Zusammenfassung
Im Bericht und Antrag zum Geschäft «Olten Info, Neuorganisation, Einmietung Froburgstrasse 1» des Gemeindeparlaments vom 26. März 2009 wurde festgehalten, dass das Disteli-Haus nach Möglichkeit einer Nutzung durch Dritte mit entsprechenden Einnahmen oder einer Veräusserung zugeführt werden soll.
Die Wirtschaftsförderung hat ihr Domizil im Januar 2010 vom Disteli-Haus an die Froburgstrasse 1 verlegt. Die Stiftung für Kunst des 19. Jahrhunderts, welcher gemäss Vereinbarung ebenfalls Lokalitäten im Disteli-Haus zur Nutzung überlassen wurde, hat sich im Sommer 2010 bei der Bürgergemeinde eingemietet.
Die leer stehenden Räumlichkeiten wurden im Spätherbst 2009 zur Miete ausgeschrieben. Daraufhin meldeten sich verschiedene Interessenten – zu einem Vertragsabschluss kam es hingegen nicht. Im Juni 2010 wurde das Objekt dann öffentlich zum Verkauf angeboten. Dabei resultierte ein Höchstangebot von 1.32 Mio. Franken der Firma WIB Solutions AG, Gunzgen. Die IT-Dienstleistungsunternehmung beabsichtigt – zusammen mit der Personalvermittlungsunternehmung Digema GmbH und aktuell 29 Mitarbeitern – von Gunzgen in das Disteli-Haus in Olten zu dislozieren.
Der Stadtrat, die Kommission für Stadtentwicklung und die Baukommission befürworten den Verkauf.
Sehr geehrter Herr Präsident
Sehr geehrte Damen und Herren
Der Stadtrat unterbreitet Ihnen folgenden Bericht und Antrag:
- Ausgangslage
Das Gemeindeparlament hat am 26. März 2009 der Einmietung der Einwohnergemeinde Olten in der Liegenschaft Froburgstrasse 1 (Dienstleistungszentrum mit Info Desk im Parterre und Gruppenräumen im 2. Obergeschoss) per 1. Januar 2010 zugestimmt und in der gleichen Vorlage festgehalten, dass das bisher durch die Wirtschaftsförderung genutzte Disteli-Haus entweder vermietet oder verkauft werden soll.
Das ehemalige Herrschaftshaus wurde Ende November / anfangs Dezember 2009 zunächst zur Miete ausgeschrieben. Es folgten einige Besichtigungen - zum Abschluss eines Mietvertrages kam es allerdings nicht. Mit Schreiben vom 20. April 2010 bekundete dann die Firma WIB Solutions AG, Mittelgäustrasse 43, Gunzgen, schriftlich ihr konkretes Kaufinteresse. Die Geschäftsführung dieser Unternehmung hatte tags zuvor das Objekt besichtigt.
2. Verkaufsobjekt
Das Disteli-Haus wurde der Stadt Olten zum 100-jährigen Bestehen der Atel geschenkt. Im Rahmen der darauffolgenden Gesamtrenovation wurden in den Jahren 1996 / 1997 insgesamt (inkl. Nachtragskredit) Fr. 2'136'241.55 investiert, wobei der Lotterie-Fonds einen Beitrag von Fr. 500'000.00 leistete.
Im Verwaltungsvermögen (1140.30 / Kultur, Freizeit) ist die Liegenschaft auf einen Wert von Fr. 1.00 abgeschrieben.
3. Vorgehen beim Verkauf und Kauf von Liegenschaften und Grundstücken
Gemäss der «Richtlinie für das strategische Vorgehen beim Verkauf und Kauf von Liegenschaften und Grundstücken» werden nur Liegenschaften und Grundstücke im Eigentum der Stadt Olten behalten, wenn diese zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben oder zur Förderung der im übergeordneten öffentlichen Interesse stehenden aktiven Stadtentwicklung dienen. Liegenschaften und Grundstücke, welche die erwähnten öffentlichen Interessen nicht erfüllen, werden grundsätzlich veräussert. Dabei soll ein marktkonformer bzw. ortsüblicher Verkaufspreis erzielt werden.
4. Stellungnahmen der Kommission für Stadtentwicklung und Baukommission
Gemäss der vorgenannten Richtlinie sind die Kommission für Stadtentwicklung und die Baukommission frühzeitig in den Prozess einzubeziehen. Diese haben sich denn auch im Rahmen ihrer Sitzungen vom 10. Mai 2010 (Baukommission) bzw. 25. Mai 2010 (Kommission für Stadtentwicklung) mit dem Geschäft beschäftigt. Beide Gremien haben sich für einen Verkauf der Liegenschaft ausgesprochen.
5. Öffentliche Ausschreibung
Im Weiteren gilt die Regel, dass grundsätzlich alle Verkäufe von Liegenschaften und Grundstücken öffentlich ausgeschrieben werden sollen. Aus der dementsprechend im Juni 2010 durchgeführten Ausschreibung resultierten bis zum Ablauf der Eingabefrist zwei Angebote, wobei das Höchste bei Fr. 1'115'000.00 lag.
Wie in der Verkaufsdokumentation erwähnt, wurde danach eine zweite Angebotsrunde durchgeführt. Bis zum neuen Eingabetermin ist noch ein Angebot – jenes der Firma WIB Solutions AG über Fr. 1'320'000.00 – eingegangen. Die zweite Interessentin, welche im Rahmen der ersten Runde ein Kaufangebot in der Höhe von Fr. 1'000'000.00 unterbreitete, liess den Termin der zweiten Angebotsrunde ungenützt verstreichen.
6. Kompetenz
Gemäss dem Gemeindebeschluss betr. Erwerb und Veräusserung von Grundstücken zur Förderung der Stadtentwicklung vom 4. Dezember 1988 ist das Gemeindeparlament (Preissumme höher als 1.0 Mio. Franken) zuständig.
Laut Ausschreibungsdossier erhält grundsätzlich der/diejenige Anbieter/in mit dem höchsten Preisangebot den Zuschlag, wobei ausdrücklich vorbehalten wurde, dass der Stadtrat bzw. das Gemeindeparlament auf einen Verkauf verzichten können, falls aus ihrer Sicht keine befriedigenden Angebote eingegangen sind.
7. Kaufinteressent
Die Darlegungen und Intensionen der Firma WIB Solutions AG können im Wesentlichen wie folgt zusammengefasst werden:
Die WIB Solutions AG sucht ein neues Domizil und ist sehr interessiert daran, das Disteli-Haus zu erwerben – das altehrwürdige Haus gefällt den Firmenverantwortlichen; ist aber nicht die einzige Option. Der Standortentscheid soll noch in diesem Jahr gefällt werden – der Domizilwechsel ist dann im Jahr 2011 geplant.
Die WIB Solutions AG ist eine IT-Dienstleistungsunternehmung mit aktuell 29 Mitarbeitern. Im Jahre 1996 als GmbH gegründet und ab dem Jahr 2000 als AG weitergeführt, ist der Betrieb kontinuierlich und gesund gewachsen. Die Krise hat die WIB Solutions AG eher gestärkt und das Unternehmen ist davon überzeugt, in den nächsten 3 bis 5 Jahren jährlich weitere 10 bis 15 % neue Arbeitsplätze schaffen zu können. In Zukunft, d. h. sobald die WIB Solutions AG entsprechenden Platz für ihre Vorhaben findet, möchte man auch die Lehrlingsausbildung aktiv angehen. Die WIB Solutions AG unterhält keine Geschäftsräume oder Briefkastenunternehmungen in sogenannten Steuerparadiesen oder steuergünstigen Kantonen – die Unternehmung arbeitet lokal, denkt dennoch global und zahlt ihre Steuern im Kanton Solothurn. Zur Unternehmungsgruppe zählt auch die Firma Digema GmbH – eine Personalvermittlungsunternehmung, welche seit Jahren lT-Spezialisten vermittelt. Diese Gesellschaft würde mit der WIB Solutions AG umziehen, da diese sich in den gleichen Händen befindet.
8. Aktuelles und neutrales Verkehrswertgutachten
Die IBT Immobilien- und Bau-Treuhand AG, Olten, hat im Rahmen der Bewertung vom 22. Juli 2009 einen Verkehrswert von 1.50 Mio. Franken ermittelt.
Die Kaufinteressentin, WIB Solutions AG, hat zusätzlich bei der ITZ Immobilien Treuhand AG, Zofingen, eine neutrale Verkehrswertschätzung in Auftrag gegeben. Mit Datum vom 14. Juli 2010 resultierte ein Verkehrswert von 1.43 Mio. Franken.
9. Baulicher Zustand
Die Heizkosten von rund Fr. 10'000.00 pro Jahr weisen darauf hin, dass energetische Sanierungsmassnahmen vordringlich sind. Insbesondere durch die alten Fenster verpufft überpropor¬tional viel Energie. Die Firma WIB Solutions AG hat diesbezüglich bereits diverse Abklärungen getroffen bzw. Offerten eingeholt. Sie rechnen demnach mit Projektkosten von rund Fr. 130'000.00 für die Fenstererneuerung.
Die rege Nutzung durch Seminare und Tagungen hat ihre Spuren hinterlassen. Die ordentliche Lebensdauer (8 Jahre) für die Malerarbeiten ist längst überschritten. Die Decken und Innenwände bedürfen eines Neuanstriches. Das Hochbauamt hat diese Kosten berechnet – der entsprechende Investitionsbedarf kann demnach auf cirka Fr. 35'000.00 beziffert werden.
10. Kaufangebot / Einflussbestimmende Faktoren
Das Disteli-Haus wird von den Verantwortlichen der WIB Solutions AG einerseits als schönes, andererseits aber auch sehr altes Haus bezeichnet. Aufgrund dessen ergeben sich für die WIB Solutions AG einige Punkte, die sich nicht als günstig erweisen und dementsprechend beim eingereichten Kaufangebot angemessen berücksichtigt werden mussten. Insbesondere die folgenden Faktoren waren einfluss- und preisbestimmend:
Aufgestauter Sanierungsbedarf (s. Punkt 9 / Baulicher Zustand)
Altertümerschutz: Das Disteli-Haus wurde im Jahre 1937 (mit der Altstadt und der Holzbrücke unter Denkmalschutz) gestellt. Die sehr alte Bausubstanz und die Auflagen der Denkmalpflege verursachen im Quervergleich mit anderen Objekten überdurchschnittliche Kosten für Betrieb und Unterhalt.
Die typischen Stilmerkmale wie Stuckdecken, Wandtäferungen, Parkettböden usw. wurden im Rahmen der Gesamtrenovation 1996 / 1997 aufwändig erhalten und wo nötig ergänzt oder zum Teil erneuert. Die getätigten Sanierungsmassnahmen waren aus der damaligen Sicht und mit Blick auf die geplante Nutzung der Stadt Olten zweifellos richtig. Für den Kaufinteressenten mit veränderten Nutzungsabsichten sind die erwähnten Renovationen aber nicht unbedingt gleichermassen wertvoll / sinnvoll. Es kann deshalb nicht erwartet werden, dass die getätigten Investitionen nun vollumfänglich im aktuellen Kaufangebot Niederschlag finden.
- Das Raumangebot ist über mehrere Geschosse bzw. Zwischengeschosse verteilt – die Flächeneinteilung ist gegeben bzw. die Flexibilität für Anpassungen oder Erweiterungen ist beschränkt.
- Im heutigen Zustand ist das Objekt (noch) nicht auf eine reine Büro- / Geschäftsnutzung ausgelegt – es sind vorgängig aufwändige elektrische bzw. IT-Installationen notwendig.
- Mehrgeschossiges Haus ohne Personenlift.
- Die Maisonette-Wohnung wird durch eine mitten durch das Haus gehende Treppenanlage erschlossen. Die Büronutzung kann damit nicht in sich geschlossen werden – hinsichtlich Sicherheit, Diskretion und Privatsphäre ein gewichtiger Nachteil.
- Der zur Liegenschaft gehörende Umschwung ist alles andere als grosszügig. Der Kiesvorplatz gehört nicht zum Grundstück.
- Die Parkplatzsituation ist problematisch, da es weder für die Geschäftsleitung und die Mitarbeiter/-innen noch für die Kundschaft ein ausreichendes Angebot an Parkplätzen auf und um das Grundstück gibt. Dies wiederum erzeugt dauerhaft hohe (Neben-) Kosten zur Parkplatzbeschaffung.
- Die Aussenwirkung des Gebäudes respektive der Quartiercharakter wird mit der Realisierung des geplanten Bauvorhabens der Alpiq AG völlig verändert.
- Beträchtliche Immissionen sowohl auf der West- (stark befahrene Aarburgerstrasse) als auch auf der Ostseite (Bahnlinie) der Liegenschaft.
11. Erwägungen
Die Gründe, weshalb die Ausschreibungen (Miete / Kauf) für das Disteli-Haus auf nur wenig Resonanz gestossen ist, sind im Wesentlichen in der vorgenannten Auflistung zu suchen. Darüber hinaus kann allgemein ein recht grosses Angebot an leer stehenden Gewerbe- und Büroflächen beobachtet werden. Wie grundsätzlich auf jedem Markt beeinflusst nicht zuletzt Angebot und Nachfrage den Wert einer Immobilie. Die Nachfrage bestimmt den Preis – steigende Nachfrage führt zu anziehenden Preisen, umgekehrt führt eine schwache Nachfrage zu sinkenden Preisen.
Nach Abwägung aller vorgenannten Aspekte ist das eingereichte Kaufangebot der WIB Solutions AG als nachvollziehbar bzw. marktkonform zu beurteilen.
Die aus dem Verkauf resultierende Ansiedelung einer Unternehmung mit knapp 30 Mitarbeitern liegt im übergeordneten Interesse der Stadtentwicklung und stellt für die künftige Nutzung des Disteli-Hauses zweifellos eine Ideallösung dar.
Beschlussesantrag:
- Der Verkauf der Liegenschaft «Disteli-Haus», Aarburgerstrasse 7, GB Olten Nr. 5581, mit einem Verkaufspreis von Fr. 1'320'000.00 an die Firma WIB Solutions AG, Gunzgen, wird genehmigt.
- Die anfallenden Vertrags- / Amtschreibereikosten sowie die Handänderungssteuer sind vollumfänglich von der Käuferschaft zu tragen.
- Der Stadtrat wird mit dem Vollzug beauftragt.