Mit dem Neubau «Werkenpavillon Frohheim» kann ein zentrales Wirkungsziel der Sek I-Reform (Sek E und B unter einem Dach) realisiert werden. Damit wird das Sek I-Betriebskonzept sichergestellt; dies gilt sowohl für den Alleingang Olten wie auch für ein allfälliges späteres Leitgemeindemodell mit anderen Gemeinden mit der Einwohnergemeinde Olten als Leitgemeinde.
Das Neubauprojekt überzeugt durch seine äusserst kompakte Bauweise und ist ausgerichtet auf einen wirksamen und langjährigen Substanzerhalt sowie auf eine optimale Funktionalität und Flexibilität (unterteilbare Hauptraumzone für Werkräume). Das Projekt trägt den Anliegen der architektonischen Gestaltung und der Denkmalpflege (Altstadtkommission) angemessen Rechnung.
Der Stadtrat beantragt für den Neubau «Werkenpavillon Frohheim» einen Kredit von Fr. 3'300'000.00 (inkl. bereits bewilligter Kredite).
Sehr geehrter Herr Präsident
Sehr geehrte Damen und Herren
Der Stadtrat unterbreitet Ihnen folgenden Bericht und Antrag:
- Ausgangslage
Ab Beginn des Schuljahres 2011/2012 wird an allen Volksschulen im Kanton Solothurn die Sek I-Reform umgesetzt. Mit den mit der Sek I-Reform verbundenen Fragen der Schulraumplanung hat sich eine Arbeitsgruppe unter der Leitung der Direktion Bildung & Sport auseinandergesetzt. Im Zuge dieser Arbeit ist der Bericht «Neuer Sek I Schulkreis Plus Olten, Raumprogramme der Schulhäuser» entstanden. Grundlage für diesen Bericht war das Leitgemeindemodell im Schulkreis «Olten-Trimbach-Dulliken-Starrkirch-Wil-Boningen-Hauenstein-Ifenthal-Wissen» mit der Einwohnergemeinde Olten als Leitgemeinde.
Im vorerwähnten Bericht/Raumprogramm wird in der Zusammenfassung prominent festgestellt, dass die unbefriedigende Situation im «Werken-Pavillon» unabhängig von der Sek I-Reform dringend zu verbessern (aus pädagogischer Sicht, aus Sicht der Bausubstanz und Energieeffizienz) ist. Im Zusammenhang mit der Sek I-Reform muss der neue Pavillon (6 Werkräume / 2 Geschosse) spätestens zu Beginn des Schuljahres 2012/2013 (ab August 2012) fertiggestellt sein.
Mit Beschluss vom 9. August 2010 hat der Stadtrat den Unterbruch der Verhandlungen über einen Zusammenarbeitsvertrag im Schulkreis «Olten-Trimbach-Dulliken-Starrkirch-Wil-Boningen-Hauenstein-Ifenthal-Wisen»“ als Leitgemeinde mit der Einwohnergemeinde Olten genehmigt.
Gestützt auf diesen Beschluss resp. den eigenständigen Start der Stadt Olten musste das Raumprogramm (Grösse des neuen Schulpavillons im Frohheim) überprüft resp. über-arbeitet werden. Die Überprüfung seitens der Verantwortlichen der Direktion Bildung & Sport hat ergeben, dass das Raumprogramm für den neuen Werkpavillon um ca. 1/3 des geplanten Volumens (3 statt 2 Geschosse) vergrössert werden muss, damit mit der Sek I-Reform ein eigenständiger Standorte Olten möglich ist. In diesem Zusammenhang muss erwähnt werden, dass damit im Moment jährliche Mehrkosten von rund Fr. 400'000.00 (subventionierte Besoldungskosten) gegenüber dem vorerst nicht umgesetzten Leitge-meindemodell eingespart werden können.
Im Zusammenhang mit den genehmigten Fassadensanierungsarbeiten in der Schulanlage Säli und den anstehenden Asbestsanierungen wurden mit allen betroffenen und beteiligten Parteien diverse Szenarien diskutiert, wie die notwendigen Schulauslagerungen erfolgen können / sollen. Die notwendigen Schulauslagerungen im kommenden Jahr 2011 stellen die verantwortlichen Personen der Direktionen Bildung & Sport und Bau vor grosse Probleme – müssen doch viele Klassen ausgelagert werden. Da es sich ausschliesslich um Klassen der Primarschule handelt, ist eine beliebige örtliche Verschiebung (z. B. auf die andere Stadtseite) nicht vertretbar. Als effizientestes Szenario hat sich nach mehreren Diskussionen die beschleunigte Umlagerung der Oberstufe (ab dem Jahr 2011) in das Frohheim-Schulhaus herauskristallisiert. Damit kann ein zentrales Wirkungsziel der Sek I-Reform (Sek E und B unter einem Dach) sofort realisiert werden.
Dies hat zur Folge, dass der neue «Werken-Pavillon» im Areal des Frohheimschulhauses bereits ein Jahr früher als geplant (im Jahr 2011 statt 2012) fertiggestellt sein muss. Somit kann dieser Pavillon vorerst als provisorischer Schulraum zur Verfügung gestellt werden und muss erst nach den wegen den Asbestsanierungen Sälischulhaus notwendigen Auslagerungen umgenutzt werden. Die dannzumal notwendigen Werkräume können in Absprache mit der Direktion Bildung & Sport vorübergehend in den Räumen der Liegenschaft Rötzmattweg 8 domiziliert werden. Damit können die Provisorien im Sälischulhaus für die Asbestsanierungen im Jahr 2011 sowohl räumlich wie auch finanziell (Minderkosten ca. Fr. 230'000.00) minimiert werden.
Auf Grund der geschilderten Ausgangslage war die Projektierung des Werkenpavillons so dringlich (zeitlich/nicht definiertes Raumprogramm), dass ein selektives Verfahren für die Architekturleistungen nicht durchgeführt werden konnte. Die Projektierung erfolgte durch die Marbet Architekten ETH/HTL/SIA, Olten (Gewinner des Architekturwettbewerbs Neubau HPS Olten), in enger Zusammenarbeit mit den Verantwortlichen der Direktionen Bildung & Sport und Bau.
Für die weiteren Architekturleistungen (Phasen Ausschreibung und Realisierung = 67.5 % der Gesamtleistungen) wird eine Honorarsubmission durchgeführt.
2. Projekterläuterungen
Baugeschichte der Siedlungseinheit Frohheim
Die Siedlungseinheit Frohheim zeugt von einer Baugeschichte der letzten 110 Jahre.
In den Jahren 1898 bis 1900 entstand das Frohheimschulhaus. Im INSA (Inventar der neueren Schweizer Architektur) ist betreffend Stilgeschichte folgende Beschreibung festgehalten: «Schulschloss in jugendstilhaft interpretierter deutscher Neurenaissance». Etwas früher entstand das schlichte Abwartsgebäude mit Satteldach, welches 1899 durch die Stadt Olten käuflich erworben wurde.
Die erste Erweiterung entstand im Jahre 1937 mit der L-förmigen Schulanlage durch die Architekten Frey und Schindler. Sie wird als Musterbau des Neuen Bauens bezeichnet. Die L-förmige Schulanlage schliesst nahtlos mit dem Zugang und dem eingeschossigen Überbau an das alte Froheimschulhaus an. Durch die Lage und Stellung des Neubaus und der geschickten Einbettung in die Topografie enstanden in der gewachsenen Siedlungsstruktur Aussenräume von hoher Qualität.
Der eingeschossige Pavillonbau von 1961 zwischen Abwartsgebäude und Turnhallentrakt wirkt in Stellung und Volumen zufällig.
Der Sporthallenbereich aus dem Jahre 1969 im tiefer gelegenen westlichen Bereich bildet mit seiner Dachlandschaft eine leicht erhöhte künstliche Plattform zum östlich gelegenen Pausenplatz.
Siedlungseinheit stärken
Der Rückbau des baufälligen 1-geschossigen Pavillons bietet die Möglichkeit, den Grundstein für eine städtebaulich längerfristige Strategie zu legen, welche die vorhandenen Qualitäten der Siedlungseinheit stärkt.
Der Neubau übernimmt auf der Nordseite die Bauflucht der bestehenden L-förmigen Schulanlage und bildet zusammen mit dem Turnhallentrakt, dem 2-geschossigen Eingangsbereich und dem altem Frohheimschulhaus eine präzise Platzdefinition.
Durch die Lage und Stellung des Gebäudes wird trotz der grösseren Gebäudetiefe des Neubaus genügend Raum für den Pausenplatz geschaffen.
Dieser Konzeptansatz bietet zudem die Chance Erweiterungen der Schulanlage in westlicher Richtung zu ermöglichen und somit längerfristige Platzbedürfnisse der Schule zu befriedigen. Die Platzdefinition wird dadurch noch verstärkt und das gesamte Ensemble aufgewertet.
Das in seinem Volumen mächtig erscheinende alte Frohheimschulhaus verlangt ein adäquates Gegenüber. Die platzseitig 2-geschossige neue Schulanlage mit entsprechend grosszügiger Vorzone vermittelt zwischen dem wuchtigen alten Frohheim-Schulhaus und dem eingeschossigen Turnhallenflügel.
Die Ausformulierung der Vorzone verknüpft Innen- und Aussenraum. Vorzone und Platz fliessen ineinander und bilden ein Gegengewicht zum bestehenden Frohheimschulhaus.
Die hohe Nutzungsdichte der 3-geschossigen Anlage auf engsten Platzverhältnissen in der gebundenen Situation zwischen Abwartsgebäude und Turnhallentrakt wird der haushälterischen Nutzung des Bodens in hohem Masse gerecht.
Situationsplan
Das neue Schulgebäude
Die einfache Bautypologie mit Haupt- und Erschliessungsraum mit entsprechenden Nebenräumen ermöglicht eine flexibel unterteilbare Hauptraumzone für die Klassenzimmer und Werkräume.
Die Erschliessung mit den kopfseitig angeordneten Nebenräumen und der Liftanlage wird bewusst auf ein vertretbares Minimum beschränkt und führt zu guter Übersichtlichkeit und kurzen Verkehrswegen.
Die offene Kaskadentreppe ist Bindeglied zwischen den Geschossen. Die unterschiedlich starken Aussenraumbezüge der Eingangshalle und der Erschliessungszone im Obergeschoss (geschlossen/offen) führen mit dem offenen Treppenhaus zu spannungsvollen räumlichen Qualitäten.
Auf der Nordseite wird das 3-geschossige Gebäude nur leicht in das tiefer gelegene Terrain eingeschnitten. Dadurch entstehen auch im Sockelbereich angemessene Belichtungsver-hälnisse für die Werkräume. Das Erdgeschoss wird gegenüber dem Platzniveau dadurch leicht angehoben und definiert mit der Treppen- und Rampenanlage wohltuend die Vorzone des neuen Schulgebäudes.
Die Materialisierung orientiert sich an der vorhandenen Siedlungseinheit und verpflichtet sich der Nachhaltigkeit:
Holz, in Form von Eichen-Industtrieparkett möglichst aus heimischen Wäldern, in den Klassenzimmern und Arbeitsräumen als warmes inneres Futterkleid.
Stein, als Nautursteinplatten aus unseren Alpen in den Erschliessungszonen, als Natursteinteppich, der durch Alterung und Abnützung an Schönheit gewinnen wird.
Beton, aus Aarekies und Sand in Form von gegossenem Sichtbeton, als Gebäudehülle und äusseren Mantel der im Sockel und Eingangsbereich Feuchtigkeit, Spritzwasser und mechanischer Beanspruchung standhalten wird.
Die natürlichen Materialien versprechen ihre wesentlichen Charaktristika langfristig zu erhalten und stellen ein Bekenntnis und Beweis für nachhaltiges Handeln der Stadt Olten dar – eine Politik der nachhaltigen Entwicklung.
Energetische Aspekte
Die im Rahmen des Reaudits Energiestadt Olten verabschiedete Gebäudestrategie verpflichtet zu einer Minimierung des Energiebedarfs bei allen Projekten welche zur Ausführung gelangen. Die im vorliegenden Projekt gewählte Strategie setzt auf eine kompakte Gebäudeform, auf eine optimierte Dämmung und auf eine Minimierung der Lüftungsverluste dank der Lüftung mit Wärmerückgewinnung. So können die angestrebten Anforderungen von MINERGE® gut eingehalten werden.
Die vorgegebenen Randbedingungen für den Ersatzneubau des Pavillon Werken, insbesondere die notwendige nordwestliche Ausrichtung der Haupträume und der nichterneuerbare Energieträger des Nahwärmeverbundes, sind nicht optimal für eine sehr gute Bewertung nach MINERGIE®. Für die Erreichung des MINERGIE®-P Grenzwertes müssten die solaren Gewinne weiter optimiert und anteilig auch ein erneuerbarer Energieträger eingesetzt werden können. Sowohl aus energetischen als auch aus ökonomischen Überlegungen macht es jedoch keinen Sinn eine separate Heizung für den Ersatzneubau zu errichten.
Der Flächenanteil des bestehenden Pavillons Werken mit 2 Schulräumen ist lediglich knapp 2 % der gesamten Schulanlage Frohheim. Der Energiebedarf beträgt jedoch rund 5 % des Gesamtbedarfs.
Wie die nebenstehende Grafik zeigt vergrössert der geplante Neubau gegenüber dem bestehenden Pavillon die Energiebezugsfläche um den Faktor 5.3. Dank der optimierten Bauweise kann der Energiebedarf pro Fläche, die sogenannte Energiekennzahl um den Faktor 10 gesenkt werden. Somit kann in der Bilanz der absolute Energiebedarf (in der Grafik in l Oel umgerechnet) trotz der deutlichen Vergrösserung des Gebäudes halbiert werden.
3. Finanzielle Auswirkungen
3.1 Einmalige Kosten: Kostenvoranschlag (nach Baukostenplan)
Die Kostenermittlung erfolgte mehrheitlich auf Grund der Elementkostengliederungen und von Unternehmer-Richtofferten.
Beim nachfolgenden Kostenvoranschlag sind sämtliche bereits bewilligten Kredite im Gesamtbetrage von Fr. 90'000.00 integriert, er enthält keine Landkosten und keine Bauzinsen.
Kostenvoranschlag
(inkl. MwSt / Preisstand 01.04.2010 Zürcher Baukostenindex 112.2 Punkte / Basis 01.04.2005).
BKP Bezeichnung Betrag
1 Vorarbeiten, Rodungen, Provisorien, Abbrüche 225'000.00
20 Baugrubenaushub 180'000.00
21 Rohbau 1 630'000.00
22 Rohbau 2 340'000.00
23 Elektroinstallationen 185'000.00
24 Heizungs- und Lüftungsanlagen 205'000.00
25 Sanitäranlagen 70'000.00
26 Aufzüge 65'000.00
27 Ausbau 1 250'000.00
28 Ausbau 2 370'000.00
29 Honorare 340'000.00
4 Umgebung 160'000.00
5 Baunebenkosten, Versicherungen 45'000.00
8 Reserve 115'000.00
9 Ausstattungen 220'000.00
Total Franken 3'400'000.00
3.2 Zu bewilligender Kredit
Kostenvoranschlag Fr. 3'400'000.00
./. bereits bewilligter Kredit (Stadtrat 19. Juli 2010, Prot Nr. 203)
Fr. 90'000.00
Zu bewilligender Gesamtkredit zu Lasten Konto-Nr. Fr. 3'310'000.00
3.3 Folgekosten
a) Abschreibung und Verzinsung
Die Kapitalkosten für Abschreibungen und Verzinsungen betragen nach der Annuitäts¬methode für eine Investition von Fr. 3.4 Mio. und einer Nutzungsdauer von 25 Jahren rund Fr. 200‘000.00 p.a. (mit 3.5%).
b) Folgekosten für Unterhalt und Reparaturen
Für die Instandhaltung und Instandsetzung müssen über längere Frist jährlich ca. 1.5 % des Gebäudeversicherungswertes von ca. Fr. 2'500'000.00 gerechnet werden, was somit einen Aufwand von Fr. 37'500.00 ausmacht. Während der ersten 20 Jahre müssen auf Grund der Erfahrungen lediglich ca. 0.3 % bis 1 % des Gebäudeversicherungswertes für Unterhaltsarbeiten, für Serviceabonnements, usw. aufgewendet werden, was somit jährlich ca. Fr. 12'500.00 ausmachen dürfte.
4. Organisation / Zuständigkeiten / Termine
Die Baudirektion ist als Baufachorgan für die Ausführung des Neubaus Werken-Pavillon zuständig und vertritt in dieser Eigenschaft die Einwohnergemeinde Olten.
Die Projektleitung für die Realisierungsphase obliegt dem Hochbauamt. Die von der Ausführung des Neubauvorhabens direkt betroffene Direktion Bildung und Sport ist zur Mitwirkung zwingend beizuziehen.
Die Vergabe von Aufträgen erfolgt durch die Baudirektion. Vorbehalten bleibt die Kompetenz des Stadtrates gemäss Art. 17 Geschäftsordnung des Stadtrats (Aufträge mit einer Kostenfolge von mehr als Fr. 200'000.00).
Die Realisierung des Bauvorhabens ist ab Januar 2011 geplant. Es muss mit einer Bauzeit von ca. 9 Monaten gerechnet werden.
5. Stellungnahme
Anlässlicher ihrer Sitzung vom 14. September 2010 hat die Altstadtkommission das vorliegende Bauprojekt einstimmig zur Weiterbearbeitung freigegeben.
Beschlussesanträge:
I.
- Das Projekt für den Neubau Werkenpavillon wird genehmigt.
- Der Baukredit im Betrage von Fr. 3'310'000.00 wird zu Gunsten der Investitionsrechnung Konto-Nr. 293.503.61 bewilligt.
- Eine allfällige Bauteuerung nach dem Zürcher Baukostenindex vom 1. April 2010, Stand 112.2 Punkte / Basis 1. April 2005, gilt als mitbewilligt.
- Der Stadtrat wird mit dem Vollzug beauftragt.
II.
Ziffer I./2. dieses Beschlusses unterliegt dem fakultativem Referendum.