 1. Jahreshälfte 2012 geplant. Bei Annahme der Volksab¬stimmung kann die Ausführung ab Anfang 2013 erfolgen und dauert knapp ein Jahr.
Die Teilerneuerung soll / muss unter Betrieb und geschossweise (2 Geschosse pro Bau¬etappe) erfolgen. Vorgesehen ist eine Etappierung von oben nach unten. Damit ist sicherge¬stellt, dass die einmal fertiggestellten Geschosse nicht mehr von Handwerkern betreten werden müssen. In Anbetracht des innerstädtischen Umfelds und der unter Betrieb durchzuführenden Sanierung ist dem Aspekt der Sicherheit zentrale Bedeutung beizumessen. Die Sicherheit von Mensch, Betrieb und Anlageteilen muss zu jeder Zeit gewährleistet sein.
Entscheidend ist hier die vollständige Autonomie des jeweiligen Baustellenperimeters sicher-zustellen. Es werden die baulichen Voraussetzungen geschaffen, damit der Perimeter auto¬nom erschlossen und sämtliche Medienführungen geschossweise ausser Betrieb und später wieder in Betrieb genommen werden können. Mit diesem Ansatz werden Störungen des laufenden Stadtverwaltungsbetriebes ausgeschlossen und kostenintensive bauliche Proviso¬rien vermieden.
5. Schlussbemerkungen
Die Teilsanierung des Stadthauses stellt wiederum ein wichtiges energiepolitisches Signal dar und die Energiestadt Olten bekennt sich einmal mehr zu einer nachhaltigen Strategie und zum aktiven Klimaschutz.
Neben der gestalterischen, funktionellen, technischen und finanziellen Optimierung ist auch die Nachhaltigkeit bei diesem Projekt besonders berücksichtigt. Mit der hochisolierten Fassade im Minergiestandard wird ein minimaler Energieverbrauch erreicht, dies im Einklang mit der bestehenden Bausubstanz, wo das architektonische Erscheinungsbild grösstmöglich erhalten wird.
Der Stadtrat ist überzeugt, mit der vorliegenden Teilsanierung des Stadthauses eine nach¬haltige Lösung zu präsentieren, und empfiehlt dem Gemeindeparlament resp. dem Volk, den Kredit zu genehmigen.
Beschlussesantrag:
I.
1.Der Baukredit für die Teilsanierung des Stadthauses im Betrag von Fr. 13'500'000.– wird zugunsten der Investitionsrechnung Konto-Nr. 090.503.010 bewilligt.
2.Eine allfällige Bauteuerung nach dem Züricher Baukostenindex vom 1. April 2011, Stand 114.0 Punkte / Basis 01.04.2005, gilt als mitbewilligt.
3.Der Stadtrat wird mit dem Vollzug beauftragt.
II.
Ziffer I. 1. dieses Beschlusses unterliegt dem obligatorischen Referendum.