Ausgangslage
Die SBB Immobilien planen den Verkauf der südlichen Baubereiche im Areal Bahnhof Nord (ABN), im Perimeter zwischen der Betriebszentrale und dem Bahnhofplatz. Zu diesem Zweck hatten die SBB ein Bieterverfahren zwischen ausgewählten Investoren durchgeführt. Für den Baubereich 1 hat die Mettler2Invest, einem Entwickler mit breitem Erfahrungshintergrund im Umgang mit SBB-Arealen den Zuschlag erhalten. Baubereich 2 und die Bestandsbauten „L“ gehen an die Pallas Gruppe. Pallas plant die Nutzung der Hochbaute als Klinik (Verlegung und Erweiterung vom heutigen Standort Sälipark) mit Ergänzung durch Drittnutzungen im Hochbau und in den Bestandsbauten (der Turm ist für die Klinik allein zu gross). Mettler2Invest wird die Immobilie wahrscheinlich an Drittinvestoren weitergeben, die Strategie wird als offen bezeichnet. Gemeinsam machen die Investoren vom möglichen Nutzungstransfer zwischen den beiden Baufeldern Gebrauch: Die Wohnnutzung wird auf Baufeld 1 konzentriert. Im Erdgeschoss sind Publikumsnutzungen vorgesehen, in den Zwischengeschossen Dienstleitungsnutzungen. Die Mieter von Baubereich 1 sind noch nicht bestimmt.
Die Handänderungen sind noch nicht vollzogen, es sind noch Detailabklärungen und Verhandlungen laufend. Eine Verkaufsgrundlage bildet der vorliegende Dienstbarkeitsvertrag zwischen der Einwohnergemeinde und den SBB. Darin werden einerseits die gegenseitigen oberirdischen Durchgangsrechte der Grundeigentümer sowie die öffentlichen Durchgangsrechte zugunsten der EGO und andererseits die gegenseitigen unterirdischen Durchgangs- und Überbauungsrechte zwecks Bau und Erschliessung der unterirdischen Einstellhallen geregelt. Ein Vertragsentwurf der SBB hatte bereits integrierenden Bestandteil des Bieterverfahrens gebildet. Die wesentlichen Bedingungen waren für die Bietenden und für die SBB insofern frühzeitig bindend.
Parallel zum Verkaufsprozess sind die Investoren bereits in Vorbereitung des nach SBV vorgeschriebenen Architekturwettbewerbs. Der Leiter Baudirektion und der Stadtplaner durften am 5. April 2018 an einer Kick-Off-Sitzung teilnehmen. Die Investoren planen einen gemeinsamen Wettbewerb über beide Baubereiche, in Form eines Studienauftrags nach SIA 143 unter 5 eingeladenen Büros mit Zwischenbesprechungen. Die Stadt wird im Beurteilungsgremium vertreten sein (voraussichtlich Stadtplaner und NN Baudirektion). Das skizzierte Verfahren und die Büroliste wurden von den Fachleuten für angemessen und gut befunden. Der Stadtpräsident wird die Investoren auch noch auf seiner Ebene willkommen heissen. Für die Schnittstellenbearbeitung zwischen NBO und Baufeld 1 wurde eine enge Zusammenarbeit aufgenommen.
Erwägungen
Der Vertrag ist von vergleichsweise hoher Komplexität, bedingt durch die Parzellierung der Betriebszentrale (Bahnareal) und Baubereiche 1, 2 und „L“, die Baubereichs-übergreifende Parkierungsanlage mit gemeinsamer, in Baufeld 1 integrierter Parkhauszufahrt für die Baubereiche 1, 2, L, die Betriebszentrale sowie die künftige Parkierungsanlage NBO, die Regelungen bezüglich Eigentum, Bau und Unterhalt des „Boulevard“ und die Schnittstellenbewältigung zwischen NBO, Hochbauprojekten, Bahnareal und Interessenlinie für den Ausbau der „Gleisharfe“ Nord und der Publikumsanlagen in späteren Ausbauschritten der Bahn Infrastruktur. Die Prüfung und Bearbeitung des Vertrags ist durch den für solche Verträge zuständige Leiter Tiefbau und den Stadtplaner erfolgt. Parallel resp. mitten im Bieterverfahren und im Zuge der Prüfung haben die SBB Infrastruktur einen um 4 m höheren Platzbedarf für die zukünftigen Gleis- und Perronausbauten geltend gemacht. Dies hatte Nachverhandlungen und Präzisierungen zwischen der SBB Infrastruktur und SBB Immobilien, zwischen SBB Immobilien und den Käufern, zwischen SBB Immobilien sowie Projektorganisation NBO sowie zwischen SBB und Stadt erforderlich gemacht. Darüber hinaus wurde – im Zuge der vertieften Bearbeitung innerhalb der Stadt – ein erstaunlicher Grundlagenfehler erkannt. Zur Bereinigung wurden verschiedene Gespräche und Bereinigungsrunden durchgeführt. Zu diskutieren gaben auch planungsrechtliche Fragen in Zusammenhang mit den Territorialansprüchen der SBB Infrastruktur (im Baugesuchs-verfahren ist die Nutzungsplanung im entsprechenden Perimeter abschliessend bindend, nicht die teilweise überlagerten Ansprüche der SBB Infrastruktur). Dabei wurde erkannt und festgehalten, dass die neuen Ansprüche der SBB Infrastruktur keinen Einfluss auf die Hochbauentwicklung haben. Jedoch wird das zukünftige Perron 1 nach den Vorstellungen der SBB um 4 m näher als ursprünglich vorgesehen zu den Hochbauten geschoben. Gemäss gültigem Gestaltungsplan besteht eine um 4 m vor der Interessenslinie liegende Baulinie, welche von den SBB Infrastruktur damals als „zusätzliche Sicherheit“ in den Plan befohlen wurde. Die Einigung mit den Investoren wurde erreicht, indem neu auf diese zusätzliche Sicherheit verzichtet wird. D.h. die faktische neue Interessenslinie ist identisch mit der bestehenden Baulinie. Das städtebauliche Konzept ABN ist insofern nicht tangiert. Die SBB stellen ihre infrastrukturseitigen Interessen auf Ebene Plangenehmigungsverfahren und durch entsprechende Klausel im Kaufvertrag sicher. Ein konkreter Einfluss auf das städtebauliche Konzept betrifft den Boulevard im Anschlussbereich zu NBO. Der Boulevard wird hier um 4 m in die südöstliche Baubereichskante eingeschoben. Das städtebauliche Konzept sieht ein mindestens 3 Geschoss hohes Lichtraumprofil für den Boulevard vor. Durch den Einschub des Boulevards in den Baubereich ist das Lichtraumprofil rechtlich nicht mehr sichergestellt. Die Lösung mit SBB und Mettler2Invest wurde auf informeller Ebene erzielt, durch Vorgabe des Lichtraumprofils und städtebaulichen Qualitätsansprüche im Wettbewerbsprogramm. Eine Revision der Nutzungsplanung ist unter allen Gesichtspunkten nicht erforderlich.
Der Vertrag wurde von den Fachstellen und Notaren des Grundbuchamtes OGG eingehend geprüft und von allen Partnern, so auch von den Investoren, für gut befunden und zur Unterzeichnung freigegeben. Er entspricht dem Gestaltungsplan ABN und ist mit dem Projekt NBO bestmöglich koordiniert. Der Boulevard ABN, seine Durchbindung zum Neuen Bahnhofplatz und die Umsetzbarkeit des städtebaulichen Konzeptes ABN sind sichergestellt. Der Vertrag bildet nicht Bestandteil, sondern eine Grundlage resp. Voraussetzung für die Handänderungen und Entwicklung im Areal Bahnhof Nord.
Beschluss:
1. Der Dienstbarkeitsvertrag zwischen der Einwohnergemeinde Olten und der SBB für den Perimeter des Areals ABN Süd wird zur Beurkundung freigegeben.
2. Die Herren Urs Kissling, Leiter Tiefbau, und Markus Lack, Leiter Liegenschaftenbewirtschaftung, werden bevollmächtigt, alle im Zusammenhang mit dem Dienstbarkeitsvertrag notwendigen Unterlagen zu unterzeichnen, Schritte an die Hand zu nehmen und die Einwohnergemeinde Olten vor der Amtschreiberei Olten-Gösgen zu vertreten (namentlich Unterzeichnung bzw. im Bedarfsfall Anpassung der öffentlichen Urkunde und dergleichen).
3. Die Direktion Bau wird mit dem Vollzug beauftragt.