Inhalt
Teilzonenplan und Gestaltungsplan Ziegelfeldstrasse - Bleichmattstrasse/Genehmigung Bericht zur öffentlichen Mitwirkung und Freigabe zur Planauflage
- Geschäftsart
- Beschluss
- Datum
- 16. Oktober 2017
- Beschreibung
- 1. Bericht zur öffentlichen Mitwirkung / Genehmigung
Ausgangslage
Das Gebiet Grundstrasse - Ziegelfeldstrasse - Bleichmattstrasse mit den eingeschossigen Wohnbauten, nördlich der katholischen Kirche St. Martin, soll zu einem Wohn- und Dienstleistungsareal entwickelt werden. Dazu haben die Planverfassenden frühzeitig mit der Direktion Bau der Stadt eine kooperative Entwicklungsplanung lanciert. Die Lage im städtischen Raum ist raumplanerisch für eine Verdichtung sinnvoll, aber auch anspruchsvoll. Als planungsrechtliche Grundlagen sind ein Teilzonenplan und ein Gestaltungsplan notwendig. Zusätzlich ist der städtische Mobilitätsplan zu berücksichtigen.
Das auf Grund von § 3 PBG bei Nutzungsplanungen geforderte Mitwirkungsverfahren dauerte vom 2. Juni bis am 23. Juni 2017. Im Stadthaus wurde eine Ausstellung zum Projekt eingerichtet. Alle Unterlagen wurden auch auf der Homepage der Stadt Olten aufgeschaltet. Die interessierte Bevölkerung wurde eingeladen, sich über die vorgestellten Planungsabsichten zu informieren und dazu Stellung zu nehmen. Am 13. Juni 2017 erläuterten Fachleute die Planungsabsichten und beantworteten Fragen. Die Gelegenheit zur Mitwirkung wurde von drei Privatpersonen, einer politischen Partei und einer Stiftung genutzt. Den Mitwirkungsbeiträgen im Bericht zur öffentlichen Mitwirkung kann entnommen werden, dass die angestrebte Verdichtung begrüsst wird, die Volumen der geplanten Baukörper kritisiert werden und eine unzumutbare Beschattung der Nachbarliegenschaften befürchtet wird. Eine Eingabe erachtet die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage als unzweckmässig und fordert eine Erschliessung über die Grundstrasse. Die verkehrstechnischen Aussagen der Verkehrsfachleute werden bezweifelt. Zudem wird die Wiedereinführung der Linksabbiegemöglichkeit von der Bleichmattstrasse in die Ziegelfeldstrasse angeregt. Die Eingaben und Bemerkungen wurden soweit möglich und sinnvoll aufgenommen und das Planwerk angepasst. Die Eingaben im Wortlaut und die Stellungnahmen der Planungsbehörde dazu sind im Mitwirkungsbericht dokumentiert.
Weiteres Vorgehen
Die Ergebnisse des Mitwirkungsverfahrens werden durch die Aufschaltung des Berichtes zur öffentlichen Mitwirkung auf der Homepage der Stadt Olten kommuniziert und den Medien zugestellt. Die am Mitwirkungsprozess beteiligten Parteien werden direkt mit dem Mitwirkungsbericht bedient.
2. Teilzonenplan und Gestaltungsplan Ziegelfeldstrasse – Bleichmattstrasse /
Freigabe zur Planauflage
Ausgangslage
Die eingeschossigen Doppeleinfamilienhäuser aus dem späten 19. Jahrhundert zwischen der katholischen Kirche St. Martin und der Ziegelfeldstrasse liegen in der Kernrandzone. Hier sind 4- bis 5-geschossige Baukörper möglich; es gilt die geschlossene Bauweise. Die Innenstadtlage ist raumplanerisch für eine Verdichtung sinnvoll, auf Grund der Lage im Stadtkörper (zwischen denkmalgeschützter Kirche und emissionsträchtiger Verkehrsachse) aber sehr anspruchsvoll.
Projekt
Das dem vorliegenden Nutzungsplan zugrundeliegende Richtprojekt wurde in einem kooperativen Verfahren mit der Stadt Olten, den Planverfassenden, der katholischen Kirchgemeinde und der kantonalen Denkmalpflege erarbeitet.
Das Gebiet umfasst Grundstücksflächen von gesamthaft 3’303 m2. Mit der ausgearbeiteten kammartigen Bebauung resultiert eine Ausnützungsziffer von 2,06. Die anrechenbare Grünflächenziffer beträgt 23 % (753 m2). Ein lang gestreckter, 6-geschossiger Baukörper begrenzt das Gebiet gegen die verkehrsorientierte Ziegelfeldstrasse. Das überhohe Erdgeschoss ist für publikumsorientierte Gewerbe- und Dienstleistungsnutzung vorgesehen. In den Obergeschossen sind Wohnungen geplant. Gegen Süden bilden ein 3- und zwei 4-geschossige Hofbebauungen mit Wohnnutzung verkehrslärmgeschützte Innenhöfe. Das Untergeschoss bietet in Anwendung des Mobilitätsplans Olten maximal 48 Fahrzeugen Platz. Die Einfahrt und die Ausfahrt erfolgt möglichst direkt ab der Hauptverkehrsachse an der Bleichmattstrasse.
Städtebau und Architektur
Der Neubau entlang der Ziegelfeldstrasse bezieht sich auf die Höhe der östlich angrenzenden 6-geschossigen Gebäudezeile. Der neue 6-geschossige Gebäudeteil wird gegliedert in einen 1-geschossigen Sockel und einen 5-geschossigen Aufbau, in welchem sich die Wohnungen befinden. Die 6-geschossige Gebäudezeile erfordert die Umzonung von der Kernrandzone in die Kernzone. Die 3- bzw. 4-geschossigen Hofbebauungen bilden zwei stimmige Innenhöfe, die zusammen mit dem vorgelagerten Freiraum mit einer Pergola zur Kirche St. Martin einen Abschluss bilden. Entlang der Ziegelfeldstrasse säumt eine Baumreihe, die das bestehende Gestaltungs- und Freiraumkonzept an der Ziegelfeldstrasse übernimmt, den Strassenkörper.
Verkehr
Unter Berücksichtigung des Mobilitätsplanes Olten wird eine gegenüber dem Richtwert um 54 % reduzierte Anzahl von 48 unterirdischen Parkplätzen angeboten. Es gibt, ausser den sechs bestehenden Parkplätzen für die Kirchgemeinde, keine städtebaulich unerwünschten Aussenparkplätze. Zur Förderung einer nachhaltigen Mobilität ist im Verkehrsgutachten ein Mobilitätskonzept integriert. Dieses enthält Massnahmen, mit denen die aufgeführten Zielsetzungen erreicht werden. Mit dem ersten Baugesuch ist das Mobilitätskonzept zu präzisieren und aufzuzeigen, wie die Mobilität aller Nutzungsgruppen in ihrem räumlichen Umfeld organisiert und bewältigt wird.
Baukommission
Die Baukommission hat sich in fünf Lesungen, erstmals am 18. Juli 2016, mit dem Projekt befasst. Am 18. September 2017, nach eingehender Diskussion, wurde dem Stadtrat empfohlen, das Nutzungsplandossier zur Planauflage freizugeben.
Altstadtkommission
Das Projekt zur vorliegenden Nutzungsplanung befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Kirche St. Martin, welche unter kantonalem Denkmalschutz steht. Teilweise liegt das 3-geschossige Hofgebäude entlang der Bleichmattstrasse in der kommunalen Schutzzone. Aus diesem Grund hat die Altstadtkommission zum Ergebnis der Nutzungsplanung eine Stellungnahme abgegeben. Die Altstadtkommission unterstützt grundsätzlich die vorgestellten Planungsabsichten. Die Anregungen und Hinweise der Altstadtkommission sind in die vorliegende Planung eingeflossen.
Kantonale Vorprüfung
Das kantonale Amt für Raumplanung hat im Vorprüfungsbericht vom 26. Juni 2017 das Projekt grundsätzlich positiv gewürdigt und hinsichtlich der Unterlagen Ergänzungen und Korrekturen vor allem zum Thema Verkehr empfohlen. Diese Inputs sind in die Planungsunterlagen eingeflossen. In seiner zweiten Beurteilung vom 10. Oktober 2017 hat das kantonale Amt für Raumplanung das Planwerk zur Planauflage empfohlen.
Direkte Planungsbetroffene
Das Einverständnis aller vom Planungsperimeter der Nutzungsplanung direkt berührten Grundeigentümerinnen liegt noch nicht vor.
Beschluss:
1. Der Bericht zur öffentlichen Mitwirkung vom 4. Oktober 2017 wird genehmigt.
2. Der Bericht zur öffentlichen Mitwirkung wird auf die Homepage der Stadt Olten aufgeschaltet und den Medien zugestellt.
3. Den Parteien, die sich schriftlich am Mitwirkungsprozess beteiligt haben, wird der Bericht zur öffentlichen Mitwirkung zugestellt.
4. Der Teilzonenplan, der Gestaltungsplan mit den Sonderbauvorschriften, das Verkehrsgutachten, das Richtprojekt, die Freiraumgestaltung und der Raumplanungsbericht werden zur Planauflage freigegeben.
5. Die Direktion Bau wird mit dem Vollzug beauftragt.
Zugehörige Objekte
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