Am 21. März 2017 wurde folgender dringlicher Vorschlag gemäss Art. 16 GO bei der Stadtkanzlei eingereicht:
«Die unterzeichneten Stimmberechtigten der Stadt Olten unterbreiten diesen Vorschlag gemäss Artikel 16 der Gemeindeordnung der Einwohnergemeinde der Stadt Olten. Die Erstunterzeichner möchten diesen Vorschlag so schnell wie möglich mündlich vor dem Gemeindeparlament begründen.
Vorschlag
Die Stadt Olten und die Grundeigentümerschaft wollen gemeinsam den Gestaltungsplan für das Areal Olten SüdWest überprüfen. Der Stadtrat wird aufgefordert, im Rahmen dieser Arbeiten die planerischen Voraussetzungen zu prüfen, mit denen eine schrittweise Verlegung der Sportstätten vom Kleinholz nach Olten SüdWest im Einvernehmen zwischen der Stadt und der Grundeigentümerschaft machbar wird.
Begründung
Die Stadt Olten und die Grundeigentümerschaft wollen den Gestaltungsplan für das Areal Olten SüdWest überprüfen. Es zeigt sich, dass es mehr Abwechslung für Wohnnutzungen braucht und die Aussenräume aufzuwerten sind. Gleichzeitig stehen die Sportstätten heute mitten in bester Wohnlage im Kleinholz und müssen mit verschiedenen Massnahmen beruhigt werden.
Im Interesse aller Beteiligten müssen die beiden Brennpunkte der Stadtentwicklung koordiniert gelöst werden. Die Sportstätten sollten schrittweise ins Gebiet Olten SüdWest verlegt werden. Im Gegenzug können die freiwerdenden Grundstücke im Kleinholz neu für attraktiven Wohnraum genutzt werden.
Im Zusammenhang mit der eingeleiteten Überprüfung des Gestaltungsplans für Olten SüdWest eröffnet sich die letzte Chance, einen solchen Abtausch zu prüfen und planerisch sicherzustellen.
In Olten SüdWest wären die Sportstätten durch die Entlastungsstrasse und mit dem eigenen S-Bahnhof bestens erschlossen. Die Sockelgeschosse der Überbauung könnten mit Restaurants, Praxen und Sportläden schnell gefüllt und die Frequenz so erhöht werden. Und mit neuen von KOLT lancierten Ideen wie Wavegarden und Trendsport würde Olten SüdWest endgültig zum trendigen Stadtquartier werden. Das Kleinholz hingegen kann sich ohne Sportstätten zum attraktiven, gut durchmischten Wohnquartier für alle Schichten mit eigenem Schulhaus entwickeln.
Die Verlegung der Sportstätten müsste gestaffelt über die nächsten 15 bis 20 Jahre erfolgen, abgestimmt auf den absehbar grossen Sanierungsbedarf an den bestehenden Sportstätten. So können bereits getätigte Investitionen amortisiert und die finanziellen Aufwendungen sinnvoll verteilt werden.
Eine Verlegung der Sportstätten nach Olten SüdWest wäre ein Gewinn für alle. Diese Lösung ist nur im besten Einvernehmen zwischen der Stadt Olten und dem Eigentümer von Olten SüdWest machbar. Denkbar wären ein Landabtausch und eine gemeinsame Entwicklung der beiden Stadtteile. Voraussetzung dafür ist aber, dass im abgeänderten Gestaltungsplan für Olten SüdWest diese Option berücksichtigt wird.»
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Stadtpräsident Martin Wey beantwortet den Vorstoss im Namen des Stadtrates wie folgt:
Zur Dringlichkeit:
Aktuell läuft die Überarbeitung des Gestaltungsplans in Zusammenarbeit von Grundeigentümerschaft und Einwohnergemeinde. Eine Überweisung der Motion könnte wesentliche Auswirkungen auf die künftige Ausrichtung des Areals haben. Um Verzögerungen im Interesse aller Beteiligten zu begrenzen, empfiehlt der Stadtrat daher eine dringliche Behandlung des Vorstosses.
Zum Vorstoss:
Die Fragestellung einer Verlegung der Sportstätten nach Olten SüdWest wurde im Rahmen der Sportstättenplanung 2005 geprüft, ebenso wie alternative Szenarien, aber aus verschiedenen Gründen verworfen, wie dies schon in der Beantwortung von dringlichen Motionen von Rolf Sommer im Mai 2007 und von Daniel Probst im Mai 2010 ausgeführt wurde, welche mit 25:5 bzw. 26:14 Stimmen abgelehnt wurden:
- Die Kosten für eine Verlegung der Anlagen wurden als doppelt so hoch wie diejenigen für eine Sanierung am Standort Kleinholz kalkuliert.
- Hingewiesen wurde zudem auf den erheblichen Substanzwert der bestehenden Sportanlagen, der durch eine Verlegung vernichtet würde.
- Die Konzentration fördert die Synergien zwischen Sommer- und Wintersport und hält die erforderlichen Infrastrukturen in Grenzen. Bei einer – zumindest während einer stattlichen Anzahl Jahre vorübergehenden – Aufteilung durch eine schrittweise Verlegung würden diese Synergien reduziert und müssten Infrastrukturen wohl mehrfach geführt werden.
- Für ein neues Eisstadion lassen sich ohne Mantelnutzung keine Investoren finden; eine zusätzliche Mantelnutzung im Detailhandelbereich ist indessen nicht konform mit dem bestehenden Gestaltungsplan und würde sowohl die Angebote in der Innenstadt und im Sälipark konkurrenzieren wie auch die Umfahrung ERO zusätzlich belasten.
- Die Verkehrserschliessung der aktuellen Sportanlagen – Anbindung an die ERO, Südzugang und Verkehrsreduktion auf der Sportstrasse sowie Anschluss an den Bahnhof Hammer – ist nicht wesentlich schlechter als im Falle einer Verlagerung ins Areals Olten SüdWest.
- Schon vor zehn bzw. sieben Jahren wurde argumentiert, dass es auch an einem neuen Standort Anwohnerinnen und Anwohner gebe, auf die es bezüglich Lärmimmissionen Rücksicht zu nehmen gelte. Und im Kleinholz käme es aufgrund des Standortes der Stadthalle ohnehin nicht zu einer reinen Wohnnutzung.
Die Entscheide des Stadtrates in Sachen Sportstättenplanung, von der das Parlament 2005 mit 27:11 Stimmen Kenntnis nahm, sind seither durch Investitionsentscheide des Parlaments, teils sogar des Volks gestützt worden. Durch die Umsetzung des darauf basierenden Masterplans und infolge weiterer Entwicklungen hat sich die Ausgangslage für eine Verlagerung seither noch verschlechtert:
- Der Substanzwert im Kleinholz wurde durch bedeutende Investitionen seither weiter erhöht: Die Einwohnergemeinde und die im Herbst 2005 für den Betrieb der Eissportanlagen im Kleinholz gegründete Sportpark Olten AG haben über 17 Mio. Franken investiert in die Eissportanlagen, die nun bis 2025/30 halten werden und im Übrigen mit einer modernen Fotovoltaikanlage gedeckt sind; die Stadt hat zudem investiert in Garderoben, Südzugang, Kunstrasenplatz, neue Rasenplätze, Parkplätze, Leichtathletikstadion etc. Die Gebäudeversicherungswerte liegen derzeit bei rund 43 Mio. Franken; eine Neuerstellung der bestehenden Aussenanlagen würde rund 11,5 Mio. Franken kosten. Mit Ausnahme von Teilen des Leichtathletikstadions und der Kältezentrale des Eisstadions besteht derzeit kein «absehbar grosser Sanierungsbedarf», wie dies im Vorschlag dargestellt wird. Entsprechend würde sich der Zeitpunkt für das Szenario «Zügeln, wenn sowieso saniert und neu gebaut werden muss» hinauszögern.
- Ebenso hat inzwischen die angestrebte Verkehrsberuhigung zugunsten der Anwohnenden stattgefunden.
- Im Quartier Olten SüdWest wurden in einer ersten Etappe 420 Wohnungen erstellt, mit denen nun (neue) Nutzungskonflikte entstehen würde. Der hinterste Teil des Areals befindet sich in einer Schutzzone. Zwischen diesen beiden Punkten würden die Sportanlagen mit ihren Immissionen «eingeklemmt». Die Bewohnerinnen und Bewohner der bereits bestehenden Wohnüberbauung wären dabei einspracheberechtigt.
- Bei den Berechnungen für die Kostengegenüberstellung zwischen Sanierungsszenario vor Ort und Verlegung der Sportstätten, die im Verhältnis 1:2 ausfiel, wurden im Jahr 2005 Landpreise von 250 Franken pro Quadratmeter für den Landkauf in Olten SüdWest und von 300 Franken pro Quadratmeter für den Landverkauf im Kleinholz (ohne Altlastensanierung) eingerechnet. Der Landpreis in Olten SüdWest beträgt heute indessen nach Aussagen der Grundeigentümerschaft 1600 Fr. pro Quadratmeter im eingezonten und erschlossenen Bereich.
- Zur Ausgangslage für einen allfälligen Landabtausch: Die Ausnützungsziffern in Olten SüdWest liegen je nach Baufeld zwischen 186% und 350%, diejenige auf dem Areal der heutigen Sportstätten müsste erst in einem Qualitätsverfahren erarbeitet werden. Zum Vergleich: im Bornfeld und Chlyholz liegt die Ausnützungsziffer bei rund 75%.
Nach der Realisierung der ersten Bauetappe hat die Stadt im vergangenen Jahr den Grundeigentümer für eine Überarbeitung des geltenden Gestaltungsplans gewinnen können, nachdem sich gezeigt hatte, dass die im Gestaltungsplan aus dem Jahre 2008 definierte maximale Dichte mit Ausnahme der Baufelder entlang der Bahnlinie realisierbar ist, dass die maximale Gebäudehöhe aber zu einer grossvolumigen und uniformen Bebauung führt. Als Ziel wurde formuliert, künftig mehr Abwechslung in die Wohnnutzungen zu bringen und die Strassenräume und Grünflächen gestalterisch aufzuwerten. Die angestrebten Mehrwerte sind gesellschaftlicher, stadträumlicher und ökonomischer Natur: Aus ökonomischer Sicht erwartet die Projektträgerschaft mit einem flexibleren Gestaltungsplan eine grössere Marktbreite durch architektonische Qualität und abwechslungsreiche Angebote, die auch zu mehr Vielfalt unter den Bewohnerinnen und Bewohnern führt. Die Kombination von Miet- und Eigentumsverhältnissen könnte ebenso wie nachhaltige und veränderbare Bauweisen für soziale Vielfalt und somit für einen gesellschaftlichen Mehrwert sorgen. Gerade Eigentum hat das Potenzial, um das Verantwortungsgefühl und die Identifizierung von Bewohnerinnen und Bewohnern gegenüber „ihrem“ Wohnquartier zu steigern. Stadträumlich wird ein Mehrwert aus einer variablen Abfolge der Gebäudehöhen und aus einer Betrachtung in kleineren Flächeneinheiten erhofft.
Werden die Aussenräume attraktiviert, dürfte die Wohnnutzung der Erdgeschosse, die in der bisherigen Überbauung im Übrigen gut vermietet sind, noch gefragter sein, wie viele Beispiele von gelungenen Wohnüberbauungen zeigen. Die im Vorschlag angeregte Nutzung durch Restaurants, Praxen und Sportläden dürfte hingegen in den bestehenden Dimensionen des Areals nicht einem Bedürfnis am in diesen Bereichen bereits gut abgedeckten Standort Olten entsprechen.
Nach Abschluss des aktuell laufenden Masterplans plant die Grundeigentümerschaft auf dieser Basis bis zirka Ende 2018 die Ausarbeitung eines neuen Gestaltungsplans. Bereits während dieser zweiten Phase kann sie auf der Basis des Masterplans die Baufeldentwicklung für die nächste Bauetappe aufnehmen, um die Verzögerungen durch die Erarbeitung des neuen Gestaltungsplans möglichst gering zu halten.
Abschliessend ist festzuhalten, dass das Szenario «Neue Sportstätten in Olten SüdWest» auf den ersten Blick durchaus attraktiv erscheint, zur Machbarkeit und zum «Sinn» aber zum heutigen Zeitpunkt noch grössere Fragezeichen als beim letztmaligen Entscheid gemacht werden müssen. Fest steht, dass es sich bei einer allfälligen Verlegung der Sportstätten nicht um eine «Option» für den abzuändernden Gestaltungsplan handelt, sondern dass der neue Gestaltungsplan angesichts der Dimension des Vorhabens sehr stark von dieser öffentlichen Nutzung geprägt würde. Die erforderlichen Grundlagenarbeiten und Abklärungen – Erarbeitung einer neuen Sportstättenplanung mit Nachweis des Platzbedarfs für die vollumfängliche Verlegung, des Ablaufszenarios und der Finanzierung, Abstimmung der neuen Nutzung mit dem Mobilitätsplan, Investorensuche, Gestaltungsplanung für das Areal der bisherigen Sportstätten, Verhandlungen mit dem Grundeigentümer – würden einen grossen Zeitbedarf in Anspruch nehmen und die Weiterentwicklung des Areals Olten SüdWest massgeblich verzögern.
Der Stadtrat hält daher im Einvernehmen mit der Grundeigentümerschaft, welche mit Schreiben vom 14. März 2017 erklärt, dass sie keinerlei Interesse an einer Verschiebung der Sportanlagen auf ihr Grundstück habe, am bisher geplanten Prozess und der bestehenden Ausrichtung des Areals bzw. Quartiers fest und beantragt die Ablehnung des Vorstosses.