1. Ausgangslage
a. Der Regierungsrat hat in seinem Entscheid vom 7. Dezember 2009 RRB Nr. 2009/2285 die erste Planauflage des Gestaltungsplans Höhenstrasse West – Riggen-bachstrasse an die Einwohnergemeinde Olten zur Überarbeitung zurückgewiesen.
b. In der Folge hat der Stadtrat den Nutzungsplan überarbeiten lassen und am 25. Okto-ber 2010 die Neuauflage des Nutzungsplanes beschlossen. Das Planwerk wurde vom 5. November bis 6. Dezember 2010 publiziert.
c. Gegen die Neuauflage des Gestaltungsplans Höhenstrasse West – Riggen-bachstrasse gingen Einsprachen ein.
Die Einsprechenden beantragen die Neuauflage des Gestaltungsplans Höhenstrasse West – Riggenbachstrasse sei nicht zu genehmigen.
Im Wesentlichen wird geltend gemacht, der angefochtene Plan sei unzulässig, weil er die gesetzlichen Anforderungen für einen Gestaltungsplan nicht erfülle. Der Gestaltungs¬plan weiche in mehrfacher Hinsicht zu stark von der Grundnutzung ab, der Baukörper A halte den gesetzlichen Grenzabstand nicht ein und die Gebäudeabstände der drei Bau¬körper halte die gesetzlich vorgeschriebenen Masse nicht ein.
Im Weiteren sei die Gebäudehöhe in unzulässiger Weise überschritten, die minimalen gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände seien unterschritten, die Bebauungsform entspreche nicht den Zonenvorschriften sowie die Gebäudetypologie sei nicht quartier¬ver-träglich.
Bezüglich des Wortlauts der Einsprachen wird auf die Akten verwiesen.
d. Die Projektverfasserin Werk1 Architekten und Planer AG nimmt mit Schreiben vom 16. Februar 2011 Stellung:
Bereits im vorangegangenen Gestaltungsplanverfahren habe das Kantonale Amt für
e. Raum¬planung die Zweckmässigkeit des Überbauungsvorschlages bestätigt. Das Projekt berück¬sichtige in einer anforderungsreichen Lage im Ergebnis die typologische Vielfalt der gebauten Nachbarschaft und reagiere angemessen auf den Übergang von einer vier-geschossigen Mehrfamilienhausstruktur mit zum Teil enormer Dichte auf eine drei¬geschos¬sige Reihen- und Doppelhausstruktur.
Die Sonderbauvorschriften Ziffer 5 erlauben pro Raumkörper höchstens 2 Wohnungen, wo¬mit der Zonenzweck nach §10 Ziffer 1 der Zonenvorschriften erfüllt sei. Im Übrigen formuliere §10 Ziffer 1 lediglich den Grundsatz, die Zulässigkeit von Ein- Zwei- und Doppeleinfamilien¬häuser; Baukörper mit mehr als zwei Wohneinheiten seien nicht explizit ausgeschlossen.
Die Anzahl der unterirdischen Autoabstellplätze lasse nicht auf die Anzahl der Wohnein¬heiten schliessen; die Bauherrschaft sei auch bereit, die Anzahl auf die minimale Anzahl gemäss städtischem Baureglement zu reduzieren.
Die Neigung bei sämtlichen massgebenden Fassaden sei grösser als 8 %, womit die Voraussetzung für talseitig drei Geschosse und eine Ausnützungsziffer von 0.6 erfüllt sei. Das Verwaltungsgericht schütze die Praxis des Bau- und Justizdepartementes, wonach bei einem Gestaltungsplanverfahren die Ausnützungsziffer um max. 20 % erhöht werden kann; im konkreten Fall werde lediglich eine Erhöhung von 10 % beansprucht.
Die kompakte Bauweise der drei Baukörper schränke den Blick von den Nachbarliegen¬schaften nach Süden in vertretbarem Masse ein; die versetzte Anordnung lasse erhebliche Zwischenräume frei, so dass kaum von einer Mauerwirkung gesprochen werden könne.
2. Erwägungen
a. Zur Einsprache legimitiert ist, wer durch einen Entscheid berührt ist und ein schützens-wer¬tes Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vergleiche §12 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, sowie §16 Planungs- und Baugesetz, PBG). In bau-rechtlichen Verfahren ist eine besonders nahe — räumliche — Beziehung zum Streit¬gegenstand gefordert. Diese Voraussetzung ist nach der Praxis des Verwaltungs¬gerichts für Nachbarn eines Gestaltungsplanes ohne weiteres gegeben. Vorliegend ist ein Grossteil der Einsprechenden in unmittelbarer Umgebung zum Gestaltungsplan Höhenstrasse West – Riggenbachstrasse domiziliert. Diese sind durch die geplante Nutzung unmittelbar betroffen und deshalb zum Verfahren legitimiert. Aus verfahrens¬ökonomischen Gründen werden Einsprachen, deren Legimitation fraglicher ist, deren Rügen jedoch im Wesentlichen mit den anderen Einsprechenden übereinstimmen und somit ohnehin geprüft werden müssen, im Verfahren belassen. Die geplanten Baukörper wurden profiliert. Die Einsprachen wurden frist- und formgerecht eingereicht; auf das Rechtsmittel ist einzutreten.
b. Die Gemeinde hat das Baubild in einem Zonenplan gemäss §14 Planungs- und Bau-gesetz (PBG) und in weiteren Nutzungs- bzw. Gestaltungsplänen zu regeln. Sie kann im Weiteren ergänzende Gemeindebauvorschriften erlassen, so etwa bei Gestaltungs¬plänen (§133 PBG). Bei der Erarbeitung von Planungen hat die Gemeinde einen erheb¬lichen Be-urteilungsspielraum (vergleiche Peter Henni: Planungs- Bau- und besonderes Umweltrecht, Bern 2008, Seite 104).
Die kommunalen Nutzungspläne sind vor der öffentlichen Auflage durch das zuständige Amt einer Vorprüfung zu unterziehen (§ 15, Abs.1 PBG).
c. Gestaltungspläne bezwecken eine architektonisch und hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepassten Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zusammenhängender Flächen (§44 PBG). Die Gestaltungspläne und die Sonderbauvor¬schriften können von der bestehenden Grundnutzung abweichen (§45 Abs.2 PBG). Derartige Abweichungen müssen einem objektiven Zweck dienen; die besonderen Anforderungen des Gebietes oder die besondere Art des Bauvorhabens müssen solche Schritte erforderlich machen. Die Grundnutzung darf aber nur insoweit geändert werden, als die Erfordernisse der städtebaulichen Gestaltung und der Wah¬rung der berechtigten Nachbarinteressen nicht unzulässig tangiert werden.
d. Der Gestaltungsplan Höhenstrasse West – Riggenbachstrasse liegt im östlichen Teil des Stadtgebietes. Das Areal umfasst eine Fläche von 1‘932 m2. Auf dem Areal kommen drei versetzt angeordnete dreigeschossige Baukörper ohne Attika von 456 m2 BGF bzw. 410 m2 BGF zu stehen. Über das gesamte Areal resultiert eine Ausnützungsziffer von 0.66. Die Grundnutzung sieht gemäss dem vom Stadtrat verabschiedeten und vom Regierungsrat genehmigten Zonenplan für das fragliche Grundstück eine zweige¬schossige Wohnzone W2 / 0.5, vor.
e. Der Gestaltungsplanperimeter umfasst das Grund¬stück GB Olten Nr. 4988 mit einer Ausdehnung von 1‘932 m2. Die Parzelle befindet sich mitten in einem überbauten Gebiet an einem Nordhang nahe der Siedlungsgrenze. Aufgrund der anspruchsvollen und exponierten Planungssituation hat der Stadtrat beschlossen, eine massgeschneiderte Überbauung über einen Gestaltungsplan anzu¬streben.
Bisher wurde ein Gestaltungsplan auf diesem Areal von niemandem grundsätzlich in Frage gestellt. Die Stadt Olten mit ihrer dichten Bebauung kennt mehrere Gestaltungs¬pläne mit ähnlicher Grösse:
Gestaltungsplan Solothurnerstrasse – Fohrenwald (2‘500 m2)
Gestaltungsplan Höhenstrasse Ost (2‘000 m2)
Gestaltungsplan Martin Disteli-Strasse - Hardfeldstrasse (600 m2)
Gestaltungsplan Schürmattweg (520 m2)
Gestaltungsplan Aarburgerstrasse (2‘100 m2)
Gestaltungsplan Belchenstrasse – Spitalstrasse (1035 m2)
f. Zu den zulässigen Regelungsinhalten von Gestaltungs¬plänen hat sich der Regierungs¬rat in seinem Entscheid (RRB Nr. 2009/2285) im Verfahren der ersten Auflage des Gestaltungsplans Höhenstrasse West – Riggenbachstrasse ausführlich geäussert: «Gestaltungspläne können von den allge¬meinen baupolizeilichen Bestimmungen abweichen (§45, Abs.2 PBG). Die Abweichungen können die Nutzung, Baulinien, Grenz- und Gebäude¬abstände, Gebäudelänge, Geschosszahl, Gebäudehöhe, Ausnützungs- oder Grünflächen¬ziffern betreffen. Sie sind nur zulässig, wenn die Voraussetzungen einer erhöhten Zweck¬mässigkeit erfüllt sind und es darum geht, öffentliche und achtenswerte nachbarliche Interessen zu wahren.»
g. Gebäudehöhe und Ausnützung. Das Zonenreglement erlaubt im §10 in der Zone W2 / 0.5 bei einer Hangneigung von mindestens 8 % Neigung talseitig drei Geschosse, eine talseitige Gebäudehöhe von 9,50 m und eine Ausnützungsziffer von 0.6.
Gemäss Praxis des Kantons ist zur Bestimmung der Hangneigung die entsprechende Neigung entlang der Fassadenfluchten zu prüfen. Konkret weisen sämtliche Neigungen an den relevanten Fassadenfluchten einen Wert von über 8 % auf, auch die von den Einspre¬chenden angezweifelte Neigung beim Gebäude A (siehe Prüfungsergebnis der Terrainhöhen entlang der Westfassade vom Büro Lerch Weber AG, vom 20. April 2011).
Die Erhöhung der Ausnützung auf 0.6 ist somit zulässig.
Die Gebäudehöhe ist ein zulässiger Regelungsinhalt in einem Gestaltungsplan. Der übliche Spielraum gegenüber der Grundnutzung beträgt im vorliegenden Fall ein Geschoss, d.h. eine zusätzliche Gebäudehöhe von 2.50 m bis 3.00 m gegenüber der Grundnutzung ist nicht zum vornherein unzulässig.
Der strittige Gestaltungsplan sieht statt zweigeschossigen Gebäudekuben mit Attika drei-geschossige Gebäude ohne Attika vor. Er erlaubt Gebäudehöhen talseitig von 10.50 m und bergseitig von 9.00 m. Die zusätzliche Höhe beträgt somit talseitig lediglich 1 m.
h. Die Strassenbaulinien sind ebenfalls ein möglicher Regelungsinhalt in einem Gestal-tungsplan. Gebäude A weist einen Strassenabstand von 4.00 m auf. Dadurch vergrössert sich der rückwärtige Gebäudeabstand zu den Liegenschaften der Einsprechenden entspre¬chend. Der Erschliessungsplan der Stadt Olten sieht bei Erschliessungs- und Sammel¬strassen grundsätzlich einen Strassenbaulinienabstand von 4.00 m vor, ausser es sei durch einen Nutzungsplan etwas anderes bestimmt.
i. Auch der Gebäudeabstand ist ein möglicher Regelungsinhalt in einem Gestaltungs¬plan. Vorliegend wird der grundstücksinterne Gebäudeabstand gerügt und nicht der Gebäu¬deabstand zu den Nachbarliegenschaften der Einsprechenden. Nachbarliche Interessen sind somit nicht betroffen. Die Verletzung erheblicher öffent¬licher Interessen ist nicht ersichtlich, zumal die etwas kompaktere Aneinanderreihung der Gebäudekuben an diesem Standort durchaus zweckmässig erscheint.
k. Gemäss §10 der Zonenvorschriften sind insbesondere Zweifamilienhäuser vorgese¬hen Die Gebäudekuben ermöglichen je zwei grössere Wohnungen mit einer Fläche von 140 m2 bis 170 m2. Geplant sind je zwei grosszügige Maisonette-Wohnun¬gen mit Loggien, die jedoch erst im Baubewilligungsverfahren im Detail zu prüfen sind.
Es ist im Übrigen keine einschlägige Definition bekannt, welche Grösse ein Zwei¬familienhaus höchstens haben darf. Auch in der Musterbotschaft zur Interkantonalen Vereinbarung über die Baubegriffe (IVHB) sind zu diesem Thema keine Aussagen ersichtlich. Im Übrigen lässt die Anzahl der Parkplätze keine Rückschlüsse auf die Anzahl der Wohneinheiten zu. Die Bauherrschaft wäre aber bereit, die Anzahl der Park¬plätze auf die minimal erforderliche Anzahl zu reduzieren.
l. Die dreigeschossigen Gebäudekuben halten einen grösstmöglichen Grenz- und Gebäu-deabstand zu den Liegenschaften der Einsprechen¬den ein, viel mehr als gemäss KBV für dreigeschossige, geschweige denn für zwei¬geschossige Gebäude (mit Attika) notwendig wäre. Es kann deshalb nicht ernsthaft behauptet werden, die Platzierung der Gebäudekuben nähme keine Rücksicht auf die nördlich gelegenen Liegenschaften.
m. Das Quartier Höhenstrasse West – Riggenbachstrasse ist sehr dispers besiedelt. Es herrscht keine einheitliche oder aufeinander abgestimmte Gebäu¬detypologie. Die geplanten dreigeschossigen Zweifamilienhäuser mit Maisonette-Wohnungen gliedern sich gut in das Quartier ein.
n. Ein wesentliches Kriterium ist die städtebauliche Qualität: Dazu gehören die Erschlies-sung der Bauten, der Aussenraum und ihre Einbettung im Quartier. Gegenüber der Regelbauweise, die eine kompakte zweigeschossige Reihenhauszeile mit Attika ermöglichen würde, sind mit dem vorliegenden Konzept mit den drei locker angeordne¬ten Baukörpern die Durchblicke und Ausblicke von ausserhalb und innerhalb der Bebauung gewährleistet. Die Gebäudekuben sind geschickt in das Gelände gesetzt. Ohne die häufig beobachtete Ver¬wendung von Gestaltungselementen wie Stützmauern und Anböschungen wird dem Fluss der Landschaft grosse Beachtung geschenkt. Der vorliegende Nutzungsplan stellt für diesen Ort eine stimmige und massgeschneiderte Lösung dar.
Die Einsprachen erweisen sich als insgesamt unbegründet; sie sind, soweit darauf einzutre¬ten ist, vollumfänglich abzuweisen. Der Gestaltungsplan Höhenstrasse West – Riggen¬bachstrasse mit Sonderbauvorschriften ist nicht zu beanstanden; er entspricht den gesetzli¬chen bzw. raumplanerischen Anliegen und ist demnach zu genehmigen.
Beschluss:
1. Die Einsprachen werden, soweit darauf einzutreten ist, vollumfänglich abgewiesen.
2. Der Gestaltungsplan Höhenstrasse West – Riggenbachstrasse mit Sonderbauvorschriften wird genehmigt.
3. Die Baudirektion wird mit dem Vollzug beauftragt.
Rechtsmittel
Gegen diesen Beschluss des Stadtrates kann innert 10 Tagen seit der Zustellung beim Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn, 4500 Solothurn, schriftlich Beschwerde er¬hoben werden. Die Beschwerde hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten.